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尋找金磚─下一個房市明星區在哪裡?

信義計劃區豪宅林立,是當今台灣房地產最指標的區域,也讓各地紛紛以『下一個信義區』為口號營造區域遠景;同樣的情形也在天母、新板特區等房市明星區上演,但在眾多的『下一個…』當中,有哪些地區最有可能成為未來房市的A咖呢?

一九九○年代末期,信義計劃區頂著『下一個東區』的光環,蛻變為台北都會的新核心,並逐漸發展成今日豪宅林立的房市首席地段,成功經驗被各大區域開發奉為典範;然而明星區段總有發展飽和的時候,房市不免上演『一代新區換舊區』的戲碼,業者積極在新開發區複製黃金地段的致勝戲碼,藉以延續房市發展火種,『下一個…』遂成新興地段最吸睛的攬客口號。

除了全國指標的信義計劃區,異國情調濃厚的天母、新北最繁華的新板特區及重大建設匯聚的新莊副都心等地,都是建案熱門的訴求對象,但在多如繁星的『下一個…』當中,哪個地區能真正接棒,化身將來房市的閃耀新星呢?本文這就為消費者選出四大未來房市明星區,讓您在區域開發的初升段捷足先登!

下一個副都心─林口新市鎮
新莊副都心是新北近年房市發展最強勢的地方,中央合署大樓、三環三線捷運路網及電影文化中心等國家級建設皆落腳於此,使副都心成為區域開發的火車頭,並與周圍的新北產業園區、知識產業園區及頭前重劃區等地攜手,塑造大新莊轉型為產經活絡、舒適宜居的國際城市。

強大的建設題材與發展遠景,帶動副都心房價突飛猛進,從二○○九年的三字頭,一路飆漲到現今六字頭起跳,區域核心的中央路及機場捷運沿線,新案開價更達坐七望八之譜,且隨著建設逐步兌現,房價持續漫步雲端,強勁的發展聲勢讓人驚嘆不已,刺激許多重劃區企圖拷貝副都心的發達方程式,拉抬區段行情。

在眾多重劃區當中,符合副都心交通發達、產業完善、建設多元與公務行政機能俱佳的地方並不多,林口新市鎮無疑是最具副都心潛力的地區之一。林口新市鎮地跨新北林口與桃園龜山兩區,早在一九八○年代即投入開發,只是當時新市鎮計劃生不逢時,發展未能一帆風順,直到近年才翻身晉級房市焦點。

副都心便捷的交通,為區域發展奠定優良基礎;林口新市鎮也不遑多讓,國道一號貫穿新市鎮中心,半小時內可直通北市核心與桃園空港;明星區段不可或缺的軌道建設,當然也不會忽略林口。年底將通車的機場捷運,從副都心一路開進林口,A9長庚醫院站與A3新北產業園區站同為直達站點,不僅便利性高人一等,也讓林口轉型為國際門面。

在就業環境與產業發展方面,副都心有新北產業園區及知識產業園區加持,數萬就業人口為區域房市挹注活水;林口則有華亞科技園區等工業區環繞,逾三萬個工作機會同樣帶來剛性需求,支撐房市發展。

僅管林口不如副都心有中央層級的辦公大樓進駐,但預計今年四月啟用的六合一行政園區,可說是地方版的合署大樓,兩公頃園區不乏綠地與庭園造景,同時滿足民眾洽公與休閒的便利性。

完善的醫療與活絡的商業,更是林口的不敗利基,長庚醫療園區健全的醫事服務,不僅嘉惠區域民眾,也吸引不少台北、桃園民眾前來就診,是北台灣的醫學重鎮;在商業發展上,林口購屋商城如雨後春筍般勃發,昕境廣場、環球購物中心與樓地板面積逾四萬坪的三井暢貨中心相繼登場,協力打造林口成為未來國際旅客與北台灣民眾娛樂購物的休閒核心,發展火候猶勝副都心。

建設題材豐沛,讓林口即便在房市盤整期間,買氣仍持續不墜,且相較副都心最低六字頭的房價,林口新市鎮最高僅四字頭,區域至今仍不乏二、三字頭的平價選擇,房價距離天花板還有很大的空間,也讓副都心的狂飆戲碼,可望在此重現。

下一個新板特區─新店裕隆城
被譽為新北市版信義計劃區的新板特區,不但是新北市的行政中樞,三鐵共構並結合公車轉乘的板橋車站,亦為北台灣重要的旅運軸心,便利交通所帶來的人潮,讓新板特區充滿商機,百貨公司林立,加上特區規劃完善,生活環境優質,因而受到層峰青睞,形成全台知名的豪宅聚落,房價直逼百萬門檻,傲視新北都會。

新板特區的成功發展,除了導因於公共建設豐富、市區人口眾多等客觀條件外,區域強大的虹吸效應更是致勝關鍵。新板特區開發之際,鄰近的新莊、中和、樹林等城鎮都尚未形成高級商圈,即使是一橋之隔的北市南萬華,也沒有發達的娛樂商場,使得新板特區成為周邊唯一的高級商業核心,促使民眾跨區而來。

現今各大新興區當中,最具跨境消費潛力的,非新店裕隆城莫屬。裕隆城占地逾三萬坪,坐落新店中興路兩側,距離捷運大坪林站及七張站都不遠,與未來環狀線南環段的寶斗厝站(Y5)步行亦只需五分鐘,且順著中興路南行三分鐘,便可銜接國道三號新店交流道,交通建設雖不及新板特區的三鐵優勢,但『三捷一高』編織而成的交通路網亦相當發達。

裕隆城優越的地理位置吸引投資落腳,先後有家樂福與宏達電總部進駐,去年年初,延宕許久的開發計劃終於過關,除擬興建綠蔭豪宅外,觀光飯店、百貨商場與超高商業大樓,籌畫之完善,被譽為『民間版的新板特區』。

去年第四季以來,誠品書店與威秀影城相繼宣布前進裕隆城,使本區開發聲勢更上層樓,全案最快今年底正式動工,商場與豪宅將分別於二○二○年及二○二二年落成,但周邊房價早已跟風飆漲,中古屋上看五字頭,新建案也可望在現今的七字頭基礎上,步步問鼎百萬關卡。

與新板特區相似,新店裕隆城所處的大文山地區,至今仍未發展出綜合性高級消費中心,北端的台北市南區雖有公館、景美等商圈,但因基隆路高架橋阻擋商圈往南擴散,景美商圈又受公館虹吸影響而式微,商業發展還不如在河彼岸的新店市區;東側的木柵地區則為傳統文教區,商家僅能供應基本生活所需,甚至秀朗橋西側的雙和南勢角、秀山地區,也沒有繁榮的百貨商城。

在周圍生活圈缺乏複合型商業軸心的情況下,新店裕隆城成了獨一無二的發展核心,除了既有的新店烏來消費群外,還能吸引公館以南、木柵西部及雙和東側的民眾跨境購物。若您將來聽聞北市南區的居民,說要到新店購物看電影時,可千萬別驚訝,因為這樣的情境,極有可能因新店裕隆城實現。

下一個天母─內湖AIT特區
磺溪潺潺淌流,陽明山翠嶂環抱,天母山環水繞的優美環境,與恬靜淡雅的生活步調,不僅是許多人最理想的居住地點,也因此受到外交部垂青,在磺溪左岸籌建使館特區,為天母添上一股浪漫的異國風情。

且天母自日治時期發展以來,區域民眾凝聚力強,重視社區生活品質,使館進駐後更進一步提高居民認同度,鄰里致力維護街道環境整潔,商家招牌也不似其他老舊社區雜亂無章。自然與人文條件俱佳,撐起天母房市的鍍金身價。

這般特殊的生活環境複製不易,即便北中南多個重劃區高舉『新天母』招牌,但多徒具外在形式,缺乏天母特有的國際氛圍與濃厚人情,唯獨美國在台協會(AIT)新館落腳的內湖金湖路一帶,最有可能將天母完美的生活氣氛無瑕復刻。

美國在台協會不只是民眾辦理簽證的外交機構,其地位等同美國駐台大使館,是美方掌握東亞情勢的重要據點,出入人士多為國內政要,戒備森嚴自是不在話下,占地逾六公頃的園區,從承包到施工都號稱自美國『原裝進口』,保密措施滴水不漏。

在台協會確定遷移內湖後,便有不少民眾看好本區將轉型為華僑、外國白領與政府要員的層峰新聚落,人文素質佳,且治安嚴密絕不輸保六總隊戍守的天母使館特區,積極投入置產,即便在臺協會新館尚未落成,周邊房市已扎實反應。位於星雲重劃區的指標豪宅,五年前預售時開價不足百萬/坪,如今已達一百四十萬/坪,漲幅可觀。

在台協會一帶不僅人文治安等感性因素媲美天母,自然與生活環境等理性條件也與天母相似,金湖路一帶前後環山,且鄰近大湖與碧湖兩大水岸公園,星雲重劃區亦有綠意盎然的清白公園,山明水秀不遜天母。

在商業消費與交通方面,AIT特區也與天母酷似,天母商圈主要沿外緣的忠誠路發展,通勤重心的捷運芝山站亦在區域外圍,商業區與住宅區不致干擾;在台協會周圍社區則仰賴北緣捷運內湖站商圈提供生活所需,住宅區環境十分單純;與天母相較,AIT特區距離捷運站更近,交通便利性更勝天母;且兩地皆鄰大型醫學中心(天母:石牌榮總;內湖:國防醫學院),生活品質均屬上乘。

但不同於天母社區陳舊,金湖路一帶為嶄新重劃區,屋齡多在十年內,同樣每坪五、六十萬的價格,在天母只能入住二十年以上的高齡大樓,在星雲重劃區卻能買到屋況新穎的稚齡新古屋,且區域發展還在起步階段,較天母的成熟社區更具增值潛力,未來房價也會比天母更『國際』。

下一個信義計劃區─南港經貿園區
身為全台最有價值的地段,人人都想重現信義計劃區的發展神話,以『信義』為名的建案不計其數,但成色總差了幾分,畢竟要像信義計劃區一樣,獲得政府挹注龐大資源力拱,著實不易,除非被國家機器相中,否則想接棒繼位全國地王的寶座難如登天;但就是有地方得到這個絕無僅有的機會,那便是過去被視為台北邊陲的黑鄉南港。

一九九○年代開始建設的南港經貿園區,是帶動南港轉型的關鍵,並在兩千年左右浮現雛型,由於性質與較早發展的內湖科技園區類似,因此在開發初期即被視為『下一個內科』,然而隨著建設不斷加碼,取代內科已不能滿足南港的雄心壯志,發展聲勢直追信義計劃區,成為台北東區的耀眼明星。

想取代信義計劃區並不容易,信義計劃區具有『雙捷(板南線、信義線)雙快(市民高架、信義快)』的交通優勢,是台北東區的轉運基地;且區內商業機能發達,購物中心雲集,國內外各大企業皆選定此區設立營運總部,國際商貿樞機的地位穩固,幾乎無人能出其右,但南港既有本事挑戰,實力當然不容小覷。

南港經貿園區擁文湖、板南雙捷輻輳,環東大道、國道一號與國道三號四通八達,運輸動線極佳;園區旁三鐵共構的南港車站,不但有『四軌轉運(捷運板南線、台灣高鐵、台鐵西部幹線、北宜直鐵)』特色,周圍也將開發為客運轉乘站,取代原市府轉運站升級東區旅運心臟。

信義區的商貿中軸也逐漸位移南港,七年前啟用的南港世貿展覽館,是目前台灣最重要的會展中心,二館也將在明年加入營運,拉抬本區國際會展的聲威;不僅如此,南港軟體園區已是全台規模最大的軟體育成中心,並持續往亞太軟體中心的目標邁進,經貿園區也被大企業看中,將總部搬遷於此,為南港商貿環境加分。

觀光消費同樣在南港扎根,凱薩、漢來等指標業者將進駐經貿園區;潤泰南港車站的共構商城「City Link」,稍早正式營運,甫登場的週末假期即湧入十萬人潮,未來萬怡、六福也將聯手進軍南港車站的飯店市場,儼然就是東區未來的觀光焦點。

搭配周圍北部流行音樂中心、中研院生技園區與南港輪胎廠、南港機廠等開發案,區域重大建設百花齊放,即便現今的信義計劃區都沒有這麼好的條件,未來南港將是兼具交通、財經、商貿、科技與文創五大樞紐的北市核心,房價爆發力十足,相信繼信義、大安區之後,南港將是下一個有望打破彭淮南防線的潛力地段。

機會罕有 稍縱即逝
在台灣多如牛毛的重劃區當中,具備房市天王實力的寥寥可數,天母、信義計劃區等鑽石級地段,都是經過多年的精雕細琢,才得以成就不凡的黃金身價,要再誕生一塊指標新星絕非易事,消費者如不抓緊時機,將來即便有心入主金磚區段,恐怕已時不我與。與其一直猶豫不決,不如起身前去一探究竟,才不會在向隅之際,空自怨歎當初的一念之差。

本文摘自2月5日出刊之《住展雜誌》398期住展眺望,同期內容除本文外,並有「那些年,我們一起追的房價」、「哪裡的房子C/P值最高?」、「彭淮南防線將失守?」、「打破違建的六大迷思」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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