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一個move 就 safe 買房必拆的4大地雷

今年適逢房市讓利年,是適合進場買房好時機。但買房前,您是否已做足功課了呢?先別急,看完住展雜誌獨家傳授的拆雷教學文,買房子更加事半功倍……


建商有感讓利,建案熱銷一空!近期頻頻傳出建案熱銷的訊息,您是否看得心癢癢,也想買房子了呢?買房子當然沒問題,但怕的是錯信訊息買錯房。想找一間好房子?現在房市到底暗埋哪些踩不得的「地雷」?本文讓您立即掌握!

以假亂真 看建築履歷 拍照有學問

許多民眾買房子要背半輩子房貸,如果買到一間偷工減料的房子,那拿二、三十年血汗錢去還房貸肯定不值得。今年以來,新建案興起「建築履歷」風潮,就是為了讓民眾買房買得安心、住得放心,相信品質安全無虞。然而,只要有「建築履歷」的建案,品質就一定沒問題嗎?

「建築履歷」比坊間「食品履歷」更嚴謹,食品履歷頂多標示生產人、農場,或者生產流程,但幾乎都是文字化。建築履歷則不同,除了將履歷文字記載外,又加入「影像化」的方式呈現,有的用「照相」,有的則是「錄影」。

所謂建築履歷,就是「留下蓋房子過程中重要工程階段的影像,和建築材料、廠商等相關資訊,以向消費者證明正確施工,無偷工減料之嫌疑。」這聽起來似乎很容易,但其實有很多「眉角」。

無論照相或錄影,都不是亂拍、隨意留下一張影像即可,而是要拍到「重點」。例如拍到鋼筋搭接接合處、彎勾長度的清晰影像、柱箍繫綁紮的間距與有無確實綁紮、柱主筋續接位置高度、樑柱接頭箍筋綁紮的間距是否均勻、牆開口鋼筋補強綁紮與斜筋有無確實綁好、樑穿孔補強鋼筋位置有無正確綁紮、樑正交鋼筋綁紮時,樑筋要超過二分之一樑寬以上長度等等重點。

事實上,上述影像拍攝重點處,別說一般民眾霧裡看花,就連現場施工的粗工也不一定暸解。所以有的建案雖號稱具有建築履歷,但卻沒拍到重點,而是拍非重點處,例如拍灌漿後的影像、隨手拍一堵牆面,根本看不到鋼筋綁紮原貌,用以假亂真的方式來訛騙消費者。

若要購買具建築履歷的房子、又害怕被騙,不妨選擇第三方認證的建築履歷,相對具可信度。目前市面上作第三方建築履歷的單位,以社團法人台灣建築安全履歷協會、SGS公信力較高,買房前一定要記起來喔!


濫竽充數 標榜制震宅 卻裝沒幾支

今年台南二○六震災,以及土壤液化區議題發酵等雙重衝擊,許多民眾才宛如大夢初驚,驚覺「老房子不耐震」的嚴重性,所以激發一股「老屋換新屋」的買房需求。

業者看準這類購屋者在意的房屋耐震係數高低,於是有許多建案廣告紛紛號稱自己是「制震宅」。但民眾買這類房子時,千萬要注意「奧梨子假蘋果」的制震宅,以免被業者膨風話術給誆了。

所謂制震宅,是指裝設消能的制震器,最常見的如阻尼器。大多建商做良心生意,阻尼器會裝設足夠數量,才能發揮最大的消能制震效果。但有少數不老實的建商,為了降低成本,阻尼器只裝一、二個樓層,就標榜是制震宅,欺瞞不明就裡的購屋族。

基本上,阻尼器要裝幾支、裝多少樓層、以及裝在哪個位置,才能發揮最佳消能效果,這部份要經過精密計算與技師的評估,若不是專業技師是無法分辨的,一般民眾更難知道真相。

有的購屋族腦筋動得快,先向甲建案銷售人員詢問阻尼器廠商,再向該廠商詢問甲建案裝設的阻尼器數量、位置是否確實。雖然這招看似聰明,但實務上用處不大。因為建商向廠商採購阻尼器,建商等同是廠商的業主,廠商即使知道箇中玄機,也不會冒著得罪業主的風險誠實以告,購屋族難以問到正確答案。

所以,買制震宅要掌握兩大原則:第一,「阻尼器裝設數量越多越好」,這點購屋族一定要筆記起來!若數量過少、或者只裝在大樓的極少數樓層,那耐震係數可能會不如預期。第二,「挑選一家好口碑的建商」,才不會花大錢買制震宅卻成了冤大頭。

假如您覺得上述兩大原則仍不踏實,那麼除制震宅外,或可考慮購買「隔震宅」,例如新竹建案「回建築」。隔震宅不像制震宅存在消能器裝設數量多寡問題,功能性落差較小,耐震係數普遍更高,適合口袋較深的購屋族。

瞞天過海 具履約保證 不保證履約?

今年五月,新竹驚傳某國際商務會館的建商老闆疑似惡意倒閉,縣府發函要求業者出面協調,卻驚傳業者早已潛逃到中國。據投資者出具的文件中顯示,該開發案有進行「履約保證」,並勾選「價金信託」項目,但一查後才發現價金信託是假的,此時才發覺受騙。

為什麼會出現「履約保證卻不保證履約」的狀況?原來是不肖業者惡意造假,以瞞天過海的方式蓄意欺瞞投資者。

內政部自民國一百年提出「預售屋履約保證機制」,該機制共有五種履約保證方式,分別是「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。

上述惡意倒閉開發案的建商,假冒且勾選「價金信託」以取信投資者;投資者上當的關鍵,就是過度信賴業者,少了「確認」的動作。

那麼,要如何確認價金信託的真假呢?以目前現況而言,有銀行業與建築經理業可受理價金信託,前者由信託部負責,後者即所謂的建經公司。上述公司接受預售屋案委託後,會開立一個信託專戶,買方繳付的購屋款項會先匯進專戶,建案再依施工進度向專戶請款,達到「專款專用」的目的。

這個方式看似萬無一失,對買方很有保障,但新竹某國際商務會館卻瞞天過海,不僅勾選價金信託選項,並虛構一組信託編號。

到底要怎麼辨別價金信託的真偽呢?注意了!首先,採用價金信託的預售屋案,消費者要記下「建設公司名稱/建案完整名稱」,就能直接向銀行或建經公司查證。其次,要查證款項有無如實匯入銀行信託專戶,可至銀行信託業務的網路查詢系統,點選建案名稱,並輸入個人身份字號、買賣契約書編號(或銷售戶號),就能查到相關資料。

不過,即便預售屋有誠實進行價金信託,消費者還是要體認到應有的風險。假如蓋到一半業者落跑,則價金信託也無法保證房子能有蓋好交屋的一天。


釜底抽薪 預售屋退戶 先賠十五%?

大多數購買預售屋的民眾,或許都曉得簽約成交後反悔,建商得以沒收房屋總價百分之十五的價金。舉例來說,若鍾小娟買了一間二億元的預售豪宅,在建案施工期間正常付款,到了交屋前卻執意退戶,建商可能會沒收總價十五%價金、即三千萬元。而鍾小娟什麼都沒拿到,卻平白賠了三千萬。

鍾小娟認為,這合乎法律規定,所以自己鼻子摸一摸認賠了事。但買同一建案、同樣總價的張大偉,卻選擇不同的應對方式;張大偉退戶後與建商協商不成,便提出訴訟,最後法官判決結果出爐,建商只能沒收一千五百萬,需返還一千五百萬給張大偉。

為什麼鍾小娟與張大偉境遇差這麼多呢?原因就出在沒收總價十五%雖然「合法」,卻不一定「合理」。

內政部《預售屋買賣定型化契約》第二十七條「違約之處罰」規定,買方因違反「付款條件及方式」時,賣方得沒收依房地總額百分之□□(□□為總價百分比,由買、賣雙方協商合意填寫),惟須以十五%為「上限」。這裡指的沒收十五%為「上限」,意謂只要在十五%以下,收幾%都可以。

因這條法規僅是規定沒收金額上限,所以有的建商只收取退戶手續費、有的建商退戶不沒收價金,但有的建商卻硬性要求收到十五%。收取十五%的主因,是藉由高額沒收金額來遏阻買方退戶,從釜底抽薪來阻止退戶行為擴散。

預售屋退戶的人,多像鍾小娟一樣自個兒認賠。但在實務上,若買方提出訴訟,法官會視個別狀況、並依建商與買方兩造各自負擔的責任比例,來判定建商可沒收幾%價金。多數判決中,法官會向建商、買方各打五十大板,雖然建商多會勝訴,但很少收到十五%,大多在十%以下。

若買方打官司,因而拿回房屋總價的五%、六%,是否每個人退戶後都去打官司更有利呢?其實未必。官司可能一打數年、甚至打到三審,律師費用就要付不少,而且也不一定贏建商,訴訟仍有其風險,最糟的情況是賠了十五%、又賠律師費。

其次,就得視沒收金額高低而定;若評估拿回來的錢會比律師費多,那打官司才划算。大抵來說,低總價房屋打官司較不划算,高總價豪宅差一%價金就差很多,提出訴訟較有利。


搶便宜之餘 仍得重品質

今年央行陸續降息,利率已經低到「誘人」的程度,加上建商大讓利時代來臨,便宜建案傾巢而出,今年買房或許是個好時機。但住展雜誌建議,民眾在搶便宜的時候,還是要重視建商口碑與建築品質,不是便宜的就好,畢竟好貨得多花點錢才買得到!

本文摘自2016年6月30日出刊之《住展雜誌》413期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「房屋稅基大漲 告別輕稅」、「惡房東消保處鏟得了?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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