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央行拚降息 負利率吹響房市號角?

全球主要經濟體中,除美國外,各國央行頻頻宣布降息,尤其是日本與歐元區,更已實施「負利率」;台灣二月實質利率已淪於負值,這將對台灣房市產生什麼重大影響?……

二○一四年十月,美國聯準會(Fed)宣布歷時約六年的「量化寬鬆」(Quantitative easing,簡稱QE)退場,並預計於二○一五年中開始升息。

美國實施QE以來,世界各國幾乎都跟進印鈔票,貨幣供給浮濫雖然挽救全球經濟免於進一步惡化,但QE副作用卻顯而易見──那就是資產價格逐年飆高,各國房價宛如斷了線的風箏,轉瞬間就飛到天上去。


利率升或降 彭老也猜錯

QE退場的消息震驚市場,有分析師直指「資金氾濫派對結束了」。接著,美國聯準會於二○一五年十二月宣布升息一碼,更有專家以「低利率時代告終」來形容這個舉措。

當時,各界普遍預期美國升息之後,台灣央行將跟進美國腳步升息;有些學者認為,台灣央行若啟動升息循環,房市泡沫將被戳破。但世事發展總出乎意料之外,央行非但沒升息,反而還連續降息。

台灣由升息轉向為降息,不只跌破很多專家眼鏡,就連央行總裁彭淮南自己也「猜錯」。彭總裁從二○一三到二○一四年間,曾數次呼籲房貸戶要注意升息風險,強調「利率不可能一直都這麼低,若升息後利息負擔就會加重」。

孰料到二○一五年台灣經濟狀況急轉直下,全年經濟成長率竟不到百分之一,進、出口金額更持續滑落,迫使央行宣布降息,並把貨幣政策由「適度寬鬆」,調整為「寬鬆」,以挽救疲弱不振的經濟。

降息蔓全球 台灣未倖免

事實上,除了台灣之外,全世界央行利率政策普遍是降多漲少,如中國大陸既降存準率又降息,日本與歐元區更罕見的降到「負利率」,而日本更是亞洲第一個實施負利的國家,而且都不排除再擴大負利率。至於美國雖未降息,卻已推遲升息時程,升息曲線變得更為和緩。

中國降息、歐元區與日本的負利率政策,源頭來自於經濟成長狀況不佳。擁有同樣困擾的,還有台灣。自去年迄今,央行已連續降息三次;央行連續性降息的動作,讓民眾相當擔心「台灣會不會也實施負利率?」


對此,彭總裁強調:「任內應該不容易看到零利率或負利率。」但這是否意味著未來有可能會實施?話語間頗耐人尋味。

台灣經濟研究院林建甫院長表示,日本實施負利率政策,主要是為了逼銀行放錢;銀行若把錢放在央行,不僅沒有利息,還得倒貼。日本央行此舉是為了把錢從銀行趕出來,提升銀行放款意願,以達到振興民間投資、拉抬經濟成長的作用。

林建甫強調,台灣利率深受國際環境影響,確實有下調壓力,今年可能還會連續降息,但從目前,台灣並沒有實施負利率的本錢與條件,不致於跟隨日本後塵。

通膨壓不住 實質負利率

雖然彭淮南與林建甫都說現在不可能實施負利率,但他們所指的名目利率,其實台灣「實質利率」早已淪為負值!

據行政院主計總處公布,二月份消費者物價指數(CPI)年增率為二點四%,而郵局去年十二月調整後的一年期定存牌告利率為一點二%;也就是說,實質利率(名目利率減去通貨膨脹率)竟然是負的一點二%。

實質負利率代表什麼意思?如果您將一筆錢放在郵局定存,因為利息收入挹注,帳面上存款數字是增加的,但卻只是表面假象,因為扣掉物價上漲幅度高過定存利息,意味著上漲的物價把利息收入全部吃光,實際上錢早已悄悄變薄!

民眾關注的是,假如未來央行持續降息,或者未來物價上漲趨勢不變,台灣進入實質負利率時代,房地產又會有什麼轉變?資金是否會回流房市?

林建甫認為,現階段台灣利率水準甚低,極低利率時期再降利率,其實影響性有限。再者,降息可以減少資金成本,對賣方較有利,更可能會因此減緩房價下跌幅度。

林建甫解釋,現在房市交易量能低落的關鍵在於價格,假如賣方因預期降息不願降價,而買方眼見價格殺不下來索性不買,最終成交量還是無法放大。所以,降息能否為房市加溫?這點他看得較為保守,更不認為台灣會重演中國房市絕地大反攻的戲碼。

土地稀有性 價格難下跌

新北市地政局康秋桂局長則說:「降息對一般購屋者或許有影響,但對獵地的大型投資者影響有限。因為標購土地的投資者看得是區域長期發展、地段潛力,短期利率漲跌並不會左右投資意願。」


確實,去年新北市標售三重二重疏洪道重劃區抵費地,硬是在不景氣中標出新天價,讓市場跌破眼鏡。

康秋桂分析,雖然利率影響不大,但游資過多卻成為支撐房地產價格的另一個助力。從地政局內部統計資料來看,目前新北市房地產呈現「價平量縮」格局,價格並沒有明顯下跌,尤其是土地價格仍然穩固。

這也說明了,也許現在房市不景氣,但土地的市場價格具備僵固性,若是區位條件佳、無法取代的都會區土地,價格依舊無法動搖。

因此,地政局今年六、七月間,預計標售「新莊北側知識園區」土地,最快在下半年則要標售土城暫緩發展區重劃區土地,預期標脫價創新高機率小,但起碼可以維持在過往的價格水準。

市場資金多 房市成出路

「我對土城土地標售看法是較樂觀的,因為土城離板橋近,各項機能都很完備,但地價卻只約板橋一半,預估住宅區土地標售價格落在每坪六十萬至八十萬之間、商業區土地落在每坪九十到一百二十萬不等。這種土地價格水準,對投資者而言極具吸引力,標售成績應會很突出」康秋桂如是說。

為什麼康秋桂局長對今年土地標售市場如此看好?「關鍵不看利率,而是看游資!」

從央行所公布的數據來看,去年國內金融機構「爛頭寸」高達九兆元,創下歷史新高紀錄。所謂「爛頭寸」,是指銀行手上的閒置資金,又稱作「超額準備」。民眾把錢存在銀行,銀行會把存戶的錢轉貸出去賺取利差;若存戶的錢放在銀行端無法消化,這種閒置而無法產生收益的錢就稱為「爛頭寸」。

爛頭寸金額越高,代表銀行手上閒置資金越多,銀行尋找投資出路的壓力就越大。康秋桂指出,因國內缺乏其他更好的投資管道,國外房地產風險性也偏高,氾濫滿溢的資金無處可去,國內土地標售就成了資金安全避風港,所以業者對新北市土地標售細節與時程都很關心,詢問度相當高。

業界評降息 稱利大於弊

至於不動產業界又怎麼看呢?海悅國際王俊傑總經理則說:「若央行再降息,資金一定會轉進房市!」

王俊傑認為,這波房市修正期已歷時兩年多,今年可望從谷底回升,而央行降息是其中一項助力。然而,所謂的「回升」,是指交易量增加,但價格不會立即反應,預估大致呈現持平整理。


王俊傑強調,「今年房市觀察重點不在三二九檔期,而是經濟基本面;只要經濟轉好,房市就不會差。」據他判斷,今年全年經濟成長率會比去年好,房市必先受惠。他又預估,房市交易量有機會成長百分之十,一旦成交動能增加,價格就可以期待。而價格波動最先會反應市中心,市中心房價可能會微幅往上走。

雖然降息對房市構成利多,但王俊傑坦言:「比起降息、負利率,解除選擇性信用管制更是至關緊要。」因為現在房市只剩自住剛性需求,但平均房貸成數卻只剩七成,三成自備款負擔對年青購屋者來說太沉重,而央行宣布解除大台北選擇性信用管制,恰好為房市打一劑強心針。


除了解除信用管制,提升首購族房貸成數到九成,並且提供至少二成的無息貸款,才能真正幫助年青人購屋。否則,想買房的年青人因頭期款不足,恐怕會永遠買不起房子,政府應該正視這個問題。

總的看來,產、官、學對於央行持續降息和負利率對房市影響,都秉持不同看法。到底在實質負利率的環境下,房市會不會「重返榮耀」?答案將隨著時間流逝而揭曉。

本文摘自2016年4月5日出刊之《住展雜誌》410期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「買新房子10萬個為什麼」、「居住安全 購屋第一要項」、「土壤液化有解方 買新屋較安心」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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