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借名登記容易引發糾紛

買房子借用親友名義登記的情形非常普遍,雙方成立「借名登記」關係,登記名義人只是個「人頭」,房子仍由真正的所有權人自己管理、使用、處分。借名登記不論是口頭約定或有書面契約都可成立,但是若雙方事先沒有簽立借名登記契約,借名登記就容易引發糾紛。

葉姓女子在八年前購買台南市的一棟房子,因其信用不佳,當時資力未符合銀行申請房屋貸款的要件,她於是跟自己的叔父約定以借名登記之方式,由叔父出名購買房子,並用叔父名義申請房貸,但不動產買賣簽訂及相關規費給付,以及每月房貸的支付,都是葉女及其家人給付。


未簽借名登記契約

不料,叔父在二年前去世,葉女想拿回房子,但因雙方當時未簽借名登記契約,叔父的繼承人又都向法院聲明拋棄繼承,致葉女竟找不到對象請求將房子的所有權移轉登記給她,葉女於是先向法院聲請為叔父選任遺產管理人,經法院裁定選任李姓律師為遺產管理人後,再提告請求李姓律師應將叔父名下的這棟房子所有權移轉登記給她。

李姓律師(叔父的遺產管理人)反駁,這房子是在民國九十六年登記於叔父名下,以當時借名登記之資訊已發達,如果確實存在借名登記法律關係,雙方應會簽立書面契約,惟葉女並未提出任何書面資料以實其說,故葉女之主張應非可採。

否認借名登記關係

李姓律師指出,房子買賣的相關稅賦及地政規費共二十多萬元雖由葉女家人給付,但可能是葉女家人與叔父間有金錢債務關係,而代叔父給付,至於房子的所有權狀在葉女處,亦有可能是叔父交由葉女保管,故葉女持有所有權狀原本並無法證明有借名登記關係。

台南地院審理時,葉女提出於民國九十六年買賣這棟房子時的錄影畫面,顯示當日在房仲住商歸仁加盟店參與簽約過程者,有葉女的哥哥、母親、六姑及六姑丈、叔父等人在場,法官傳訊這些人作證,他們證稱這棟房子是葉女要買,並由葉女出資,叔父沒有出錢,只是以叔父的名義登記為所有權人並辦理抵押貸款。

錄影畫面顯示真相

卓姓女房仲也作證稱,房子買賣是她介紹的,公司規定只要關於買賣交易的過程都有錄影,一直都有保存著。在簽買賣合約的時候,叔父才出現,因葉女經濟能力未能符合房屋貸款要件,才登記叔父名下。

法院根據證人的證詞及錄影畫面,認定葉女與叔父有借名登記關係,判決李姓律師(叔父的遺產管理人)應將房子返還給葉女。

本文摘自9月5日出刊之《住展雜誌》404期Know-How,同期內容除本文外,並有「上市櫃建商 穩健推案」、「大台北停車位 絕佳投資標的」、「香港人來台瘋買房」、「工業住宅敲喪鍾」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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