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實坪越來越少 高公設比現象如何改革?

根據本刊在十月所作的一項統計,大台北新成屋公設比連袂創新高,民眾買到的房子,室內實坪逐年縮小。因此,社會上改革高公設弊病的呼聲再起,到底公設有無降低的可能,要如何改革呢……
據住展雜誌統計,台北市與新北市大樓公設比呈逐年增加的趨勢不變,其中台北市平均公設比在民國九十五年突破百分之三十,今年更衝高到百分之三四點五。新北市也不遑多讓,在民國一百年拉到百分之三十以上,翌年雖暫時回降,但此後就持續走高,今年已高達百分之三十一點六。

高公設成因 源自三因素
公設比不斷升高,其實是由綜合性因素所構成,其主要原因有三點:第一,是大台北單一建案的建築面積逐漸縮小,而鳥籠建案(基地在一百坪以下)湧現,更是拉高公設比的主因之一。由於建築基地小、戶數不多,但該做的必要性公設加休閒公設,使每戶的公設坪數配比居高不下,以致於拉高公設比。
第二,是集合式大樓住宅普遍廣設休閒設施;第三,乃因營建署在94年修正「建築技術規則」,對設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定,建商必須全按法規要求設置,而這些都被算在公共設施當中。
也就是說,若想降低高公設的現象,就必須改革以上三點成因;可問題是,這三項該如何著手解決、用什麼方式解決呢?
關於第一點建築基地過小的問題,除非主管機關修正法規,以安全等其他理由,不核准小基地建案建照,否則現況實難解決。而在現行法規制度下,這類情事會持續存在,購屋者只能選擇不購買小基地案,不然就得接受高公設比。

業者重利潤 休閒公設多
第二點,現在集合式大樓普遍興設休閒設施,如游泳池、健身房、閱覽室、交誼廳、KTV等等公設,算是一個普遍的現象,這些都是直接導致公設飆高的因素;畢竟現在要找到沒有任何休閒設施、低公設的建案,在高房價、高人一等的規劃年代,是提著燈籠也不容易找到。
政治大學地政系教授林左裕解釋,現在建案廣設休閒公共設施,是「市場競爭」下的結果;因為早年建商推出具休閒公設的房子,受到購屋族歡迎,之後各家建商有樣學樣,且休閒公設還不斷推陳出新。
林左裕強調,原本休閒公設是為了迎合購屋者喜好,並增加銷售速度而設置,但後來卻變了調,反變成建商獲利的工具;即使原本不想大量設休閒公設的建商,為了生存、為了競爭力,也必須向潮流屈服。
另一派學者則主張,現在公設比過高,是因為法規給予太多公設免容積的優惠,如開放空間、管委會空間、機電空間等等,如果取消或降低這些容積優惠,建商是不會浪費有限的容積在這些公設上的。
無論如何,當情勢演變至此,購屋者只能用「抵制購買」來驅使建商改變,以期使建案減少休閒公設、並使低公設比的建案增多。畢竟休閒設施多的建案,會增加維護費與管理費,購屋者的持有成本會連帶上升,對平常很少使用休閒公設的人並不划算。
林左裕也承認,這是「消極的抵抗」,效果並不彰。因為當廣設休閒公設已成為普遍現象,購屋者能選擇的相當有限,況且不一定有成效。

改革三方向 前途路漫漫
既然靠購屋者消極抵制,很難扭轉整個市場環境,那要如何解決這項難題呢?林左裕認為,當市場機制出現難以導正的亂象,惟有靠政府公權力介入才能迎刃而解。他呼籲,第一步應先從登記制度改革開始。
林左裕提出三個改革方向,分別是「實坪計價」、「分開計價」和「加註公設坪數」三個方式。所謂的實坪計價,就是只有室內實際使用面積可以計價,其餘公設等虛坪均不予計價;實坪計價退而求其次的方式,則是「實、虛坪分開計價」,因為實坪、虛坪二者對一般消費者天差地遠,分開計價才算公平。
雖然林左裕認為「實坪計價」符合國際主流,但他卻務實地說:「台灣要推動實坪計價確實困難重重」,因此「加註公設坪數」應是較可行的方式。
因此,他建議政府應要求在權狀和房屋買賣契約中,詳盡列出房子詳細的公設坪數配比,比如在權狀上明列游泳池、健身房、交誼廳等休閒公設占幾坪,以及逃生梯、機電空間等必要性公設又是占幾坪。
「藉產權登記讓購屋者知道他花了錢,到底買到了什麼東西」,林左裕如是說。這樣一來,購屋者對公設比高的房子,警戒心會較高,就會越來越排斥高公設的房子,建商就會降低休閒公設的比例。

業者怪官方 是混淆視聽?
至於第三點,則引發產、官界兩方論戰。因為據目前「建築技術規則」規定,八層樓以上建築物,要設置兩支逃生梯、十五層樓以上建築物,則要在一樓設置防災中心,而逃生梯與防災中心,全被納入必要性公共設施中,業者認為這是公設比居高不下的主因。
代銷公會全聯會理事長黃烱輝曾抨擊,依現行法規在一樓增設的防災中心,依規定要十二坪以上,以提供消防人員作為救災據點,但消防人員卻不太會在大樓一樓裡設指揮中心。他還認為,兩支逃生梯是政府閉門造車、找學者訂出來的不當法令,有重新檢討的必要。
面對業者提出的質疑,內政部營建署主祕王榮進直言:「這不僅是外行在檢討內行,更是在誤導大眾視聽。」他更痛批,「這是業者為了轉移休閒公設過多的弊病,才拿必要性公設來作擋箭牌!」

兩支逃生梯 防悲劇重演
王榮進解釋,當初會修改法案,要求八層樓以上建築物設置兩支逃生梯,源自於新北市蘆洲『大囍市』社區縱火案;因為當時火警引發「煙囪效應」,導致大火從一樓竄燒到頂樓,住戶無法從僅有的一支逃生梯逃生,造成十三死、七十多傷的慘劇。
因為這起事件,營建署於九四年修正「建築技術規則」,對建築設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯都有嚴格的規定,其中規定共同使用的樓梯間、升降機梯廳淨深度不得小於兩公尺,就是為了避免「煙囪效應」阻礙住戶逃生的慘劇再度發生。
王榮進澄清,九四年間修法一事,絕對不是業者所形容的「閉門造車」,而是署方找來建築、消防等各領域專家,並參考國外法制所訂定出來的,每一條法案都有憑有據、也合於情理。
他舉例,我國現在要求八層樓以上建築物要設置兩支逃生梯,其實要求並不為過,因為在日本,六層樓以上建築物就必須設置兩支逃生梯。當年署方修法時,因考慮我國情因素,已稍微放寬到八樓。

設防災中心 真有必要性?
另外,又如要求十五層樓以上的建築物,必須在一樓設立防災中心(不得小於四十平方公尺),理由是雲梯車最適宜、最安全操作的高度為五十公尺,大約等於十五層樓高;若是樓層超過五十公尺,雲梯車架設與救援困難度就會攀高,通常會影響救災成功率。
因為高樓大廈發生火警時,消防員抵達救災地點、加上勘查火災情況必須花費更多時間,如果多耽擱一分鐘,就可能造成傷亡。但若大樓有合法設置的防災中心,消防員就可從防災中心的儀控設備,得知每一層樓的受災概況、並立即展開救災行動,就能有效阻止慘劇發生。
如果高樓建築沒有防災中心,消防員就必須逐層搜索與救援,這樣不只浪費寶貴的時間,也徒增住戶和消防員的罹難率。況且,防災中心所占面積甚小,要把高公設問題怪罪到防災中心身上,未免太過牽強。
王榮進強調,法規要求設立兩支逃生梯與防災中心,主旨是為了「保障居住安全」,而且絕對是「最保守的安全標準」,不容許業者刻意混淆視聽。這些必要性的公共設施,是「保險的概念」,平常雖然用不到,但不代表沒有價值;因為它們能確保住戶逃生無虞,這是無法用金錢所估算的。
王榮進反問,「業者批評署方閉門造車,說什麼兩支逃生梯太多;如果減少一支梯,以後『大囍市』事件若重演,業者會出來負責嗎?到時大家還不是把矛頭指向營建署、責罵官吏?至於業者早就不知溜到哪去了!」

公設改革路 應從哪著手?
這麼說來,逃生梯、防災中心這類必要性公共設施無法不做,而建商為了利潤,又不肯大幅減少休閒性公設,難道高公設難題真的無解了嗎?
對此王榮進倒是點出了一條路,他呼籲各界,「營建署訂定嚴格法規、要求設置必要性公設,是以『確保安全』為核心價值,這種堅持不容打折;至於該如何降低公設比,應該從登記制度來作討論」。
對此,內政部地政司長王靚秀已經表態,指台灣公設登記制度將「朝向與國際接軌前進」,預計最快在明年會把「不動產登記法」修正案送至立法院審議;不過王靚秀坦言,修改公設登記制度茲事體大,會影響到幾百萬戶屋主的權益,因此目前法案仍在謹慎研擬當中。
確實,因為除了兩岸三地之外,大多數國家在產權登記時,都把公共設施排除在外;部份國家甚至不會計入附屬建物,只登記室內實際可用面積。所以若要與國際接軌,國內不動產勢必掀起淘天巨浪。
只是令人懷疑的是,修改登記制真的就能導正市場歪風嗎?我們舉雨遮來說,預售屋雨遮不得計價已實施一陣子了,但現實是,雨遮真的沒計價?答案顯然是否定的。
又如露台,早在八十五年六月四日後領得建照者就不能登記了,但建商還不是一樣賣錢賣到現在? 這顯示一點,修改登記制度固然是好,但「落實與稽查更是關鍵」;若不把政策落實,改了也只是白改。

制度不完善 改革恐無心
雖然地政司已透露改革之路,代表未來高公設問題可能有解決的一日;惟林左裕認為,兩岸三地政府都鼓勵投資房地產以活絡經濟,在這個背景之下,對於不動產不良的制度,往往無意改革,因為一旦除弊殆盡,就會缺乏投資誘因。
最後,我們平心而論,其實休閒性公設或必要性公設根本都不是弊端,因為公設有助於提升居住品質和安全;公設多並不見得不好,反而還會受到歡迎。但令人詬病的是「公設拿來賣錢、而且賣得和室內實坪一樣貴」,或許才是最令購屋者最不滿的吧!

本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》396期專題報導,同期內容除本文外,並有「輕鬆購屋 從10招來」、「三個家庭的買房溫馨事」、「大哉問 選後房市怎麼走?」、「卡位桃園升格財 不敗秘笈大公開」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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