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不驚行情歹─平價捷運宅超抗跌!

近來房市景氣差強人意,各家名嘴更火上加油,振振有辭表示蛋黃區、捷運宅已非票房保證;然而縱使近期整體房價確有鬆動,但部分價格親民的捷運宅市場韌性仍佳,在房價盤整之際依舊逆勢上漲……

捷運向來是台灣房市最有效果的利多題材,擁有捷運加持的區段,房價往往較同區高出一成以上;然而近來房市大環境孱弱,過往漲勢比人猛的捷運地段,價格走勢自然被各家媒體拿來當作景氣指標,一旦發現降價個案,名嘴們便見獵心喜將其放大解讀,來為自己『年跌二、三成』的預言瞎扯一番。

不過從住展雜誌最新統計數據來看,大喊捷運宅價格崩盤的人士,話可別說得太斬釘截鐵,這一年來,房市雖面臨經濟、稅制及選舉等多方衝擊,但部分機能佳、具發展題材的相對低價捷運宅,在景氣受挫之際,房價仍持續走揚,可說是消費者『鞏固資產的好所在』!

不可諱言,多數捷運站區價格確有滑落,但幅度並不明顯,不過想趁機撿便宜的消費者也不必氣餒,部分站區經過一年震盪,已有逾百分之五的讓價空間,雖然降價幅度仍有限,但對價格如鐵板一塊的捷運站區而言,這些站區無疑是自住買家『逢低成家的好機會』。


鞏固資產好所在 萬隆、小碧潭 低價續補漲

上漲站區中,萬隆與小碧潭兩站進榜想必出乎眾人意料,萬隆房市能見度向來不及鄰近的公館、景美,生活機能也略嫌不足;小碧潭站近期則因「美河市」弊端延燒,令人敬謝不敏,何以這一年來兩站房價還能微幅上漲?其實仔細觀察兩站與鄰站的房價落差,答案便水落石出了。

與公館商圈隔基隆路相望的萬隆地區,生活機能雖不比公館豐富,但捷運站周圍不乏商家,區域內也有傳統市場與全聯等小型賣場供應基本日常所需,加上汀州路沿線綠帶宜人,又有師大分部坐落其中,環境質感比起以熱鬧商圈取勝的公館,有過之而無不及。

除了優質的生活氣氛,萬隆親民的房價更是令人嚮往,對比公館站動輒百萬/坪的天價,捷運多一分鐘的萬隆,價格立馬便宜三十萬/坪以上,落差逾三成,是大台北各捷運站間,價差最懸殊者,如鴻溝般的房價差距,反而成為萬隆在房市盤整的時局裡,持續落後補漲的大利多,這對當初退而求其次轉進購屋的民眾而言,可真是一個意想不到的收穫!

小碧潭站周圍房市,近來雖飽受「美河市」爭議所擾,但附近新案房價卻繼續向上挺進,這當中與七張站間逾一成五的價差居功厥偉;除了相對低價刺激補漲外,中央新村北側重劃區與十四張站的開發題材,也是小碧潭站區房價逆流而上的助攻要素。

中央新村環境優美,享有『新店民生社區』美譽,但交通僅能仰賴班距過長的捷運小碧潭支線,是其美中不足之處;不過在緊鄰的十四張農業區開發為雙捷運(環狀線、安坑輕軌)站點後,中央新村晉升三捷運通衢,搭配重劃區擘劃及新店溪水岸景觀,區段房價已攀上六字頭,連帶拉抬小碧潭站周圍行情,使其成為新店各捷運站中,房價唯一上漲的中流砥柱,一掃聯開案弊端叢生的陰霾。


菜寮、永安 質感優價不落

與台北車站僅一橋之隔的三重,素來以『過橋多一房』的低價優勢吸引買家,然三重市區雜亂密集的市容,常令消費者躊躇不前,唯獨捷運菜寮站周圍例外。

菜寮站不僅為三重行政中心所在地,區域內還有三重綜合體育場、中山藝術公園及過圳公園等多元休閒公建,在缺乏綠地的三重顯得格外難得,加上聯合醫院三重院區提供完善醫療服務,生活質感在三重市區中獨樹一格,使菜寮站房價超越與台北市僅一站之遙的台北橋站,居三重各站之冠。

市街發展熱鬧無比的雙和地區,綠地不足的問題同樣惱人,但正是這項缺點,讓坐擁雙和最大綠地─四號公園的永安市場站,掌握了極佳的房市起跑點。俗稱四號公園的八二三紀念公園,面積廣達十一公頃,是開發飽和的雙和市中心難能可貴的大型公園,公園內還有國家級台灣圖書館散發書香,居住條件為雙和之首,周邊房地產價值也因綠地稀有性加持而穩健提升。

此外,相對平實的價位亦是永安市場站房價得以持續上漲的立基點,與前站頂溪站相比,永安市場站的生活品質更為出色,價格卻比頂溪便宜一成以上,因此即便業者開出略高於區段行情的價碼,在與頂溪站的比價效應下仍具說服力,讓其房價在房市沒落的一年中,仍有近兩個百分點的增長。


淹水有解 萬芳商圈走揚

文山區最富商業氣息的萬芳醫院商圈,是木柵民眾往來台北市中心的交通樞紐,區段還有高等醫療院所與大學城等優勢加分,這等條件放在市中心,房價勢必叩關百萬,但萬芳商圈卻只需經濟實惠的五、六字頭,加上區段近年推案以小坪數為主,讓民眾能以更低的總價圓滿成家,並使房價基礎更加穩固。

然而本區多年來受淹水所苦,光今年汛期,興隆路、辛亥路幹道就淹了兩次以上,積水盈尺的寫真畫面遍佈各大媒體,儼然是本區房市的致命傷;好在有失必有得,在輿論壓力下,柯市府承諾將在辛亥路興德營區及文山運動中心,建置兩座滯洪池收納五萬噸洪水,預計兩年後完工,屆時商圈將有望正式向淹水告別。

眼看房市心頭大患有解,區域房價也跟著蠢蠢欲動,捷運辛亥站周邊受聯開案及興德營區活化案帶動,價格成長近兩個百分點,商圈核心的萬芳醫院站,表現更為強勢,以逾百分之三的年漲幅摘下上漲站區榜眼,拒絕向不景氣低頭。

重劃區撐腰 先嗇宮驚漲

摘下漲價捷運站首席的,是先前因『滅頂(新)』風波爆紅的三重先嗇宮站。先嗇宮站所處的二重地區,與三重市區受疏洪道阻隔,加上區域以往為工業地帶,因此向來不是房市要角。

不過近年來二重疏洪道重劃區的開發,是本區房市的重要轉捩點,重劃區臨面積逾四百公頃的疏洪道綠帶,兼容水岸、綠地與捷運三大利基,對土地發展飽和的三重而言,廣達七十一公頃的重劃區正是吸納開發的明日之星。

重劃區歷次土地標售成績均頗亮眼,東岸近三重市區的商業用地最高價逾一九○萬/坪,住宅區土地也有近一八○萬/坪的高價紀錄,至於先嗇宮站所在的西岸,住宅區土地平均價格亦來到逾八○萬/坪水位。在重劃區遠景加持下,先嗇宮站周邊短短一年,房價大漲超過百分之六,無視景氣唱衰的強勢表現,證明其已非過去的吳下阿蒙。


逢低成家好機會 高總價站區 房價率先鬆

對長期自住的消費者來說,房價漲跌是其次,如何以適切的價位滿足居住需求才是重點,然而在高房價時代,這樣的期盼似乎可遇不可求,特別是想買在捷運邊,更是難上加難。

但機會就是來得這麼巧,經過一年的房價整理,部份站區已有較顯著的讓價幅度,其中小南門、善導寺、台北一○一(世貿)、台電大樓,及新店區公所、新店總站等站,因周邊推案以高總價物件為主,價格鬆動的程度尤其明顯。

高總價產品是政府房市管控的眼中釘,對其打壓較一般產品嚴厲,造成這一、兩年買氣直直落,並因嚴峻量縮而價跌,進而拉低區域整體的成交行情。

不過高價豪宅價格下滑,並不表示主流市場中的中、小坪數物件將跟著走跌,以新店區公所站周邊為例,即便大坪數產品價位有所退縮,但中、小坪數物件仍穩居六字頭高價,畢竟高總價產品客層特殊,發展本就與一般坪數個案脫鉤,兩者不可混為一談。

雖然站區高總價物件跌價對一般受薪民眾意義不大,但對層峰換屋族而言,此時便是不錯的購屋良機,因這類物件在房市展望良好時,通常是率先領漲的房價火車頭,能在景氣築底時趁低搶進,等於是幫自身資產買個安穩保險。


地主戶倒貨 蘆洲線撿便宜

小資族也不必哀聲嘆氣,因為不是只有高總價站區有便宜可撿,價位平易的蘆洲線各站(三重國小-蘆洲),便是受薪階級們有機可趁的好地方。由於明年房地合一新制上路,增加合建地主戶的買賣稅賦,在考量資產配置、房市景氣與稅制變動,近來蘆洲線各站附近的合建案,地主頻頻釋出保留戶。

因地主保留戶成本低廉,加上急於在新制上路前脫手,故價格往往比建商持有戶便宜許多,使蘆洲線各站平均行情均明顯下修,降幅超過七個百分點,以標準三房產品來看,總價帶下調近百萬,為消費者省下大把銀子。

面對地主低價物件衝擊,業者雖力守價位,但為了與其競爭,仍得端出低價廣告戶應戰,讓預算有限的消費者擁有更多選擇;不過地主戶的數量有限,經過一陣子的消化後,市場壓力將大幅減輕,屆時業者的價格恐不如現在有彈性,消費者可得好好把握這段倏忽即逝的購屋良機喔!


無新案支撐 頭前庄價差大

新莊頭前庄站是這一年來,價格下滑幅度最顯著的站點,落差將近一成,如今平均行情已退回三字頭。頭前庄站房價之所以疲軟,乃因這兩、三年來站區周邊幾無新案推出,無力接棒挺住價格。

由於苦無新案問世,頭前庄站周圍房市僅仰賴中古屋支撐,然而站區周遭早年為工業區,使中古屋市場充斥低價工業住宅,加上在投資客縮手的時局裡,自主買盤對這類緊鄰工業區的老舊中古屋興致缺缺,加快其折舊降價的速度,使本區形成新、舊屋價差極為懸殊的局面,並拖累整體房價表現。

平心而論,頭前庄站一帶條件並不差,其為環狀線與新莊線交會站,三字頭價碼乃大台北都會區具雙捷運話題的地段中,最划算的一個,且隨著工業區轉型,區域環境亦有所改善,值得自住消費者長線佈局。

捷運宅大跌? 沒那麼簡單

持平來看,在這房市起伏的一年,各捷運站房價有起有落,但數字會說話,縱使捷運站行情隨大環境變動而走弱,最大降幅也僅不到一成,因此消費者與其輕信名嘴年跌二、三成,甚至房價腰斬的聳動言論,不如實際走入案場親自驗證,您將會發現捷運宅短期大跌的說法,就如同鬼話一般虛無飄渺。

而從長線發展著眼,許多業界大老一致表示,眼下房市處境已不會再壞,待總統大選過後,房地產最大的干擾因素消除,屆時房市可望重回正軌;消費者試想,上述平價捷運站在最壞的時機中還能照漲不誤,未來隨著景氣趨穩,身價可望持續邁進,因此究竟該勇往直前購屋?還是繼續猶豫不決縮手?相信答案已然呼之欲出。


本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》406期住展眺望,同期內容除本文外,並有「代銷變建商風起雲湧」、「各黨派住宅政策大車拼」、「央行降息多空論戰 明年房市何去何從?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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