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居住正義淪不義 北市新成屋課囤房稅是無妄之災

【住展房屋網/何世昌】台北市囤房稅自民國2015年開徵以來,至今已遇入第二年,到底囤房稅開徵一年半以來效果如何?其次,新成屋建案該不該課囤房稅?這問題值得好好深入探討。


北市課囤房稅  新成屋卻跌得少

據住展雜誌統計,2014年Q4預售屋平均成交行情98.7萬/坪、新成屋則是87.1萬/坪,二者相差約11.6萬/坪,價差超過一成。但到了今年Q1,預售屋均價來到90.1萬/坪、新成屋則為83.6萬/坪,跌幅分別為8.71%、3.98%。

從預售屋、新成屋走勢可以看出,新成屋建案被課徵高額囤房稅,近5季來房價跌幅卻不到預售建案的一半。那麼,預售屋價格跌幅稍重,是不是因為害怕成屋階段被課稅才降價呢?答案是否定的。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,北市近成屋階段的預售屋,降價空間不大,反而是新公開的預售屋案讓利最有感,例如「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」等案。顯示預售屋價格下跌是房市景氣造成,因業者對景氣展望欠佳,所以才會一公開就讓價,並不是等建案接近完工、將被課徵囤房稅才降價。

預售屋賣貴沒事 新成屋便宜卻被打壓

以北台灣三個直轄市新成屋建案成交均價來作比較,2014年Q4至2016年Q1為止,對新成屋建案課囤房稅的台北市跌幅約3.98%,但未對新成屋案課徵囤房稅的桃園市跌4.88%、新北市更跌了6.05%。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,從北台灣三都新成屋建案價格走勢觀察,台北市新成屋建案價格修正幅度最小,顯示對新成屋建案課徵囤房稅效果不彰,整體房價趨勢仍朝自由市場修正方向前進,只徒然增加新成屋建案稅負,對於價格干預的程度似乎不大。

在普遍情況下,台北市預售屋屬於期貨性質,賣的是未來價格,所以價格比新成屋高;此外,預售屋還具有高資金槓桿的特性,所以較受投資客歡迎。反觀新成屋推案等到房子蓋好後才公開銷售,資金成本與壓力較高,而新成屋需二到三成自備款,購買者多是一般自住需求的民眾,投資客較不愛。

但台北市對新成屋建案課徵囤房稅後,逼得建商棄成屋而改推預售。從表三可以看到,今年6月20日截止,北市成屋新案僅剩5個,可售戶數不到40戶。

稅制鼓勵推預售 自住客無辜遭殃

但2014、2015年兩年新成屋量穩定,2014年囤房稅未實施,2015年公開的新成屋案,是因為被囤房稅突襲關門跑不掉而不得不推。若北市新成屋課囤房稅政策不改,可以預期未來新成屋比率會越來越少,建商多會選擇預售模式。只剩「興雅BCF案」、「陶朱隱園」這類頭已洗一半、沒辦法走回頭路的建案才會推成屋。

何世昌表示,原本台北市對新成屋案課徵囤房稅,外界認為這是落實居住正義,但實務上卻是背道而馳。因為該措施等同變相鼓勵建商推預售屋案、不推成屋案,而預售案價格又較高,反而是價格較便宜的成屋新推案銳減,若有自住需求的民眾,買新成屋選擇受限,就被逼著買較貴、消費糾紛又稍多的預售屋。

市場炒作的焦點多是預售屋,但卻是自住需求較高的新成屋被課重稅,實在讓人費解。上述證明,新成屋課徵囤房稅已適得其反,確實有修正與檢討的必要了!



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