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從法拍屋數量創史上新低談起

內政部公布去年統計,全台法拍的拍定移轉棟數為五九二二棟,創下有史以來的最低紀錄;法拍屋向來被視為房市反指標,房市熱、法拍便冷,法拍市場萎縮意味著房市目前並沒有風險疑慮,也反映出房市還OK,不會淪為空頭市場。

法拍屋市場在二○○三年時有五萬七千多棟拍定,以後就逐年減少,二○○五年掉到三萬三千多棟,二○一二年開始跌破一萬棟,僅剩九五八五棟,前年為八○九三棟,去年又再創下新低紀錄,不到六千棟。只有金融海嘯期間移轉數的五分之一。

法拍數量是「反指標」

法拍數量向來是市場的「反指標」,景氣越好,法拍量越少,隨著國內房市景氣一路攀升,都會區不動產的資產價格上揚,利率長期處於低檔,民眾的房貸壓力並不沉重,加上國內的就業情況穩定,還不起房貸而被法拍的機率明顯少了許多。

財政部在去年中提出研擬房地合一稅方案,讓很多人「聞稅色變」,不敢買房,大家都在觀望,台灣房市在政策壓抑下,導致房市交易量大減,許多人以為房市低迷已大半年,斷頭潮應該已開始顯現,但實際上並沒有,法拍屋市場反而又再創下新低紀錄。

從法拍屋數量創史上新低來看,房市並沒有那麼悲觀,財政部在農曆年前定案房地合一稅方案,稅制走向輕稅簡政,各界認為相當寬鬆,影響的戶數才六千戶,對自住客來說權益獲得保障,對投資置產客來說衝擊也降低。

房市有望恢復正常

房地合一稅制雖然距離立院過關還有一段時間,不過政策底限已現,房地合一稅改方案將來上路後,政策不確定的因素消失,可以提升民眾的信心,買方購屋意願大增,也讓買氣逐漸打開,房市有望恢復正常交易。

財政部長張盛和表示,房地合一的重點「不為打房」,單純為建立可長可久的房地制度。國內房貸的龍頭銀行土銀董事長徐光曦則表示,房地合一課稅方案從輕規劃,對不動產產業而言是「利空出盡」。

既然房地合一制「不為打房」,對房市而言又是「利空出盡」,大家還在怕什麼?去年飽受打房措施、房地合一稅等不確定因素影響的房地產市場買氣可望回籠。今年春節後的看屋人潮增加,即很明顯透露出這個訊息。

消費信心指數上揚

再來看另一個數據,中央大學台經中心公布二月消費者信心指數(CCI),調查總數為八十九.四四點,不僅連續四個月上揚,更創調查以來的十四年新高。其中代表國人對房市信心指標「未來半年購買耐久性財貨時機」,二月調查為一○六.三點,較前月下降○.五點,雖然指標呈現下跌,但從絕對水準來看,只要在一百點以上,就代表「偏向樂觀」;整體而言,國人對房市看法,並未轉向悲觀態度。

如果你對房市的前景還有疑慮,我們再看另一項統計,根據「住展」的調查,在房地合一稅的壓力下,建商對建案開價依然不手軟,從去年至今年二月止,北市新公開的預售屋、新成屋建案共計一百九十五個,其中,最高開價每坪百萬元以上的建案就有一○八個,比重高達百分之五十五。顯示高房價壓力持續加劇,百萬開價似乎已成為北市建案的基本值。

開價百萬比比皆是

台北市十二個行政區中,在去年以前僅剩萬華區沒有出現開價百萬的建案,但今年萬華有一建案的高樓層戶別也出現單價百萬,目前十二個行政區已全部都有開價見百萬的建案紀錄。這意味著短期內房價要出現大幅下跌的機率並不高。

法拍數量是房市的反指標,房市景氣愈差、利率拉高,屋主付不出房貸,加上房地產轉手不易,法拍屋才會爆量。如今,正好相反,法拍市場萎縮,法拍屋數量創史上新低,反映出房市仍然走多,預測今年房市走向是「穩中透堅」。

本文摘自45日出刊之《住展雜誌》399期房市話題,同期內容除本文外,並有「破解房市八大流言」、「房市再刮QE蝴蝶效應」、「房產重稅時代來臨乎?」、「區位商數法置產秘訣」、「工業地變更案的樂與愁」、「房仲必修的四堂課」、「超划算捷運宅」、「基隆房市的下一步」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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