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售價低於委託底價的爭議

屋主委託房仲售屋的底價為一千多萬元,房仲找到買家親自與屋主面議後,雙方同意以九百九十萬元成交,屋主事後反悔,以售價低於委託底價為由,認為買賣契約違反委託銷售契約的底價,買賣契約並未成立,這場爭議究竟誰有道理?


蕭姓女屋主在前年六月委託合億房屋仲介銷售台北市的一棟房子,原本委託銷售價格為一千二百八十萬元,嗣後蕭姓女屋主將銷售底價調降為一千零五十萬元,合億房屋找到張姓買家與蕭姓女屋主當面議價,以九百九十萬元成交,並當場簽立不動產買賣契約。


當面議價簽立契約

張姓買家於簽約當日即依約將現金十萬元交付承辦地政士代為存匯入履保專戶,並於簽約第二天另將九十萬元價金匯入履保專戶,因蕭姓女屋主不願履行契約,張姓買家以存證信函催告蕭女,蕭仍然拒不履約,張姓買家即解約並請求蕭女加倍退還已付價款,雙方打起官司。

蕭姓女屋主表示,她委託房仲銷售房屋,規定銷售底價,並跟房仲約定雙方僅能以該契約記載為準,不得再以口頭或書面補充,如要變更契約委託底價,必須用書面由委託人簽署契約變更書,方能變更「委託底價」,否則不生效力。但合億房屋沒有用書面變更委託底價,卻要她簽九百九十萬元的買賣契約,買賣價金並未合意,買賣契約自不成立。

但士林地院認為,不動產買賣契約係由蕭姓女屋主跟張姓買家面議後,雙方互相同意以九百九十萬元成交,並簽定不動產買賣契約書,雖然成交價格低於蕭姓女屋主委託合億房屋的銷售底價,但其既經蕭女自行與張姓買家面議,而相互同意,蕭女自不得事後以其價格,未達委託銷售底價為由,否認契約之成立。


買賣契約有效成立

法院指出,蕭姓女屋主與房仲約定必須用書面簽署契約變更,方能變更委託銷售價格,目的在防止仲介以口頭約定而為主張,以致損害委託人之利益。倘委託人已有意變更價格以促成交易,殊無在此過程中,要求應先簽署契約變更同意書,以致妨礙交易進行之理。

況且,蕭姓女屋主與合億房屋間的法律關係,與張姓買家無關,蕭姓女屋主不能用此來影響她與張姓買家間的不動產買賣契約,蕭姓女屋主跟張姓買家簽的不動產買賣契約有效成立。法院判決蕭姓女屋主敗訴,應給付張姓買家八十萬元給付合億房屋十九萬八千元。


本文摘自8月5日出刊之《住展雜誌》403期Know-How,同期內容除本文外,並有「錢進重劃區的秘訣」、「社子島開發案全透視」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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