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平價又好貸 輕鬆晉身有殼族

購屋價金動輒百萬、千萬,一般情況都必須向銀行借貸;所以談買房能力,不僅要看價格,很多時候,貸款成數高低也是決定關鍵。所以如果房價平易,再搭配較高房貸成數,那麼歡喜輕鬆購屋,就不再只是夢…

談到買房,價格高低通常是人們最注意的條件;不過房屋總價動輒百萬、千萬,大概只有少數人買房時不需向銀行貸款。因此,貸款條件或成數高低,往往也是決定人們購屋意願及能力的最關鍵因素。

說到這點,九九年後央行祭出的選擇性信用管制,當然影響深遠,使得近期北台灣多數地區的房貸成數,很少能超過八成,高房價的大台北地區更低,高總價產品甚至因為若干政策因素,貸款成數只有六成甚至更低。


房貸七成 購屋不是夢

今年稍早,央行已解禁部分地區房貸緊縮,不過整體房貸條件仍相對嚴格,不少公股行庫更祭出內規,甚至傳出設有房貸零成長的門檻。

持續的政策緊縮,的確造成房貸成數大降,民眾購屋難度陡增;不過根據聯徵中心資料,北台灣還是有不少房市推案區,平均房貸成數可達七成以上。以下援用聯徵中心今年第二季資料,輔以住展雜誌價格及市場資訊,整理出便宜又好貸的推案區,您會發現,晉身有殼蝸牛絕對不是夢!

一、楊梅

根據聯徵中心資料,南桃園大部分行政區的房貸成數都可達七成以上,而且多數地區的單價水準還在一字頭,或頂多二十萬/坪出頭。而在這些區域當中,又以楊梅區近年的供給量最大、選擇也最多元。

價格帶則稍顯紊亂,不過一般而言,鄰近火車站(楊梅及埔心)周邊商業區單價稍高;產品方面以大樓為主流,外圍區域則仍有不少透天產品可選。

說到楊梅,當然不能不提五楊高架;該建設不但有效紓解中山高桃園段動輒壅塞的情況,更使得價格相對平易的楊梅房市,吸引更多相對高價區客源,因此近幾年房市推案相當活躍。其中,楊梅火車站周邊商業區及埔心地區機能都不錯,楊明國中小周邊則因為有寶佳機構進駐造鎮,成為建案集中的新興區域。


二、平鎮

得利於機場捷運延伸線(藍線),加上原本就是南桃園發展狀況最佳區,中壢市區房價近年漲幅可觀;影響所及,同屬一個都市計劃的平鎮市區,價格也跟著墊高。不過隨著近期市場景氣走緩,該區目前大樓行情已回歸至二十出頭萬,都計外透天產品規劃則不少是走特殊路線,因此總價略高。

近年平鎮區內更熱絡的房市推案,其實是幹道中豐路往南可達的南勢及山仔頂地區。由於距市區不遠,且有基本生活機能,加上價格更平易,因此近期吸引不少市區客源南下,致使推案一度大增。產品方面仍以透天居多,總價大約在一千五百萬以內,大樓則平均都在十五萬/坪上下,和市區相比有明顯價差,中豐路沿線因為機能較完備,是單價行情較高區段。

三、大園及觀音

儘管去年地方首長選舉,桃園從藍天變綠地,不過該市近年最大規模開發案之航空城計畫,在升格首屆市長鄭文燦背書下仍繼續推動,周邊房市也持續受惠。其中最值得關注的,當然是航空城所在的大園及相鄰的觀音。

大園近期房市發展,大概可分高鐵特定區(青埔)及市區周邊。青埔早在幾年前價量擴張就達高峰,因此成為央行信用管制的重點區域;之所以大園的平均房貸仍可達七成,應該是市區物件房貸成數較高所致,原因則應是去年航空城計畫拆遷戶重購所帶動,當地行情還一度飆上二十萬/坪以上,直到今年稍早才又降回一字頭。

和大園市區在同一條交通動線上的觀音,也同樣受惠於航空城(拆遷戶重購),在大園市區之後,房市價量跟著擴張,其中又以新興草漯重劃區最熱。該重劃區原本清一色都推出當地人偏好的透天產品。去年前總價多在一千萬上下;惟近一年明顯上漲,今年推出的透天產品,總價已動輒超過千萬,甚至不乏兩千萬以上者。價格墊高之下當地開始出現大樓案,以相對低總價搶市,且有增加趨勢。

四、基隆市暖暖及安樂區

今年初台北市與基隆市曾舉辦雙市論壇,討論兩市合作推動公共住宅及南港捷運線延伸至基隆的可能性。後來南港捷運延伸的構想,因為工程問題而被打回票;不過由此可知,基隆其實距離大台北近在咫尺,汐止再往東一點就到。也就因為如此,過去以來,基隆始終不乏用相對低價招攬大台北購屋者的房市推案。

近年這波房價漲勢,基隆也有跟漲;不過較近大台北的七堵、暖暖或安樂區,都還有二十萬/坪出頭的價格可尋,等於是汐止房價打六或七折。而根據聯徵中心資料,暖暖及安樂兩區平均房貸成數也都在七成以上。

安樂區可由中山高基隆交流道或二高基金交流道聯外,產品方面,市區地段以大樓為主,外圍郊區則仍以透天居多,價格都在二十三萬/坪以下;暖暖區位在七堵東側,近年推案以大樓居多,單價則多在二十萬/坪出頭。

五、新北市鶯歌區

近五年台灣房價大漲,台北市區房價動輒百萬,相對低價的外圍郊區因此靠著相對低價而起。新北市邊陲,再往南走就是桃園的鶯歌也是其一,近兩年推案量增,房價則隨著大漢溪另一邊的台北大學特定區上漲,並於去年達到高峰;當時更盛傳,市中心指標案「長虹陶都」將開出三字頭單價。

只不過,鶯歌當地房市主要仍靠區域客撐盤,價格認知並未跟上,於是房市又快速轉淡,單價原本最低還在一字頭的尖山及二橋地區,則成為該區近期推案集中地,惟近一年推案價格也都有上漲,都想要賣二十萬/坪以上。

目前鶯歌整體質感還無法大量吸引區外客,不過新北市預備將鶯歌打造為區域觀光文化重鎮,加上已定案的三鶯捷運線,平均房貸成數也都能達七成以上,鶯歌仍不失為大台北首購者晉身有殼族的捷徑。

六、大新竹地區

以管控風險為名義,央行自九九年起祭出一共四波信用管制,前後針對大台北及桃園部分區域管控房貸;這使得整個北台灣西部地區,除基隆外,就剩新竹縣市全區未被列為房貸管制區。因此無意外地,包含推案量大的新竹、竹北兩市,新竹市東南側的竹東,及以藍領階級為主要消費客群的湖口、新豐,房貸成數平均都達七成以上。

往年談起新竹房市,都自然地會聚焦到新竹及竹北兩大城市上。不過這兩區近年房市價量擴張過速,熱度已不如往年;相對地,價格較低的湖口、新豐及竹東地區,近年房市就明顯活絡許多。

較近新竹市及竹科的竹東鎮,房市發展算早;不過市區主要是區域客買單;介於市區與新竹市之間的竹中二重埔地區則佔地利之便,可見不少竹科人,因此當地推案無論低價大樓或高總價別墅,通常都鎖定竹科新貴為消費族群。

湖口及新豐則是近兩年才快速崛起,同樣靠相對低價優勢發跡。兩區原有在地及工業區藍領支撐房市,之後新竹竹北重劃區房價墊高,兩區於是陸續冒出小型自辦重劃區,推出相對低價透天產品,訴求消費力較不足的竹科基層從業人員。

近年兩區房價也有上漲,但截至目前為止,扣除少數區段外,多數透天推案總價都在千萬以下。此外,近年也開始看到公寓或華廈型產品,以相對低總價,鎖定原本的區域客及藍領階級。


實際成數 以個案為準

以上各區是今年第二季(聯徵中心資料),平均房貸成數超過七成,且房價相對平易的區域;代表在一般情況下,消費者申請房貸都可超越七成的起碼門檻,可用較輕鬆較少的自備款購屋。

但仍需提醒的是,有些業者會和特定行庫合作,銀行也較歡迎大批分戶房貸業務,通常都會給予較佳的貸款條件,如果再考慮購屋者本身的信用程度或還款能力,代表到實際購屋階段時,房貸成數超過七成的可能性是存在的;也就是;一切仍以個案為準。最後,預祝每個準購屋人都能順利買到心目中理想、符合需求的房子。


本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》407期住展眺望,同期內容除本文外,並有「物聯網搭上房產 商機無限」、「房地產十大妙語錄」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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