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利空可望出盡 5路需求激爆選後房市

今年九合一大選之前,各項房市利空政策接連湧現,民眾關注的焦點都聚集在選舉議題,使房市觀望氣氛濃厚。但在選舉之後,政治局勢底定,房市信心即將回歸,5路需求悄悄浮現……
古人云:「否極泰來」,正符合目前的房市盼望時來運轉的氣氛。原因在於,九合一大選將在本月底揭曉結果,隨著選舉告一段落,房市將擺脫政策打壓的包袱,回歸基本面,迎接民眾購置住宅需求的到來。
據住展雜誌估計,在選後到明年間,約有五大類需求性買盤會出現,而這五種買盤將激活房市,使選後房市甩開陰霾,找到喘息的契機。

遞延性需求 選後先來到
「遞延性買盤」,指的是買方因某些事件,而把消費時間延後。近十餘年來,台灣房市有一個特殊怪象,那就是每逢選舉之前,房市買氣多會下滑;此現象的成因或許與選情混沌有關,但骨子裡其實與民眾高度關注政治、且因政局對立所帶來的不安全感有關,以致於不敢在選前進場。
雖然選前不敢買房,但需求畢竟仍在,這種因選舉而暫時觀望的買方,往往等到選舉之後才會出手。尤其今年九合一大選前,不只選情激烈,中央政府還頻頻祭出利空政策,官員更是個個重炮抨擊高房價,讓購屋族誤以為政府真要出重手打房,於是產生先空手等房價跌再進場的預期。
唯熟悉政治手腕的人都清楚一件事,那就是「選前的戲看看就好,當真就輸了」。大多數選舉語言在選後就如同船過水無痕,尤其是房地合一課稅,距立法都還有得拚,更遑論實施。根據過往經驗,選後民眾發現利空政策沒有下文,在觀望之後,遞延性買盤將逐漸出現。
根據業界指出,今年下半年成交狀況雖不算好,但看房子的人氣還在;他們不是不想買、也不是買不起,而是選舉因素令買方縮手。當選後不確定因素被排除,加上因選舉而生的房市利空政策也會暫時沉寂,買氣可望有明顯復甦。

節稅需求旺 贈與買盤多
受到遺贈稅調降至百分之十影響,加上節稅資訊容易取得,國人對於購買不動產贈與子女來達到避稅的目的,可以說是越來越普及;「買房子送小孩繳的稅金,遠比贈與小孩現金課的稅更少」,似乎已成為常識。
用買房送小孩來達到節稅目的,原理是利用房子的土地公告現值、與房屋評定現值偏離市場行情的漏洞,再善用免稅額度來節稅。舉例來說,若買一間房子成交價八百萬,房子的土地公告現值加上房屋評定現值,可能只約兩百萬 。
而遺贈稅法規定,夫妻每年可以個別名義贈予子女免稅額度為兩百二十萬,而上述贈與的房屋的公告與評定現值只值約兩百萬,因在免稅額度內,並毋需繳稅。
再者,夫妻兩個人加起來,每年可贈予子女的免稅額度可達四百四十萬,只要規劃得宜,靠房子贈與子女幾乎不用繳稅。或許有人會問,藉此方法是否會違法?
別擔心,這不僅合法,就連國稅局都曾發布新聞稿「宣導」買房贈與的節稅流程,可見得官方容許、也支持民眾用贈與房子來節稅。正因如此,贈與房子節稅風潮方興未艾。
光是今年上半年,全國房屋贈與移轉棟數就高二點八萬,創下歷史同期新高;連房價「貴參參」的雙北市,贈與移轉棟數都各超過五千多。據估計,若贈與稅制漏洞遲不修補,藉送房子節稅的情況就不會改變,所以現今房市之中,來自於有錢人節稅型買盤是源源不絕,需求續熱不退。

髮族換屋 北市需求高
台灣已經邁入高齡化社會,六十五歲以上的銀髮族占人口比重逐年增加;依內政部統計,我國人口老化指數已攀升至百分之八十點五,近十年來爆增百分之三十三點九,顯示人口老化速度十分驚人。
對於許多銀髮族來說,膝關節退化是很常見的毛病,健保局統計國內患有膝關節疾病的民眾高達近三百萬人,每年都有超過一萬多人進行膝關節置換手術。「腳頭烏」沒力,讓老伯伯、老奶奶沒辦法爬樓梯,所以傳統透天厝都把孝親房放在一樓,就是為了體諒老人家行動不便。
但在大台北,能擁有透天厝的人是少數中的少數,大多數的民眾都住在老公寓當中,尤其是台北市更是如此。據台北市府發布的數據顯示,北市住宅總量共約九點五萬棟,而屋齡超過三十年以上的房子達六點四萬棟,老屋比重高達百分之六十八,其中大多數是老公寓。
老公寓除了一樓,以及少數會裝電梯的住戶之外,大部份老公寓出入都要爬樓梯,對銀髮族來說相當不便,但有電梯的大樓社區就沒爬樓梯的困擾,所以廣受銀髮族歡迎,相關的換屋需求便應運而生。
此外,台北市多數房屋屋齡過老也是換屋需求看增的因素之一。再者,此次北市市長候選人連、柯陣營,均提出都更計畫,若相關政策付諸實行,其帶動的換屋需求也是值得注意。
事實上,老屋過多不是台北市的專利,先前已有學者提出警示,指十年後全台灣屋齡三十年以上的老房子,將逾全國住宅存量的五成以上,尤其是九二一大地震之前的老宅,更有改建的迫切性;這類老宅換屋需求,正是長線的隱性買盤來源之一。

股市波動大 避險需求升
股票市場有句老話,叫作「選舉行情」,意思是執政黨為爭取選票,會在選前強力作多股市,讓股民小撈一筆。今年似乎也不例外,各項有利股市的政策陸續出爐,至於大盤漲不漲,則是另外一回事。
選舉行情固然容易讓投資人賺到錢,但到了選後,股票市場容易「利多出盡」,股價震盪更加劇烈;再加上美國聯準會結束QE政策,美元指數由弱走強,對台股的衝擊更大,相對穩定、保值的房地產,就成為較佳的避險商品。
在此之前,因有官員喊出「資金以房轉股」,鼓勵市場資金從房地產抽離到股市。市場傳出,有一些認同「以房轉股」的地產大戶,確實把房地產部位獲利出清,將資金轉投資到股市與期貨市場,希望能「股房雙棲兩頭賺」。
只可惜事與願違,隨著台股大盤下殺近千點,讓大戶把在房地產賺的幾乎都快吐光;轉戰期貨的則更慘,在「多空雙巴」下賠了一屁股,提前從期貨市場中「畢業」。還留有老本的大戶,最後還是回到自己最熟悉的房地產市場。
預期在選舉完後,股市波動應仍不小,被股市、期貨震暈的資金,有機會回流到房市當中。如果明年經濟展望維持樂觀不變,那麼房價就相對有撐、相對保本,類似這種保本、保值的置產需求,可望會逐漸浮現。

政策趨開放 外來需求增
先前立法院強行通過兩岸服貿協議,引發「太陽花學運」,唯在此之後,馬總統仍堅持要通過服貿,並強調要在「任內完成服貿、貨貿」。
假使服貿與貨貿均在立院過關,對岸金流與人力將會大量湧入台灣;已有一些學者預測,若服貿協議實施,對岸過來的人員與資金將推升住宅需求,台灣房價可能會維持上漲趨勢,且逐漸朝向「房價香港化」。
如果這項預測成真,那麼搶先一步提早佈局,或許是最好的辦法,尤其是最具指標意義的台北市,房價更具有支撐點。
因為內政部每季公布的「住宅家戶比」統計,台北市住宅供給過低、明顯不及需求。另根據住展雜誌統計前三年北市全年平均新增供給戶數,僅約五千戶左右,今年全年新增供給戶數也僅五千一百戶,供給量仍遠低於人口成長數,顯示供給趨於緊俏。
北市住宅供給原就不夠,若外來需求增加,那麼房價是漲是跌?或許您心中自有答案。

供給疑過多? 解讀各不同
選後房市在上述五路需求挹注下,可望激發出燦爛火花。不過有學者認為,現在房屋供給量已過多,並警示房市可能因此反轉,這種說法可能成真嗎?
不可否認的,有特定區域新建住宅供應量不小;但供給是否過多,並引發房市反轉,不能只看住宅供給量就下論斷,還必須配合人口成長量、國內外總體經濟、民眾購屋意願,乃至於政策走向而定。
因為在資本市場當中,每一個外在因素都可能影響結果,而未來情勢到底如何尚難判斷。況且,台灣仍處在超低利率環境當中,要在短期內一口氣把利率升到百分之三、四的機率微乎其微,而低利環境幾乎消除房價大跌的可能性,這點也是不容質疑的。或許購屋者該考慮的是,如果最低利時不買房,難道等升息再買嗎?

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》395期專題報導,同期內容除本文外,並有「非重區不買的7大理由」、「商用不動產正夯」、「房仲業與桃園代銷的奮起」、「激辯!無殼蝸牛談居住政策」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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