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土地共有人有優先購買權


一般民眾常以為,不動產買賣時只要交易雙方講好,就可以辦理過戶,常不知第三人可能主張優先購買權,而使交易未必如預想般進行。這種情形在土地是多人共有時最常發生。

所謂優先購買權,即不動產出售時,可主張以同樣條件優先承買該不動產之權利。在民法、土地法、耕地三七五減租條例、農地重劃條例、文化資產保存法等法律中都有優先購買權之規定,包括土地共有人、地上權人、典權人、承租人都有這項權利。

土地如是多人共有,出賣人要賣掉自己的土地持分,應優先通知購買權人是否願依同樣條件購買,在其放棄優先購買權後,才可以出賣不動產予第三人。如果有優先購買權的人表示行使優先承買權時,則出賣人應依相同條件將自己的土地應有部分移轉登記予優先購買權人。

應通知優先購買權人

新竹縣橫山鄉有六筆土地為鄒姓、黃姓等七人共有,其中的黃、芮、徐、陳四人要將土地全部賣給一名李姓民眾,於去年十二月二十五日與李簽訂不動產買賣契約書,並於同年十二月三十日寄發郵局存證信函給鄒姓共有人,告稱鄒如願依同樣條件優先承購者,請於十日內以書面表示願意承購。鄒姓共有人回覆願以相同價格優先承購。

但黃、芮、徐、陳四人表示,鄒寄發的存證信函僅提及其有意願主張優先承購,然對於以何條件、何內容購買,均付之闕如,難認已於期間內為優先承購之意思表示,依法即喪失優先承購權。且他們四人與李的土地買賣契約,已於今年一月二十二日合意解除,本件既已無買賣契約存在,鄒即無優先承買權可言。

雙方打起官司,新竹地方法院判決確認鄒就黃、芮、徐、陳四人所有土地權利範圍有優先購買權存在,鄒依照當初這四人打算賣給李的條件支付價金後,四人應將自己的土地權利範圍移轉登記予鄒。

共有人得以同價優先承購

法院指出,土地法規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格優先承購。鄒回覆主張優先承購權,應可認其本意即係依這四人出售與李之相同條件行使優先承購權,否則無回函表示優先承購之必要,不能僅因其回覆函未明載「同樣條件」文字,即否定鄒主張優先承購權之真意。

鄒於今年一月九日回覆主張行使優先購買權,而這四人與李解約是在一月二十二日,鄒之優先承購權行使在前,四人與李解除買賣契約在後,鄒之優先承購權行使合法。黃、芮、徐、陳四人應依相同條件把自己的持分賣給鄒。


本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》405期Know-How,同期內容除本文外,並有「買房子該避開的七大陷阱」、「名師規劃真的比較優?」、「建築師出具證明 就能遏止違建孳生?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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