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小套房商品正夯

房價高漲,低總價的小套房商品正夯,但小套房在市場上被定位成小眾產品,接手的人多是單身貴族、新婚夫妻、投資客及家長為了子女就讀明星學校而購屋遷戶籍用的;小套房因為坪數小,單價、公設比高,銀行承貸意願較低,目前房貸成數大約低於六成,利率也較一般房貸高。
八年前,台北市和新北市新板特區等地曾掀起一股小套房風潮,標榜低總價及高投報率,迅速吸引投資客的買盤,炒熱小套房市場,引起央行關注,行文各大銀行規定權狀十五坪以下物件不得承作房貸。影響至今,申請小套房的房貸仍然困難重重。

小套房申貸不易
目前小套房能夠獲得高額核貸的都是預售建案,這是因為建商和銀行專案配合,而且又是整批申貸,才有高額核貸成數。至於成屋轉手的小套房,因為是消費者個別和銀行接洽,難度很高,讓許多想省錢購買小套房的首購族,因為小套房申貸不易而望屋興嘆。
銀行不太願意承作小套房的房貸,有部分的建商於是調整個案型態,多改為十八坪以上來規避十五坪的核貸門檻,更有投資客將大坪數房屋改建為多間小套房,並以「一房四套」(一個門牌有四間套房)、「一房五套」的模式進行銷售,把坪數放大至與一般建物無異,再向銀行申貸。

大坪數分割小套房
其實,投資小套房除了有貸款問題外,還有一個很大的風險,如果將大坪數房子分割為小套房,沒有取得社區管委會的同意,小套房要想加裝水管會有問題,因為過不了社區管委會這一關,自來水事業處通常不會核准加裝水管。
有投資客想將座落於明星高中學區的二間大坪數房屋,分割為十四間小套房出售牟利,房屋的所有權是這位投資客的,臺北市政府核准分戶,地政機關核准分割,戶政事務所同意設門牌,台灣電力公司也願意設錶分電,但他向自來水事業處申請增設水錶水管,以利這十四間小套房各戶計價方便,偏偏大樓的管委會不同意。
原來大樓的其他住戶認為小套房由於坪數小,戶數較多,出入者眾,再加上流動率大,份子也較複雜,會影響到大樓原先的住戶安全及隱私,加裝水錶水管也會阻礙大廈屋頂急難逃生通道,公共安全堪慮,經住戶大會決議禁止單棟住戶將一戶分割變為數戶,大廈管委會於是表達反對,自來水事業處遂將其申請增設水錶水管駁回。

出入者眾份子較雜
一個社區如果小套房的戶數多,的確會造成居家安全管理的不便;戶數太多,難免居住份子較為複雜,公共設施如游泳池、健身房容易人滿為患,加上近來台北市區內有部分的小套房甚至成為色情業者藏污納垢之處,影響小套房在消費者心中的形象,所以想買小套房的消費者,必須特別注意這一點。
不少單身貴族或新婚夫妻買小套房自住,通常過了幾年後,就會因結婚、生子而面臨換屋的問題,屆時勢必會面臨小套房接手侷限的問題。由於小套房的戶數多,住戶的品質參差不齊,加上許多投資客買來投資,對於承租戶的品質更無法控制,使得套房的轉手率高,管理品質無法維持,對房價造成致命傷。因此在選購小套房時,最好選擇交通便利,生活機能佳的區域,以利日後換屋。

室內空間分割零碎
小套房另一個問題是要分攤大樓的公共設施,導致小套房實際使用的室內面積相當狹小,一般小套房的公設比約為百分之三十五至四十五,比一般的公寓大樓的公設比多,一般的住家因坪數較大,扣掉公設後,室內的空間仍然較易規劃,小套房就不同,因坪數小不僅整體規劃不易,更容易造成空間分割零碎,造成居住的不便。
小套房因坪數小,在規劃設計上常見只有單面採光之情形,而不是像一般公寓大樓的二面或三面採光,使得小套房的通風採光不良,而且大多數的小套房無法達到一戶一車位,所以消費者如果要買小套房,應特別留意通風採光問題,以及停車位的問題是否可以得到解決。
小套房商品正夯,但背後存在著許多問題,在購買之前,都要考慮清楚再出手。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》395期房市話題,同期內容除本文外,並有「5路需求激爆選後房市」、「非重區不買的7大理由」、「商用不動產正夯」、「房仲業與桃園代銷的奮起」、「激辯!無殼蝸牛談居住政策」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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