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宜居第六都 桃園升格 發展正起飛

近年大台北房價飆漲,價格相對親民的桃園因此竄起。不過桃園已非昔日吳下阿蒙,鄭文燦團隊的施政成績更是有目共睹。加上隨著中央政權再次輪替,桃園將獲更多關愛眼神,發展正要起飛…

自古至今,人們為了追尋更好的生活品質而遷往外地;時空來到現代,道理一樣是如此,人們從城市移居近郊,不只是都市房價太高或太擁擠,也是因為要找尋更理想的生活環境;從過往幾年到近期幾次的台北移民桃園潮,背後其實也都有這樣的動機。


只不過由於諸多人為因素使然,在北台灣範疇中,桃園總給人蛋白區域的既定印象。然在中央及地方政府經營下,這些年桃園地方建設已有長足進展,區域正在快速蛻變中;民國一百年正式升格後,桃園獲得更多的發展資源。這樣的正向變化,也可在房地產市場上看到一些蛛絲馬跡。

在桃園地區不動產界打滾多年,目前主掌璟都建設行銷大計的行銷協理游舜翔就表示,十餘年前桃園房市曾一度吸引大批台北客南下,不過由於當時區域發展停滯,因此這幾年景氣更迭後,外地客比例仍偏低,本地人購屋習性則相對保守,這使得新成屋及知名在地深耕品牌,成為當地房市順銷的保證。


航空城計畫 推動不變卦

不過這種保守及封閉的市場性格,隨著近年區域建設的逐步兌現、到位,有了新的變化。而桃園能夠重新吸引外地客前仆後繼的,不只是國道二、三號及五楊高架等道路交通的新建,更關鍵者還是擘劃時間超過十五載的航空城計畫。

無可否認地,經過這些年的波折起伏,該計畫至今仍在紙上作業階段,尚未進行土地徵收,原因不僅在於計畫規模太大、變數過多,更在於相關資訊透明度不足,導致外界對該計畫產生政府『圖利特定人士』或『帶頭炒地皮』的既定印象。

因此鄭文燦當選升格首任市長後,針對航空城就提出「價格資訊透明化」及「全區聽證」兩大主張;一方面把所有與航空城有關的不動產交易資訊,悉數上網供外界查詢,另方面也堅持全區補辦聽證會,聽取各界正反意見。

鄭文燦表示,按中央法規,只有特定農業區進行土地徵收時需全區聽證,而航空城計畫則僅有部分為特定農業區,但為求慎重起見,加上不想造成一區兩制,因此決議全區辦理聽證會,並已於四月底、五月初共辦完三場,目前已正式進入都計檢討階段【註】,爾後該計畫實際範圍及內容就待中央核定。不過桃園市府這邊仍會積極辦理各項相關準備工作,以期計畫拍板後能以最快速度推動之。

儘管航空城推動一波三折,但確實讓位於中壢及大園的高鐵青埔特區得以迅速發展,成為這些年全桃園的房市重鎮,吸引本地及外來建商大舉進駐推案。如上櫃建商新潤建設進軍桃園,就以青埔特區為根據地;新潤建設營業處長施孝文更直言,儘管該區推案量大、投資客比重較高,但論建設利多及兌現程度,仍是桃園各區中最具發展潛力的所在。


綠線兌現 紅線推地下化

青埔特區房市潛力的來源,不只是來自航空城題材,可望於年底通車的機場捷運更是利多重點。說到捷運,早已是大台北房市的不敗神話;而這樣的鐵律也正在桃園上演;機場捷運是其一,而剛核定的綠線及台鐵捷運化之紅線,也都正複製類似戲碼。

堪稱桃園捷運系統大動脈,行經區域遍及大園、蘆竹、桃園及八德等區,全長二十七點八公里的綠線,國發會已於稍早(三月底)核定通過,收到(行政院)核准函後就將展開專案管理及工程設計標發包,爾後就能敲定興建與營運時程,目前預估全線完工工期為八年。

至於現有台鐵捷運化之紅線,市府則將繼續爭取地下化。鄭文燦解釋,高架化經費固然較精簡,但(台鐵)軌道兩側路廊原本就狹窄,因此如採高架,就算加做綠廊,仍難以再利用,反而形成浪費,市容被軌道切割、造成發展落差的問題也沒有解決。

相對地,地下化或許得花更多經費和工期,但卻能釋出更多土地做整體有效利用,後續效益其實更高。因此他認為應該把眼光放遠,台鐵捷運化轉入地下還是較佳選項。

其他如機場捷運藍線之中壢至八德段,將在本(六)月提前提出可行性評估,走龜山市區的棕線,目前初估經費為一六○億,也進入可行性評估階段,待交通部核定;後續要推動的,還有連結北捷三鶯線及綠線之路段等。

綠線及紅線的規劃,對行經房市來說都有如天降甘霖。桃園市區房市價量維持高檔,紅線及綠線的規劃功不可沒;機場捷運拉抬青埔特區,更是眾所皆知。綠線先前優先推動的八德段,更是八德擴大重劃區這幾年獲得外地投資客青睞的重點因素,而預料下一個因綠線受惠的,會是新闢的中路特區。


人口年輕化 房市需求穩

不過再多的建設利基,如果沒有穩定的剛性需求,房市發展仍無以為繼,桃園房市體質健康穩定,不僅是房價基期低,更是因為人口相對年輕、更有活力。

商周廣告主委謝永承就指出,他自己是新北市長大,從新竹地區賣房起家,但卻最認同桃園,就是看到桃園人口相當年輕,使得桃園從原本的工業大縣變成商業消費都會,獲得充足的轉型動力。另外,桃園的生育補助也相當優渥,更讓他決定移籍當個桃園人。


不僅如此,桃園的先天條件也相當優越。年前美濃地震釀成樓塌悲劇後,地質及居住安全議題成為眾人關注焦點,政府隨即公佈了土壤液化潛勢情資,結果大台北地區潛勢圖上紅黃色塊範圍頗大,讓人看了心驚膽顫。而從基層營造做起的君邑建設鍾文欽董事長則指出,根據他的專業觀察,桃園全區都是礫石層,地質相當穩固,只要基本營造品質做好把關,建築安全絕對沒問題。


但或許地質條件太佳,桃園基礎建設下水道的建置成績十分不理想;甚至因為沒有有效管制工業及家庭廢水排放,導致河川汙染。不過隨著下水道工程的重新推動,此一問題將獲改善。

市長鄭文燦表示,目前桃園全市的汙水下水道普及率僅有六%,之前更曾爆發弊案,導致整個相關建設停擺。他上任後也將此列為重要施政目標,相關工程已重新招標,目標十年內將全市下水道普及率拉高到六十%。

公宅興辦 六都進度第一

儘管桃園整體房價遠較雙北市經濟實惠,不過對當地年輕族群或社經弱勢來說,住房大事仍是不小負擔。因此公共住宅也是升格後新市府施政重點;而且目前為止進度超前,堪稱六都中最快。
鄭文燦表示,包含桃園中路特區、八德擴大重劃區及航空城計畫等新頒都市計畫內,都劃有公共住宅用地;而中路及擴大兩區公宅案;目前則都已進入都計設計階段。

不僅如此,未來桃園境內任何新規劃的公辦重劃區,都將撥出一定比例公有土地興辦社宅。另外也會搭配容積獎勵回饋及租金補貼;並辦理民間空餘屋(轉公宅)的代租代管,今年內將與民間物管公司合作,先試辦一百戶。

基礎公建到位 桃園正起飛

此外,今年五月正式實施的國土計畫法,桃園市也積極配合,過去都市計劃支離破碎、發展各自為政的狀況將有所扭轉。桃園現有的都市計畫共三十三個,再加上擬定中航空城計畫,未來則預計整併為六大都市計劃群,包含桃園都會區、中壢都會區、航空城都計區、龜山台地都計區、鄉村發展地區都計群及生態遊憩區都市計劃群,預定整體作業期程為六年。

一座城市的升格,不該只有行政區級別的更新,也不只是獲得更多稅金補助,而是真正的區域發展進階。桃園升格一年餘期間,市府推動各項建設已有不俗成績;且隨著政黨再次輪替,桃園更儼然成為小英政府發展新產業的重要基地。當然,過程中可能還是會面臨不小的挑戰,但第六都桃園,發展確實正要起飛!

【註】根據桃園市府網站公布資訊(103年2月版本),航空城計畫全區面積四七七一點五公頃,其中機場專用區面積近一千七百公頃,需區段徵收面積達兩千兩百公頃。

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