樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

別期待崩盤 降息後房價趨向軟著陸


現在各界普遍看空房價,有人喊一年減二成、三成,甚至有人說房價會崩盤、會腰斬,到底這種說法有沒有可能發生呢……

央行先前意外宣布調降利率半碼,各界對降息後對房市影響說法不同。為了暸解降息、升息對房市影響,我們或許可以從歷史經驗中找到一些蛛絲馬跡。

據住展雜誌統計,自民國九○年以來,央行總計啟動兩波主要降息循環、兩波升息循環。無論升息或降息,對房價的影響都出乎我們原先預料。

利率調降後 房價波動小

民國八九年網路科技泡沫化後,台灣央行就啟動降息。若從民國九○年第一季算起,這波降息循環一直到九二年第二季才到尾聲,利率大降逾三%,北市房價從二六點二萬/坪漲至三四點二萬/坪,累計漲幅逾三成;同期,新北市累計漲幅約二成五,顯示大台北房價並未因經濟外部衝擊而下跌。

民國九十七年,央行因全球金融海嘯而啟動數次降息,在低利率幫助與九十八年調降遺贈稅,促進海外資金回流加持,大台北房價在降息循環期間只有小幅度修正,跌幅介於一%至三%左右,波動其實不大。數據顯示,這兩次降息循環期間,房價上漲、下跌各半;無論漲或跌,其實幅度都不大。

央行若升息 房價竟沒跌?

一般認為,假如升息將增加房貸利息壓力,減少購屋需求,更可能引發高房價泡沫化危機。然而,從民國九十年以來兩波升息循環統計來觀察,房價竟漲得比降息期間還多!

以台北市為例,從民國九十九年第二季到一百年第三季期間,重貼現率拉升○.六二五個百分點,但房價每季平均大漲近五%。同期,新北市房價更為凶猛,平均每季飆漲逾八%。顯示升息期間,蛋白區漲得比蛋黃區還多。

央行升息房價反而上漲更多,可能是因為經濟面好轉、前景轉為樂觀,以及民眾收入增加所致,導致購屋需求和預算攀升,所以房價才漲得更多。


房價泡沫化? 機率並不高

若比較升息與降息循環二者,則升息循環期間的房價每季平均漲幅,遠大於降息循環期間。也就是說,當央行降息,房價走勢似乎會出現緩漲與緩跌兩種可能,房價波動變小,而且降息後資金成本降低,房價崩盤機率微乎其微。

事實上,如果我們觀察全球各國家房地產市場,幾乎所有泡沫化、房價崩盤都發生在「高利率、且房價高漲,若這時候經濟面出現重大變化、失業率急速增加」,才容易引爆房價泡沫化。

例如歐洲的西班牙、愛爾蘭,或者像引發「次貸危機」的美國,發生房價崩盤的背景環境大致雷同。一旦把利率大幅壓低,等到經濟面改善後,房價跌幅就會趨緩,甚至會出現止跌反彈,如美國房價就是最好的例子,現已連續數年上漲。

總而言之,若想在降息時、或是低利率環境下,期盼房價崩盤,機率並不高。若是軟著陸,房價微幅修正的機率,可能是比較高的。

本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》407期房市話題,同期內容除本文外,並有「物聯網搭上房產 商機無限」、「房地產十大妙語錄」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

相關文章