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房價好意外 大台北「樹林內」三區最抗跌

【住展房屋網/何世昌】一般印象中,都會菁華地段的「蛋黃區」房價最為保值,外圍郊區的「蛋白區」房價較脆弱、較不耐跌。因此,大多人預測房價走勢,多會認為蛋白區房價修正幅度會比蛋黃區大,而結果真是如此嗎?


蛋黃命運大不同 北市硬新北被打趴

據住展雜誌統計,今(2016)年Q2北市預售屋、新成屋房價顯示,近一年各行政區新建案房價雖然一致走跌,但屬於蛋黃區的中山、大安、信義等區,年跌幅均不到3%。

至於北市近一年房價跌幅最重的三個行政區,依序為萬華(-10.10%)、大同(-7.21%)、北投(-5.83%),正巧通通是蛋白區。這三個行政區跌幅較重的關鍵,是房價修正期間區,來自市中心、購買力較高的區外客幾乎消失殆盡,只剩下區域客撐盤,但區域客價格認知偏低,於是建案只能降價換區域客青睞,所以房價跌幅略重。

較特殊的例外是內湖區,內湖原也是傳統蛋白區之一,但受惠於內湖科技園區逾十一萬的龐大就業人口帶動住宅需求,即使面臨大環境不景氣,部份建案價格亦有鬆動,只是鬆動的幅度不大,年跌幅僅約0.89%,成為北市的『保值一哥』。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,台北市房價趨勢仍遵守著「蛋黃不敗」的金科玉律,僅有少部份行政區例外。是故,今年來凡蛋黃區出現的讓利建案,長線置產客成交比例不低,就是看上菁華地段保值性高的特性而購買。

新北抗跌三雄 竟都是蛋白區

反觀新北市各行政區房價走勢,就完全顛覆傳統印象,蛋黃區反而跌得慘兮兮。新北市近一年房價跌幅前三名,依序為板橋(-12.27%)、永和(-10.78%)、五股(-10.39%),年跌幅均逾一成。

板橋、永和毫無疑問是新北市二大蛋黃區,但近一年房價表現卻最為疲軟,跌幅比被戲稱為『鬼城』的區域都來得重,讓人跌破眼鏡。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,新北市房價最穩的『抗跌三兄弟』,竟意外都由蛋白區拿下,分別是林口、樹林與三峽。其中,樹林與三峽房價年跌幅均不到2%,林口甚至微漲0.29%,也成為近一年來大台北房價唯一見紅的行政區。若以大台北來計算,則最抗跌的三個行政區「樹林內」分別是樹林、林口與內湖。


大建商控盤 房價與供需脫鉤 

從近一年大台北各行政區房價走勢分析,北市房價依然維持著『蛋黃溫熱、蛋白失溫』的市況不變。然而,新北市卻呈現『蛋黃破碎、蛋白完整』的狀況。

何世昌指出,新北市房價之所以如此發展,其實與蛋黃、蛋白,或者供需變化幾乎毫無相關,反而與指標建商的價格操作策略連動程度更緊密。只要是特定建商引爆價格戰的區域,房價流血戰無可避免,包括板橋、汐止、五股、淡水都有類似情況,這也將是近期房市新的生態!

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