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二次鑑價衝擊 捷運聯開案陷入僵局

被譽為房市金雞母的北市捷運聯開案,現在卻遇上大難題。由於柯市府上台,著手整頓市府分回權配比過低問題,宣布二次鑑價機制,使未來與過去聯開案都受到衝擊…

台北市長柯文哲為了改正過去捷運聯開案的弊端,修改捷開案的SOP,提出『二次鑑價』機制。以往聯開案在取得建照時進行鑑價,然後才協商權益分配比例;然而,新版SOP要求取得建照時鑑價一次,完工取得使照後再做第二次鑑價,若有增值利益,則需提撥一半給予地主(包括市府)。

新版聯開案SOP不僅適用未來所有捷開案,就連線上已動工、並已確認權益分配比的聯開案都適用,衝擊面相當廣大。因此,有不少聯開案受到二次鑑價衝擊,現面臨權配比難獲共識,以致於遲遲無法交屋的困境。

蓋好不能賣 糗淪蚊子屋

住展雜誌在去年就率先揭露,捷運聯開案權配比面臨重新協商,因無法交屋恐淪為『蚊子屋』。當時,住展雜誌企研室統計工程期逾半、或接近完工階段的聯開案共計有三處,分別是內湖站「內湖讚」、蘆洲站「希望城市」,以及辛亥站「敦南捷境」等,預估總銷金額共約286億元。

內湖站聯開案「內湖讚」是未來內湖區最具指標性的捷運共構案,由潤泰集團負責開發興建,其低樓層規劃為商場『CITYLINK』,商場以上樓層則登記為辦公室。因此案市府擁有百分百土地所有權,權配比卻僅分回百分之三十二,分配比例明顯低於市場行情,所以監察院在前年十一月提出糾正案。

蘆洲「希望城市」命運更是多舛,該案原想走預售案,但受到「美河市」弊案衝擊而取消預售直接動工。但迄今房子都蓋好了,權配比還喬不定,現在逾千戶、總銷百餘億的房子只能晾在原地養蚊子,連賣都沒辦法賣,業者只能乾著急。

辛亥站聯開案「敦南捷境」雖在今年上半年開賣,但未來完工後要面臨二次鑑價。在二次鑑價結果出爐前,業者也沒辦法想賣哪戶就賣哪戶,因為一切都還有變數,而消費者也怕未來有變卦,更是不敢輕易下手。

災情再擴大 舊案也淪陷

除了上述三個聯開案外,還有日勝生大橋頭站聯開案、南港機廠聯開案、潤泰三重站聯開案、首泰建設安和站聯開案,以及菜寮站聯開案「冠德捷世」。其中,「冠德捷世」已完工,且大多數房子都已經賣掉,但現在卻被要求二次鑑價,以致於全案沒辦法交屋,買賣雙方只苦苦等待。

事實上,不只「冠德捷世」面臨窘境,就連已交屋的「美河市」,因市府所分到的權配比過低,到現在市府與日勝生都還在協商補償辦法。只不過兩方各持己見,互不相讓,形成公說公有理、婆說婆有理的狀況。

做二次鑑價 真的合理嗎?

到底聯開案問題誰對誰錯?持平而論,在大多數捷運聯開案當中,市政府擁有百分百土地所有權,但權配比大多只有百分之三十幾,明顯低於行情。

聯開案說穿了,就等同市府與民間業者的合建案;而在大台北一般合建案當中,若地主擁有百分百土地,所分回比例通常至少有五成以上,甚至可以分到六成。因為推案成本當中,土地成本占據比重最高,往往可占到六成,其次才是營造成本,約占三成,管銷成本大約一成。

所以,市府在聯開案只分回三成多,顯然不合情理。但市府該改善的,是在第一次鑑價做權配比時,就應確認好適合權配比例,而不該做二次鑑價。畢竟若是人謀不臧,做幾次鑑價都一樣,還是會有弊端存在。

市府要求聯開案作二次鑑價,要求增值利潤分回一半給地主,這種論點是只看到「土地增值利益」,卻忽略品牌、建材等其他附加條件所產生的增值利益。比如說,A建商品牌口碑好、使用高級建材,其所興建的房子售價比其他建商高出一成,這都不是土地本身所產生的利益,但房子蓋好後卻被要求分回一半利益給地主,這真的合理嗎?


本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》405期房市話題,同期內容除本文外,並有「買房子該避開的七大陷阱」、「名師規劃真的比較優?」、「建築師出具證明 就能遏止違建孳生?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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