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在家賞景 安全要緊 景觀宅 你要怎麼買?

高壓的都會環境讓人嚮往自然美景,期待在水岸山林中忘卻塵務經心;業者看準商機,選中河岸山坡推出景觀住宅,讓民眾享受回家即度假的優閒自在,卻也常忽略住宅所在的安全性……

『見證水岸遼闊,方知什麼才是真正的居家享受』、『打開窗,你擁有的是一片森林』……,諸如此類的文案,讓消費者對在家便能體驗自然美景的景觀宅極其嚮往,座擁特殊景緻不僅賦予住宅更大的增值可能,也提供住戶排遣都市辛勞的舒壓好空間,並造就景觀宅『市區價狂飆,郊外速完銷』的不敗地位。

在美景當前的誘惑下,消費者也容易忽略所在河岸山坡的安全性,景觀住宅若選址不佳,在遭遇災害時往往較一般住宅面臨更高的風險,為了能高枕無憂的徜徉居家風景,看屋時的明察秋毫與事前事後的準備功課絕不能少,究竟該如何分辨景觀宅所在是否安全呢?本刊邀集多位專家分享選擇小撇步,讓您成功入手『居安滿分,景色加分』的美麗宅邸!

自然地景藏玄機
當消費者走訪景觀宅建案時,除了確認景色是否真如廣告所言的真實性外,更重要的是看看地點是否有地形與地質上的瑕疵,一眼瞬間的自然地貌,其實也透露了住宅位置的安全資訊。
山間谷地─地勢坡向認真看

在山坡地帶,國人最熟知的便是順向坡隱藏的潛在危機,從北二高事件到近日的丹鳳山爭議,國人對順向坡的敏感度僅次於斷層地震,但若岩層未露出地表,消費者也難以判斷所在地是否為順向坡。中研院地球所汪中和研究員表示,可藉由鄰近坡地上的植生做簡易判斷,在正常狀況下,植物生長應筆直向上,若有明顯彎曲傾斜的現象,即表示底下地層可能不太穩定。

再者,順向坡災害多導因於坡腳被破壞,使得邊坡失去支撐,進而導致走山,愈陡峭的邊坡,受重力影響愈大,災害規模也愈大,因此盡量選擇坡度低於十五度的緩坡,一般人將食指與中指自然展開(不刻意用力撐開)後的角度即約十五度左右,可作為簡易測量依據,若所在地坡度過大,就必須提高警覺。

逆向坡雖較順向坡而言相對安全,但也容易有落石掉落,其中岩石的風化崩解為較常見的成因,上驊技師事務所暨省土木技師公會的山開主委林熺麟博士指出,若住宅鄰近的岩壁出現風化裂痕,發生落石的機率也較高,而部分業者會以岩釘、岩栓或填縫劑接合等方式修補破損,出現這些填補措施的地方,也透露出岩壁結構已不甚完整的訊息,建議還是與山坡保持適當距離,以免遭受波及。

文化大學理學院院長盧光輝也強調,水是坡地災害的催化劑,當土壤及岩層含水量達到飽和,就容易鬆動發生山崩土石流,這時水流的匯集處便是土石的堆積處,因此山坳與山谷並不是理想的居住地,八八風災的重災區小林村,便是坐落獻肚山的河谷低地中,在大規模走山之下慘遭淹沒。

林熺麟並補充道,土石流的影響地帶,通常是以溢流處為頂點的一百零五度角範圍,避開此區間安全性就相對提升。有鑑於民眾在看屋時,不見得會那麼仔細,林主委提供消費者最簡單的判斷依據,便是觀察基地周圍的山坡植被是否茂密、有無多年生的大樹,若沒有的話,代表當地土石不穩固,變動性大,造成植物的更替頻繁。

另外,民眾也可環視基地所在的周遭地勢,若基址明顯高出或低於地勢走向,呈現不自然的狀態,多半為人工填土或挖邊坡所致,填土基地的新、舊土接觸面,在飽含水分時更易滑動;邊坡挖空則可能導致山坡塌陷,與等高線趨勢一致的建築基地,較沒有安全上的疑慮。

河邊水岸─河道彎處要注意
鄰近山坡的住宅怕山崩,緊靠河岸的房舍,最怕的就是地基掏空;這事可非同小可,一旦地基出了問題,輕則花大錢修繕,重責房屋倒塌,因此購買河景宅時,務必注意是否位於河川的侵蝕岸。

盧光輝表示,當河流從陡峭的山區進入平原後,流速減緩形成蜿蜒的曲流,從河川的上游往下游方向看,轉彎處突出河道的為凸岸(滑走坡),凸岸處水流緩慢,盛行堆積,故危險性較低;而相對凹陷的一側則為凹岸(侵蝕坡),因水流快速,攜沙能力強,侵蝕作用發達,若要選擇居住位址,凸岸會是比較好的選擇。

除了河岸的屬性需要注意外,兩凹岸間的地段若過於狹窄(曲流頸),在兩側侵蝕旺盛的情況下,若遭遇強大水流時恐有截斷風險,不適合長期發展;那筆直的水岸是否就比較安全呢?也不盡然,彎曲的河道有助河流減速,使侵蝕能力下降,反之,河道筆直將使水流蓄積強大量能,這時河川第一個轉彎處便相當危險,不僅淘空風險高,河堤沖潰的機率也大,因此位於直線河道轉彎處的住宅要特別當心。

中研院汪中和也提到,位於河川交會處的沙洲,多為河水氾濫的泛流區,最易遭逢水患,若真要在此居住,低樓層最好敬而遠之,以免生命財產屢受威脅;另外也提醒消費者,若建案主打同時享有山河美景,須留意基地是否位於河流從山谷進入平原的沖積扇上。

沖積扇地帶多為地質敏感的地下水補注區,與地下水面高的低窪地區同為地震時土壤液化的高風險區,民眾看屋時不妨走到附近制高點觀望,看看基地是否位於沖積扇端,以降低購入地質敏感區的風險。

周遭設施顯端倪
消費者不僅可透過自然地貌來判斷安全性,周邊硬體設施的狀況也是洞察基地安全的好所在,良好的人工防護措施對住宅安全有極大的保障,但若不用心維護,這些建設不但沒能發揮功效,反而還會加深景觀宅的危險性。

留意水往哪裡去
前述提及『水是災害的催化劑』,坡地若具備有效排水系統,也能減少災害的發生機率。林熺麟談到,消費者可在沒有打雷的雨天,觀察社區的排水溝,檢查排水是否暢通,並留意排水溝是否有高處水多,低處水少的情況;照理來說,水往低處流,排水系統愈低處,水量應該愈大,若情況相反,就說明有部分的水往建築物地基竄流,長期下來恐挖空基礎。

公共用水的花費也可以看出端倪。林主委說明,坡地住宅的用水是經過層層加壓送達高處住家,中間必然有所滲漏,而滲漏的水量均會計入公共用水當中,因此民眾可以核對自家用水與公共用水的差距,看出管線漏水的大致狀況,若兩者差異過於懸殊,可能載運途中大量流失,造成坡地含水量大增,面臨滑動可能。

河岸住宅則需擔憂淹水的危害。民眾或許覺得住家附近有河道堤防,能有效防止河水漫延;確實如此,但堤防不只約束了河道內的水外流,同時也阻擋堤外的積水排入河川,成為水漫金山的幫兇。而哪些地方容易積水呢?汪中和研究員告訴消費者,可觀察建案附近是否設有抽水站,有的地方即為水患好發區,若要在此居住,得先做好心理準備。

同時也建議消費者在低窪地區多多走訪,觀察舊屋有無水漬線及其高度,便可了解該地是否曾發生水災,以及水災發生時的淹水高度;而建案鄰近房舍的窗角、牆邊若有傾斜的裂痕,或道路向一側塌裂,則象徵底下岩盤可能有所變動,或地基遭掏空陷落,藉以辨別建案的健全。

擋土牆的千言萬語
擋土牆在台灣山間十分常見,主要是為了阻擋邊坡滑落,這也表示有擋土牆的區域,皆隱藏有地質災害的風險,而擋土牆若規劃不當,非但無法減輕災害,反成弊害加劇的拖油瓶。

林熺麟直言,一般擋土牆多在十公尺以下,因山坡基部是壓力最大的地方,崩壞風險最高,須針對此處加強防護,但若擋土牆建置逾十公尺,說明該山坡有很大面積具崩塌可能,需特別當心;且正確的擋土牆應只擋土而不擋水,才不會增加承重負擔,但許多擋土牆的排水孔常因缺乏保養而阻塞,造成擋土牆背後土方的沉重壓力,最終壓垮擋土牆而坍塌。

買家應在雨後的晴天觀察建築物後方的擋土牆,若擋土牆排水通暢,晴天時應呈現乾爽,假如晴天仍濕淋淋,即是後方水流無處宣洩,勢必釀災;此外,建築物也需與擋土牆保持約為牆高二到三倍的安全距離,不可緊貼擋土牆,因擋土牆已承受來自水平方向的壓力,若再加上建物向下的垂直重力,將使擋土牆結構遭到拉扯破壞,這時緊鄰的建築物便取代擋土牆功能,成為抵擋土石的第一線了。

為加強擋土牆的穩固性,會在其上打入地錨,將牆面與深處岩盤牢牢鎖死,然而地錨時間一久也會有鬆動、鏽蝕等問題;消費者若發現地錨露頭出現裂化,周邊牆面開始破損,應盡快遠離,避免重演林肯大郡慘劇。周邊設施的警訊多半是保養不善的後遺症,其實多留點心,就能降低災害的發生。

資訊公開揭秘密
三位專家坦言,辨別地質災害的專業性強,且成因複雜,一般大眾要能融會貫通並加以運用,實在不容易,其實政府基於資訊公開的立場,早已責成水利署、水保局、中央地調所等各有關部會,製作網站提供大眾查詢,現在民眾也不需要到個別部門的網站分別查詢,行政院國家災害防治中心(www.ncdr.nat.gov.tw)即為統合的資訊平台,各項災害潛勢區且可查找。

台北市大地工程處(www.tcge.taipei.gov.tw)也針對山坡防災與地質提供線上查詢,讓民眾對各地風險一覽無遺;並且開發手機應用程式,讓消費者可以在建案所在地連線查詢,台北市大地處『台北坡地E指通』與中央地調所的『地靈靈』,都是消費者看屋時的好幫手。

另外也可利用谷歌地球(Google Earth)歷史時間軸,查閱西元兩千年至今的歷史圖像,用以觀察所在地這幾年來的地貌變化,讓您能選擇地點最佳的景觀住宅;除了選擇一個好的地點,好的建商也能讓景觀宅的安全品質更有保障,畢竟頂級的環境,也必須有一流的居家硬體,才能讓民眾感到物超所值的完美享受。在做足功課之後,就請帶著愉悅的心情,去尋找那間專屬於您的安全美景好宅吧!

本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》394期專題報導,同期內容除本文外,並有「淡水捷運開工 輕軌特色直擊」、「建築綠化 不要『慮化』」、「房價盤整 現在可以進場了嗎?」、「台北代銷霸業40年」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

▲中研院汪中和表示,由於氣候變遷加劇,選擇景觀宅時需更加注意,避免面臨災害。
▲林熺麟主委指出,擋土牆與排水系統的保養維護,是坡地居安很重要的一環。
▲文化大學盧光輝院長說明,現今政府資訊公開,民眾可從官方相關網站獲得災害潛勢資訊。
▲坡地植物正常應筆直向上生長(圖左),若植生傾斜則可能為順向不穩定岩層(圖右)。
▲河岸住宅需留意是否位於河川凹岸或曲流頸地帶(圖上圓圈處)。
▲檢閱坡地附近的擋土牆與地錨(放大處)是否有毀損情事,避免發生災害。

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