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從公寓大樓外牆 磁磚掉落談建築安全

天外飛來橫禍,今年三月間,台北市忠孝東路四段的聯合報大樓突然發生大樓外牆剝落意外,站在一樓的美語老師當場被砸到送醫後宣告不治。近來像這種奪命外牆磁磚砸死人事件頻傳,成為不定時炸彈,讓所有的民眾都暴露於高風險之中,這種老舊建物的安全問題值得大家重視。

許多老舊的公寓大樓年久失修,外牆磁磚的水泥沙漿老化,容易造成磁磚剝落。根據台北市建管處統計,台北的大樓外牆磁磚有掉落的危險列管查報件數高達一○九二件;高雄市府工務局也在去年對高雄市近九百棟老舊建築物外牆安全巡查,發現有一七三棟有磁磚剝落情況,顯示出老舊建築物的安全性確實是台灣公共安全的隱憂。


天降禍事並非意外

這些從天而降的禍事,很多人以為是「意外」,其實不然,真正主因是人為上的疏失。台灣地區的建築都習慣黏貼磁磚或大理石材加以美化建築物外觀,所以更要注重施工品質,否則公寓大樓外牆磁磚掉落砸傷或砸死人的事件一旦發生,公寓大樓的社區管委會和住戶都要負起責任。

依照建築法規定,建築物所有權人、使用人應該要維護建築物構造及設備安全,如果因為外牆磁磚剝落造成傷人或砸傷車輛等公安事件,除依法要處所有權人或使用人新臺幣六萬元以上至三十萬元罰鍰外,而且還會有民事賠償及刑事的責任。


管委會和住戶負責

一般來說,公寓大樓外牆是屬於大樓共用部分,社區管委會負有外牆修繕的責任,但如果外牆是屬該樓層住戶「約定專有」部分,那外牆修繕必須是由該住戶負責。例如,社區約定各樓層住戶可以在各相關的樓層外牆掛廣告招牌,該樓層外牆修繕必須是由該樓層住戶負責。

如何判斷究竟誰要負起責任呢?這必須依照各公寓大廈的規約來認定。如果規約明定外牆是屬於大樓共用部分,社區管委會當然就要負起修繕的責任;倘若公寓大樓社區沒有組成管委會,也沒有過召開區分所有權人會議,沒有制定社區規約,那麼連接各住戶客廳的外牆面具有「專有」之性質,當然應由該樓層的住戶修繕。


日本經驗可供參考

在短短二年內,外牆剝落傷人害命的憾事高達六起,這都是施工品質惹的禍,外牆磁磚如有發生隆起現象,需盡快修繕或警示帶隔離起來,因隆起現象表示磁磚與牆面黏著介面已產生空隙,恐導致磁磚剝落,但無論是局部修補或重新鋪過,最好還是找建築師、結構技師等專業者評估,避免「愈補愈大洞」。

防範大樓外牆磁磚掉落,日本的經驗可供我們參考。日本與台灣一樣偏好使用磁磚裝修建築物外牆,過去也發生相當多的磁磚掉落傷亡事件,日本政府當局痛定思痛,修改制訂相當多的規範及法令,而日本的建築業界也體認到此事的嚴重性,紛紛自主性的提升本身的施工技術,之後磁磚傷亡事件在日本才漸漸杜絕。

日本現在有「建築物定期調查報告制度」,各類建築物需依其類型,於一定週期聘請專業合格的建築物診斷人員進行建築物現況調查及診斷,並將其調查結果向建管單位進行申報。


老舊建物健康檢查

我們台灣現在的做法是,由里長、里幹事主動通報,經通報外牆磁磚有掉落之虞,建管處會派員勘查,若是認定有即時危險,會立即圍設警戒帶並僱工敲除鬆脫但未掉落的磁磚,並要求管理委員會加強維護改善。但日前聯合報所屬大樓不在這種列管名單以內,顯示目前的機制仍有漏洞。

台北市政府現正打算制定「北市建築管理自治條例」,將來經議會修法通過後,超過一定年限的建物,每年都須強制「健康檢查」,費用由住戶、管委會自行負擔。但台北市這項自治條例不知何時才能完成立法,而且其他的各縣市呢?為什麼不能由中央政府主動立法解決?

本文摘自55日出刊之《住展雜誌》400期專題報導,同期內容除本文外,並有「買房前必知的7件事」、「買賣成本差很大萬稅爺駕到!」、「便宜背後藏玄機地上權的膽顫”新驚”」、「避開惡房東之完全玫略本」、「完全解碼龜山房市」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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