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央行解禁送大禮 今年房市力拚逆轉勝?

今年三月,央行除降息外,又意外宣布解除選擇性信用管制措施,堪稱是送給不動產業者最好的春節禮物。到了今年五月,「小英」蔡英文總統走馬上任,業者期盼新政府對房市態度轉為友善,在利多連發之下,今年房市是否會從谷底彈升呢……


央行於三月間召開理監事會議,原本外界預期央行只會宣布降息,孰料央行除了降息外,竟解除選擇性信用管制措施,大台北各行政區房市通通解禁,令各界跌破眼鏡。

中央部會不只央行救房市,連金管會也陸續鬆綁管制。金管會正在研議,欲調降金融機構的房貸風險權數,預計將依自用、非自用二項房貸產品降低權數。若方案通過,意味金融機構可以釋放更多資金至房市,為房市注入活水。

當然,最重要的首推新總統蔡英文上台。俗話說新人新氣象,蔡英文在大選之前絕口不提打房,且提出幾項擴張不動產產業計畫,例如大規模都市更新、社會住宅等方案。根據民進黨部的方案顯示,台灣光是都更的重建商機高達十兆元;若分二十年推動全國大都更計畫,每年都更產值就高達五千億,規模十分龐大。

打房已退場 房市現轉機

「小英」蔡英文選前的作為,讓許多不動產業者認為小英就任後不會再打房,並期盼小英上台後,對不動產業能夠更加「友善」,使房市得以平和發展。今年房市在消息面如此多變的環境下,到底是好是壞?能不能上演一重絕地大反攻呢?

大陸建設董事長張良吉認為,央行解除選擇性信用管制,對市場信心具有振奮的作用,雖然豪宅貸款成數限制仍在,但貸款成數對豪宅客層影響不大。從央行政策鬆綁的角度來看,對市場有正面發展。

張良吉預期,央行解禁有助於買方的購屋信心,今年房市可望出現回溫訊號,豪宅市場也會受惠;惟豪宅市場成交量能夠回升幾成?這就得交由市場決定了。

另一個問題是,今、明兩年台北市豪宅指標大案陸續登場,例如「琢白」、「和平大苑」、「陶朱隱園」、「興雅BCF案」、「ONE PARK」(原「信義聯勤」)等案,是否會因房市解禁而讓成交價衝破一坪三百萬的『彭總裁防線』?

張良吉幽默地說:『房價一坪要突破三百萬是不太可能,因為彭總裁任期還很長嘛!』言下之意,似乎暗指不動產業者為尊重彭總裁,現在檯面上的豪宅成交價都有默契般的壓在三百萬/坪以下,不願去挑動敏感神經。


成交量激增 價格是關鍵

長虹建設總經理李耀中態度則較保守,他認為房市解禁後短期影響有限,預計房市修正期還會持續二到三年。

房市修正期拉長的主因,一來是價格尚未達到買方滿足點,成交量出不來;二來是今年經濟展望不佳,台灣各家研究機構的經濟成長率預測值『青筍筍』,而台灣屬於淺碟經濟,高度倚靠出口,如果經濟沒有明顯好轉,勢必會拖累房市,使修正期拉長。

據住展統計資料顯示,今年三二九檔期開跑後,無論看屋組數與成交組數均大幅成長,尤其四月份最明顯,成交量快速上揚,這是否與部份業者預期不符?

李耀中解釋,目前成交的關鍵還是在於價格,觀察近期順銷的建案,原因就在於賣方願意讓利,否則就會『卡卡的』。結論就是『價格要降比較有機會』。惟品牌業者卻陷入兩難,因為價格與品質二者魚與熊掌不可兼得,長虹還是會專注在品質上,盡力爭取客戶的青睞。

宏普建設副總游武龍則分析,四月成交量與來人量大增,是因為今年第一季基期太低,『上升並不代表回升,但意味不會更壞。』據他預測,今年房市不會更差,起碼會維持在目前水準,但會維持多久才能脫離谷底,就要看新政府的態度。

游武龍透露,以往推案較偏重客戶需求,但未來推案動態將視新政府的態度而定,推案產品、客層定位、區位都會隨政府政策調整。


新政府態度 建商都在看

為什麼業者如此在意新政府的態度?答案就是選前小英提出多項攸關不動產業的政策,若政策一一施行,可能會改寫不動產業生態,業者當然要嚴陣以待。

小英提出關於不動產政策,包括『租賃專法』、『全國大都更計畫』、『社會住宅』。另外,業者最期盼、也是最在意的事情,則是『新政府會不會救房市?』

首先,關於租賃專法的部份,立委李應元三月初曾提出『自用房屋租賃法草案』,其法案內容引發不少爭議,輿論評價兩極。

推租賃專法 包租公末日

民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群指出,立委所提的版本是個人行為,並非是民進黨的版本。民進黨版『租賃專法』由花敬群草擬,內容與立委自提版本不同,預計下半年就會送至立院。他表示,有高度信心租賃專法會在立院快速三讀,請大家拭目以待。

租賃專法若順利三讀,對建商與代銷沒什麼影響,但對包租公、包租婆而言,無疑是『世紀海嘯』!

據住展雜誌暸解,租賃專法可能具備要求租屋資訊強制揭露相關措施,類似現在的實價登錄一樣,將租金攤在陽光下。未來國稅局將可依公開揭露的租金資訊核實課稅,以後包租公該繳納的租金所得稅,一毛也跑不掉。雖然對包租業是重大利空,但對租屋族卻是大利多,未來房客的房租將能申報扣抵稅額,可省下不少支出〈但房屋租金也可能因而提高〉。

影響建商較深遠的,則是『全國大都更計畫』與『八年二十萬戶社會住宅』。首先,小英所提的大都更計畫雖只有初步方向,但卻頗受到建商認同。

小英衝都更 公權力介入

小英版大都更計畫與以往最大的不同,在於『公權力介入』。據蔡英文稍早談話,政府將負責都更前期規劃與住戶整合,等到住戶整合完成後,再公開招標,讓建商競標。

游武龍表示,對於新政府所提的大都更計畫,無論他個人或站在開發商立場,都給予百分之百支持。都更效率牛步,原因不外乎『大家都想多分一點』,當政府公權力願意介入整合,民眾信任度提高,就有利於推動都更,建商也能公開參與並取得案源。

李耀中則說,若政府主導都更前期整合,都更將變得更有效率,業者也會舉雙手贊成,這個方案可行性高。但他建議,招標的部份應包含權利變換競標,讓不同建商提出數個版本的權利變換機制,最後讓住戶評比,並讓住戶決定要給哪家建商施作,等於採用最有利標的方式。

假如都更案競標只比價,淪為價格標,那競標的建商不追求品質,一昧出低價來搶標,那麼對品牌建商反而不利,因為品牌建商並不想犧牲品質而削價競爭,最後只會選擇退出。若採價格標讓建商削價競爭,都更建案營造品質並不會太好,這點政府應該重視。


二十萬社宅 多空怎解讀?

至於八年二十萬戶的社會住宅,則是建商較憂心的部份。李耀中解釋,大量興建社宅對建商是弊大於利,即使住宅營造的商機龐大,但在價格標設計下,能藉營造社宅獲利的建商有限、利潤亦不高。

李耀中進一步指出,現在全台空屋率高,台北市空屋率更逾百分之十,空屋去化、閒置與利用是個棘手的問題;若空屋問題未解決,政府又興建二十萬戶社宅,房屋供給量將雪上加霜。

游武龍看法則相對樂觀,他分析社宅是租的需求,與一般住宅市場買的需求截然不同。據他觀察,台灣人還是習慣買房子、有自己的家,即使長年租社宅,最終理想還是想買一間房子,所以購屋需求始終存在。

此外,更毋須擔心社宅變成貧民窟。畢竟社宅不一定是社會低端人士才會租,像現在大台北擁有許多優秀年青人,他們可能有好的工作,但因白手起家,苦於薪資收入無法負擔昂貴房價,只好承租社宅。租社宅期間正好能讓年青人存錢,等到存夠頭期款後,自然會轉化為房市買盤。

游武龍透露,即使支持興建社宅,但該規避的衝擊還是得做。未來會緊密追蹤社宅興建的區位、坪數大小等,公司推案將儘量避開,規劃出具區隔性的房型。


新政府救市 業者多期盼

最後一個高度重要的議題,則是『小英會不會救房市?』對此,不動產業界賦予高度期待,大多希望蔡英文上台之後,能夠提出對房市較為友善的政策,不要再打擊產業發展。

台經院院長林建甫分析,蔡英文總統高票當選,其很大一部份選票可能來自於年青族群,而年青族群對高房價相對不滿。假如蔡英文拯救房市,等同跟自家支持者唱反調,所以他預測小英不至於提出救市政策。即使要救,也不會在近一、二年。

花敬群也向住展雜誌表示,談這個問題前,應先釐清『救產業』與『救房市』二者的不同。蔡總統所提的方案,是朝『救產業』方向走,目的在振興萎靡的建築業,而不是『救房價』。

花敬群補充說,依新政府目前規劃,較傾向讓房市自由發展,既不打房也不救市,除非『房價跌幅過大』,才可能祭出救市措施。假如房價每年跌幅在一成以內,那應該沒有緊急救市的急迫性。

整體而言,建商對於央行不再打房、以及新政府政策對房市後續影響,大多抱持著審慎樂觀的心態,希望新政府上台後能為房市帶來新氣象,更盼望有機會出現慶祝行情。這些期盼到底能不能成真?五二○後應該就有答案。

本文摘自2016年5月5日出刊之《住展雜誌》411期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「都市更新的成功關鍵密碼」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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