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官方版落漆─雙北民間合宜宅現身!

三年前,政府為平息高房價民怨,端出標榜『價低且質優』的合宜宅滿足民眾,然而政策進展顢頇,工程品質令人驚嚇,讓百姓悲嘆都會區之大,竟毫無斯人容身之處?答案當然沒那麼悲觀,民間仍有許多負擔輕鬆的選擇,提供您在大都會之中安身立命……


今年四月,備受國人關注的合宜宅政策,在歷經工安與弊案爭議後,終於在板橋浮洲交出第一張成績單,官方對合宜宅同樣期待甚深,希望完工成果能挽回民眾對房屋政策的信心;然而事與願違,全新落成的合宜宅竟有多處裂縫與漏水,讓住戶大為火光,質疑縱使價格相對便宜,但如此千瘡百孔的品質,令人難以接受,當初中籤的滿心喜悅,剎那變成『中標』的滿腹委屈。


面對住戶怒火,官方與建商雖全力補救,但已留下『公家出品,素質堪虞』、『合宜宅不合宜』的惡劣印象,對照當初價低質優的承諾,實在萬分諷刺;相較之下,民間建案選擇多元,工程進度快,品質又相對堅固,且在消費者青睞低單價、低總價的趨勢下,業者也投其所好,在雙北都會區推出許多價位適切、負擔輕鬆的個案,堪稱民間版合宜住宅,讓民眾能無後顧之憂立足大都會。


據雙北民眾薪資結構分析,總價一千五百萬以內的物件,消費者較能在房貸與生活品質間取得平衡;單價與合宜宅相若的二字頭低價區段,亦是最適合受薪民眾購屋置產的地方,因此本文分別針對『外圍單價適宜、市區總價合意』兩大特色,為消費者篩選出最無壓力的都會合宜地段。


單價適宜 板橋溪崑

在高房價時代跟您說住板橋只需少少的二字頭,您一定不相信,但與浮洲合宜宅一橋之隔的板橋溪崑地區,就是貨真價實的平價地段。溪崑地區受大漢溪阻隔,獨立於板橋市區之外,生活圈仰賴同在大漢溪左岸的樹林市區,因此房價也與樹林看齊,停留在親民的二、三字頭。


以往本區甚少成為房市焦點,但近年樹林熱議的南山BOT開發案與捷運萬大二期路網,不僅拉抬樹林房市聲威,利多效應也擴及溪崑地區;萬大線二期將在本區南側的城林橋一帶設站,區域北端亦鄰近南山開發案,發展前景不遜合宜宅所在的浮洲地區。


有利多題材嘉惠,前往新板市區亦只需十分鐘,還能享有市中心三折的平實房價,對不願花大把時間通勤,又想一圓成家理想的受薪民眾來說,實為兩全其美的好目標。


林口後段

林口新市鎮近來在機場捷運與三井Outlet、昕境廣場、行政園區等多項開發力拱之下,房價節節高升,特別是緊鄰林口交流道的前段A9站與扶輪公園一帶,因題材豐富、生活機能成形,刺激新案開出五字頭天價,當年以低價著稱的新市鎮,如今已不容任何人小覷。


不過林口房價與距國道遠近成反比,發展較晚的新市鎮後段,與前段有著明顯價差,特別是寶林、福林路以北區段,新案行情仍在二十五萬/坪左右,相當於前段的六折價。


雖說新市鎮後段的生活機能尚待培養,但區段與新市鎮核心及林口舊市區距離不遠,生活消費尚能仰賴兩地供應,與位處新市鎮龜山段的A7合宜宅一片荒煙相比,自住條件較佳;目前當地有「築禾樂」、「櫻花新天地」、「非常林口」等案釋出,產品皆為中、小坪數規劃,務實的價格值得消費者長遠佈局。


三峽外圍

三峽是新北的觀光重鎮,近年房地產發展因北大特區的開發廣受討論;北大特區是國內少見以教育文化為主軸的重劃區,優質的文教環境受到民眾青睞,成為區域高檔地帶;然特區因以北市換屋客群為主,產品多往大坪數延伸,舊市區的老街商圈又因缺乏素地而少有新案出爐,使市場主流的低價個案移往舊市區外圍的安溪、中園等地發展。


一般對於外圍地帶的認知多半是荒涼不便,但三峽城鎮規模不大,即便是外圍地帶,往來市區仍相當便利,生活機能並未因此打折;不過近期過關的捷運三鶯線對本區作用不大,因捷運路網取道三峽河北岸,對於位處南岸的舊市區外圍帶動有限。


目前區域有「合康森悅」、「立信御峰」等案銷售,後者甚至祭出三房六六八萬的破盤廣告戶,換算單價只需二十萬出頭,相對北大特區每坪三、四十萬高價,本區稱得上是雙北最經濟實惠的區段之一。


鶯歌尖山

同樣以觀光聞名的鶯歌,陶瓷文化別具特色,近期房市因鳳鳴重劃區、捷運三鶯線與新北美術館等公建話題逐漸熱絡,如今老街與站前商圈開價三十萬/坪已成常態,使尖山地區成為消費者碩果僅存的撿便宜所在。


尖山地區依距離市區遠近可細分為尖山與二橋兩區塊,前者往來商圈較方便,房價也隨著市區漲價漸往二字頭叩關;後者則因地處偏遠,生活機能稍差,部分路段又受福地景觀影響,區域行情仍在一字頭徘徊,消費者不須千萬便能入主大三房物件。


據住展雜誌市調人員調查,尖山地區因土地價格平實,推案成本尚低,在市區高價擠壓之下,業者積極前進本區耕耘,未來尖山除了現有的「金鶯鎮」、「樂陶陶」等案供給外,還會有許多新案問世,為消費者提供更多選擇。


上述單價媲美合宜宅的地區,雖有價格便宜特色,但大多遠離都市核心,利多題材發揮的空間也相對有限;消費者若想於都會中心紮根,在預算有限的情況下,只能挑選小坪數物件,以往業者在精華區推案多瞄準層峰,但近年高端產品受打房衝擊,市區建地又難以整合,使得小宅個案湧現,讓消費者有機會以低總價搶進蛋黃區。


總價合意 台北市 松山東南端

松山區是台北市的心臟地帶,商圈繁華,房價水準也高居前茅,區域行情破百萬,欲在此置產,口袋深度勢必得相當厚實;但即使區域身價高昂,仍會有相對平實的地方。


松山東南端的塔悠路、寶清街一帶,部分地區受高架橋、變電所與街道狹小干擾,單價不到百萬,因此套房或一到兩房的高坪效產品,總價仍有機會壓在一千五百萬以下。


如位在塔悠路、南京東路交叉口的挑高小宅「楓韻晴川」,即有一二六八萬的廣告戶可選擇,換算單價不到八十萬/坪,在高貴的松山區確實罕見;雖說該地有鄰高架橋抗性,但大環境條件不差,距離南京三民站、松山站甚近,並有河濱公園與饒河街夜市滿足休閒飲食,是都會小資族進軍核心不錯的跳板。


汀州路前段

和平西路以南、師大路以西的汀州路一、二段沿線,因社區型態老舊,環境較為複雜,且與捷運站距離較遠,房價在中正區內相對樸實,開價普遍低於百萬;由於老社區基地整合困難,加上市場不喜大坪數品項,使本區推案吹起迷你風,千萬購屋並非天方夜譚。


位在汀州路一段的「威堡合筑」,基地不及百坪,規劃一加一房雙併產品,坪數雖小,但戶戶享前後陽台,最便宜戶別一千五百萬有找;河堤國小旁的「捷韻178」則有面校園良好視野,且近捷運古亭站,區位頗佳,最小坪數物件約一千兩百萬即可購得,不過因屬套房產品,有意購買的民眾須留意貸款問題,才不會在購屋過程中橫生枝節。


新北市 中和積穗

中和積穗地區,早年因南側福地與國防管理學院佔據大片土地,導致區域發展高度集中,街道壅塞市容老舊,環境質感稍差,房價因此較中和市區為低;近年隨著國防管理學院遷移,釋出大量土地,官方規劃在此興建森林公園、綜合行政園區,並開闢寬廣道路,可望使生活環境煥然一新。


此外,捷運萬大線的加持也為本區房市添加柴火,萬大線不僅於中和高中設站,也會在自強國中南側闢建機廠支線,讓本區晉升捷運地段,建設利多讓少有推案的積穗地區行情看俏,去年進場的「植木賞」與「天爵」相繼開出五十六萬/坪、六十萬/坪區域高價,但因坪數不大,兩房戶別仍可輕鬆購入,讓消費者能趁早進場拔得先機。


板土交界

最後看到板橋與土城交界的亞東醫院、重慶學區一帶,本區位處兩地邊陲,房市關注度不如板土其他地區;由於傳統板橋客鮮少來此購屋,早期土城民眾又難以接受本區價格,使本地形成以區域客為主的封閉市場,房價起伏較板橋、土城輕微;在土城市區價格走揚之後,本區已成板土之間的房價凹洞區,擁有相對平易的購屋條件。


現正銷售中的個案有「信義樂章」與「利舟城品」,前者屬板橋門牌,近萬坪帶狀公園,最便宜的兩房物件不到一千三百萬;後者正居土城四十米中央路,近捷運亞東醫院站與海山站,全案皆為三十坪以下的小巧空間,民眾即使預算不高,仍有許多戶別可選。


購屋非豪賭

俗話說『靠山山倒,靠人人跑,靠自己最好』,面對高房價,消費者與其癡等政府拿出完善政策保障,不如多為自己尋找更多購屋可能,否則一味在政府身上孤注一擲,而不另外找尋機會擺脫無殼,當連依賴甚深的公家單位都出問題時,不僅錯失最好的購屋時機,還得為了善後疲於奔命,這樣的賭注,未免太不划算。


同時住展雜誌也需提醒消費者,民間個案整體工程效率與品質固然在公共工程之上,但消費者仍需留意建商的工程口碑,並密切追蹤個案動態,選擇自身最信賴的業者確保權益,畢竟買房是人生的重大里程,千萬馬虎不得,針對目標慎重其事地明察暗訪,是買家購屋前務必準備的功課。


本文摘自65日出刊之《住展雜誌》401期住展眺望,同期內容除本文外,並有「跟著麥當勞投資購房術」、「雙北市停車位漲聲響起」、「不動產投資得做好功課」、「違建大逃殺」、「教你一次看懂平面傢配圖」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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