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契約載明「現況交屋」的法律效果


買賣中古屋時,很多的契約中都會寫著依「現況交屋」,一旦在契約上簽了字,賣方交屋後,在法律上即屬已依債務本旨提出給付,賣方就沒有「不完成給付」之問題。除非賣方故意不告知房屋有瑕疵,否則事後即使發現房子有瑕疵,買家也很難向賣屋者求償。

劉姓女子與友人合夥投資房地產,由她出面代表於民國九十三年二月以四千三百多萬元向凌姓屋主簽約購買台北市一棟大樓中的十二戶房子,並將其中一戶登記在胡姓合夥人名下,胡在七個月後把這間房子賣給徐姓女子,徐女在五年後又將房子賣給黃姓女子。

買的房子是海砂屋

後來因黃女發現該屋混凝土中氯離子含量高過國家標準,即俗稱之「海砂屋」,乃訴請徐女賠償,經法院判命徐女應賠償黃女一百三十七萬多元確定;徐女賠償後另案起訴向賣屋給她的前手胡女求償,法院也判命胡女要賠徐女共八十七萬多元確定。胡女也打算比照辦理向前手凌姓屋主求償,但因該屋為劉姓女子與胡女等人之合夥財產,並由劉女代表合夥人簽訂該屋買賣契約,因此由劉女出面向售屋給她們的凌姓屋主求償。

凌姓屋主辯稱,該屋係採「現狀點交」,她已經交屋,已依債務本旨提出給付,並不負「不完成給付」之責任。

台灣高等法院審理後認為,民法規定的「不完全給付損害賠償」是指債務人雖為給付,而給付之內容並不符合債務本旨,違反信義與衡平之原則而言。給付如以交付特定物為標的者,債務人應以契約成立時,雙方約定之現狀交付之,若賣方以約定現狀交付,即屬依債務本旨而為交付,尚不構成不完全給付。

現狀交屋不構成違約

本案雙方的買賣契約約定,買方(劉女)付清全部價款,賣方(指凌姓屋主)同時將買賣標的物以現況交付買方。可知雙方就買賣契約之標的物(即十二戶房屋),約定以「現狀」交付。凌姓屋主以房屋現狀點交予劉女,即屬已依債務本旨提出給付,自不生「不完成給付」之問題。故劉女以其中一間房屋為海砂屋為由,主張凌姓屋主應就此房屋的瑕疵,負不完全給付責任云云,並無可取。

高院指出,雙方的買賣契約既已約定買賣標的物「以現況」交付,且凌姓屋主並已以現況交付房屋給劉女,則凌姓屋主即無違約可言;又凌姓屋主不用負不完全給付損害賠償責任,不能僅憑其中一棟房屋,經後後手黃姓女子發現為海砂屋,即認為凌姓屋主違反買賣契約之約定。高院因此判決劉女敗訴確定。

本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》407期Know-How,同期內容除本文外,並有「物聯網搭上房產 商機無限」、「房地產十大妙語錄」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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