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凶宅爭議何時休?

內政部宣布自今年十月一日起,房仲業者必須在「不動產說明書」清楚揭示「是否為凶宅」,以保障消費者購屋的權益;如果你以為內政部的這項規定可以解決凶宅爭議,那你就錯了,內政部仍然未能釐清凶宅的諸多疑點,以致凶宅的爭議並不會因此而停止。


凶宅向來被房屋市場視為是燙手山芋,一般民眾接受程度非常低,有意購屋者大都不願意買到凶宅,但如何認定房子是不是「凶宅」呢?由於「凶宅」並非為法律名詞,官方與民間對「凶宅」的認定不同,就連肩負解決紛爭的法院也是見解紛歧,不同的法院在裁判時「凶宅各表」,讓民眾打官司時必須碰運氣。


官方民間凶宅各表

內政部官方版本對「凶宅」的認定,是指「曾發生凶殺、自殺,一氧化物中毒或其他非自然死亡」,但目前民間對「凶宅」的認定,除了屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事外,還多了一項,如果從屋內跳樓自殺,人雖然沒有死在屋內,但這種從屋內求死的行為,也讓房子成為「凶宅」。

司法實務上,如何界定「凶宅」始終莫衷一是。有的法院認為除了「凶殺或自殺」外,尚應包括「意外致死」;有的認為「在屋內病死腐敗多日才被發現」也算;也有法院解釋所謂「非自然死亡事件」,並不放在死亡原因之限定,而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值,如果足以影響,應即屬於「凶宅」。

還有法院判決認為凶宅與否,純屬買受人之主觀認知,並隨個人價值信仰、時光遷移及宗教儀式除去不安而有不同感受,凶宅並未對房子本身造成直接「物理性」之損傷,不會減損房屋之價值,並不構成「物之瑕疵」。


法律沒有凶宅定義

大家對「凶宅」的認定看法不一,主要是因為法律沒有凶宅的定義,讓凶宅紛爭不斷。解決凶宅的爭議首先要在法律上將凶宅定義明確化。

舉例來說,十樓住戶跳樓自殺墜落於二樓房屋的陽台死亡,二樓或是十樓哪間才是凶宅?在屋內燒炭,送醫搶救數日後死亡,死亡地點並非屋內,這棟房子是否凶宅?在大樓頂樓上吊,因屬公共設施而非專有部分,整棟大樓是否凶宅?家中浴室滑倒意外死亡,是否凶宅?獨居長輩安詳自然辭世,無人聞問腐臭外溢,是否凶宅?因施用毒品而於房屋內暴斃,並非故意服藥過量中毒致死,也非求死行為致死,是否算是凶宅?


產權期間引起爭議

另一個問題是,內政部規定「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方「產權持有期間」才要負責;但法院的見解是,不論「凶宅」是在何時發生的,只要出售的這棟房子曾經發生凶殺、自殺,一氧化物中毒或其他非自然死亡事故,即使事故發生時間是在賣方「產權持有期間」之前,賣方都要負責。

依內政部規定,凶宅原因必須發生在「賣方產權持有期間」,因此一旦發生凶殺或其他非自然死亡情事,屋主即將產權過戶親友或者人頭,再由新屋主(親友或人頭)出面賣房子,因為新屋主「產權持有期間」並無凶殺事實,自無告知義務,那麼這棟房子是否凶宅?如果不算,豈不與事實不符,如認為屋主仍然必須告知「前手」持有期間有無凶殺情事,「前手」範圍多大?


房仲承擔太過嚴苛

內政部將揭示「是否為凶宅」的責任交房仲人員承擔;法院也認為,房仲應對「凶宅資訊」善盡查知義務。問題是,房仲本身並無調查公權力,只能詢問屋主、問里長或周邊鄰居,或是跟警察探詢。

但屋主隱瞞凶宅都來不及,怎會吐實?如果凶宅事故發生的時間較久,里長或周邊鄰居很可能記不得,而警察受「個人資料保護法」的限制,通常不能將檔案資料外洩,否則構成違法,在這種情形下,要房仲承擔查知義務,豈不太過嚴苛。

內政部不能釐清凶宅的諸多疑點,遭外界批評是在擺爛。其實,官方應該建置一套凶宅查詢系統,好讓凶宅有個查詢的依據,不能把凶宅註記的責任隨便就推給房仲業者。


本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》403期房市話題,同期內容除本文外,並有「錢進重劃區的秘訣」、「社子島開發案全透視」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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