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如何取得更好的房貸條件

很少有人購買房屋時會一次將房價全部付清,通常都會向銀行辦理購屋貸款,貸款是房地產買賣的重要交易事項。如果購屋簽了約卻貸不到原先所預估的成數,資金調度很容易發生困難,因此,接洽房貸要如何才能「找對門路」,讓房貸的成數高且利率低,成為購屋者必修的功課。


近來不少銀行在房貸上面不像以往寬鬆,放貸額度已降至七成,甚至更低,為了保障自身權益,能貸多少款還是得靠購屋人自己去向銀行探詢清楚,通常民眾關心的房貸問題不外乎利率最低是多少?貸款額度是多少?然後選擇條件比較優惠的一家銀行辦理。


能貸多少探詢清楚

房價愈來愈高,如何向銀行爭取到優惠的房貸條件?一般說來,銀行核准貸款數額與申貸人的信用、資力、所提供之擔保品及貸款時之市場行情、房地當時之鑑價、客觀條件等有密切關係。


想要取得更好的房貸條件,就要善用自己的條件,例如公務人員或任職於前五百大公司的人,由於收入和還款能力相對穩定,多能爭取到較多的貸款。


銀行放貸主要是看二點,一是申請人的信用記錄與還款能力,二是房子的區位和價格。銀行業者眼中的「信用」,最基本的要求條件是沒有不良紀錄,例如,不能有退票紀錄、不要有房貸逾期繳款記錄等等,名下信貸最好也不要太多,免得被銀行質疑支出過高,還款能力不足。


維持良好的信用關係

因此,平日與銀行維持良好的信用關係,有機會讓銀行將房貸成數提高,比方說長期在某家銀行有穩定的存款,申辦信用卡並按時繳款,維持與該銀行良好的往來紀錄,對日後申貸都有幫助。


任何一家銀行都會歡迎高收入者來申貸,所以財力證明是爭取調降房貸利率最有力的證明,一般年收入超過百萬元,就是銀行的優質客戶,倘若是夫妻一起購屋,可選擇收入較高者當借款人,並提出相關收入來源及財力證明,就可貸到較高成數或較低的利率。另外,銀行還會留意申貸者是否常換工作,民眾如果能有六個月以上的在職證明,會對申貸較為有利。


個人貸款條件不足將不能獲得銀行核准貸款,法院有個案例,一名陳姓女子向銀行申貸被婉拒,銀行認為陳女不符合資力夠、債信強的條件,因為陳女在台灣並沒有顯見的收入,且長期住在美國,考量陳女有無法清償之風險,所以不同意核貸給陳女。


房子地點非常重要

銀行是否核准房貸的另一重要關鍵在於房屋價值,所以房屋的鑑價很重要,銀行核貸的評估項目有屋齡、地段、產品規劃、屋況和區段行情,近捷運站或市中心的精華區房子,因未來轉手性高,通常都能有不錯的核貸金額。


關於房子的鑑價,有個案例可供參考,劉姓女子在台北市博愛路買了一棟三層樓中古透天厝,前一任的屋主曾以這棟房子向高雄的銀行貸款二億元成功,劉女認為她也一樣可以向台北的銀行貸款二億元,結果申貸卻被拒絕。原來銀行委請一家不動產鑑價公司鑑價,房子總值僅為一億三千多萬元,這金額當然無法核貸二億元,銀行就駁回劉女的貸款申請。


屋況決定貸款成數

過去很多人為了申請到較高的房貸,於是在申貸時用假的交易總價來騙銀行,例如,房價為二億二千萬元,但申貸時,買賣契約上面的總價卻提高為二億九千萬,用此手法來騙銀行,但銀行也不是笨蛋,銀行會找不動產鑑價公司再次的估價,會依屋況和週遭行情來評定房子的真正價值。


通常,位於學區、交通方便等生活機能佳的房屋,有提升借款成數機會,相對的,位於郊區、山坡地或者周邊有「嫌惡設施」的房子,貸款核准成數當然不會高。


目前銀行對投資客非常敏感,若在聯徵中心擁有第二筆房貸,絕大多數會被視為投資客,申貸不容易過關,二屋貸款者可以先賣後買,或是先償還舊有房貸,取得清償證明再購屋,避免貸款成數被壓低。


本文摘自75日出刊之《住展雜誌》402期房市話題,同期內容除本文外,並有「老傳產推案火熱熱」、「容積制度體檢與展望」、「飯店式住宅一看就上手」、「房地合一全攻略」、「買房議價空間如何殺」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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