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房仲不能踰越代理權限

房仲代理屋主銷售房子,雙方的權利義務關係都是依據「委託銷售契約書」的約定,如果房仲踰越代理權限,將房子以低於屋主願意出售的賣價出售,這種踰越權限之代理行為,構成無權代理,對屋主不生效力。
蘇姓屋主於去年四月與「好厝多不動產經紀公司」簽立一般委託銷售契約,委託好厝多公司銷售他所有的台北市一棟房子,並授權房仲代為收受買方交付之定金,以利買賣契約之成立。
蘇姓屋主欲避免繳納奢侈稅,而跟好厝多公司約定,若找到買家,在去年十二月十六日前簽定不動產買賣契約,出售的房屋價格為一○七八萬元,若於去年十二月十六日後再簽立不動產買賣契約,屋主同意價格降為九八○萬元(含百分之四服務費)。

出價未達銷售底價
好厝多公司的柯姓房仲人員找到孫姓買家,願意出價九五五萬元購屋,柯姓房仲認為孫的出價已高於屋主的底價,而由好厝多公司代收受孫的定金一百萬元,但蘇姓屋主認為孫的出價未達其同意的銷售底價,好厝多公司無權代收定金,因而拒絕在不動產買賣契約上簽字。
孫姓買家付了一百萬元定金,蘇姓屋主卻不願簽約,孫以為蘇姓屋主拒絕履行,於是依她與好厝多公司簽的「買賣議價委託書」約定,「若議價成功,賣方違約不賣或不依約履行,則賣方加倍退還買方保證金」,控告蘇姓屋主應加倍退還買方定金共二百萬元。
台北地方法院審理後認為,蘇姓屋主授權好厝多公司得以蘇之代理人身分收受定金,前提為買方出價達一○七八萬元以上(於去年十二月十六日前簽訂買賣契約)或九八○萬元以上(於去年十二月十六日後簽訂買賣契約),如金額未達,好厝多公司即無權代理蘇姓屋主收受買家的定金成立買賣契約。

逾越權限屬無權代理
法院指出,好厝多公司雖經蘇姓屋主授與代理權銷售房子,但好厝多公司將房子以低於屋主底價之價格出售,所為逾越權限之代理行為,屬於無權代理,非經本人(即蘇姓屋主)承認,對本人不生效力。
孫姓買家出價九五五萬元,明顯低於蘇姓屋主委託好厝多公司銷售的價格,好厝多公司的柯姓房仲未確認屋主是否調整委託銷售價格,即代理屋主收受定金,自屬無權代理,對蘇姓屋主不生效力。雙方的買賣契約不成立,孫姓買家不能請求加倍返還定金,判決孫姓買家敗訴。

本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》396期Know-How,同期內容除本文外,並有「輕鬆購屋 從10招來」、「高公設比現象如何改革?」、「三個家庭的買房溫馨事」、「大哉問 選後房市怎麼走?」、「卡位桃園升格財 不敗秘笈大公開」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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