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房地合一稅全攻略

一○五年上路 房地合一稅全攻略

吵吵鬧鬧一年多的房地合一稅,終於在立法院三讀通過。為什麼要實施房地合一稅?房地合一稅葫蘆裡賣什麼藥?我們實際算給你看,讓你一看就懂……


所謂「房地合一稅」,就是把出售不動產獲利所應繳的稅,由以往的房屋與土地分開計算,以後都合併在一起計算而已,在國外(例如美、日各國)早已實施,稱為「資本利得稅」。因為現制房地分開計算稅額有許多漏洞,不肖建商與投資客得以漏稅,進而助長房價高漲,應該加以改善。


房地合一最大的改變,就是將「房地分離課稅」,改為「房地合一課稅」;以往只有售屋利得要繳納所得稅,明年起土地交易利得也必須課稅,將能杜絕囤地風氣。即使囤地,必須付出的成本勢必比以前高,應該能適度抑制囤地意願。


稅改最大關鍵 竟能抑制囤地?

減少土地囤積亦可增加房屋供給,因為房價高漲的主要原因之一,就是民間養地風氣普遍,而養地的根本理由是土地持有成本過低。曾有媒體調查,過去十年來公有地標脫,每坪價格最昂貴的前四十八筆土地,其中尚有二十二筆未開發,等待房價高漲後,養地者即可坐收不勞而獲。


土地持有成本過低的原因甚多,但主要為稅制不公以及利息負擔低廉,以稅制不公為例,政府以低於市價行情甚多的公告地價課徵地價稅,即使不開發也不會遭受處罰,而且在出售不動產時,房屋與土地採取分離課稅,導致有許多可乘之機。


例如合建分屋,土地以個人名義出售,可免所得稅,故有許多企業將獲利都算在土地上,以逃漏應繳的營利事業所得稅。我國憲法宗旨,是希望任何土地開發的利益,皆應收歸公有,但目前的制度,無法在持有土地時將利益收歸公有,也應該在交易時加以圍堵,實施房地合一稅後,即使以個人名義出售土地,獲利也要課徵所得稅,具有防止漏稅的效果。


台灣房價狂漲 肇因課稅制度?

除此之外,以利息負擔低廉為例,近年來各國中央銀行推行寬鬆貨幣政策,游資氾濫,融資成本低廉,也間接提高建商養地與投資客養屋的意願。天下雜誌亦曾調查,發現前十二大建商在全台的存貨(包括未開發土地及興建中或待售中的住宅),價值超過二千二百億元,平均存貨占總資產的百分之七十五,惜售心態明顯,這種情況又以台北市為最嚴重。


為解決高房價的問題應雙管齊下,除增加供給外,也要減少需求,一般家庭自住的需求固然應加以鼓勵,但投資客在房市的投資需求,因為短期進出助長漲勢,應加以壓抑。


多年前台北火車站附近推出一個稱為「添聲營佳」的建案,建商每坪只要賣二十六萬元,但代銷業進場,在一、兩年內即哄抬至每坪四十二萬元,後來投資客進場,又哄抬至每坪八十餘萬元,短短的兩、三年內房價竟然上漲三倍多。


建案銷售期間還發生許多可氣又可笑的怪現象,例如有位仁兄在預售時訂了三戶,不久就後悔要求退訂,還告到法院,宣稱自己精神有狀況,法院居然採信讓他免費退訂,不料以後房價大漲,不知該仁兄作何感想。


秒懂房地合一 實例算給你看

因為這些亂象,財政部遂推動房地合一稅,讓房屋與土地在交易時的獲利合併課稅,主要目的在遏止房價不合理飆漲。法案通過後,預定明年元旦起開始實施,同時亦將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅),解除出售未滿二年的不動產加重課稅的限制。


根據上表,顯可看出以後任何人或企業(包括投資客)購屋,若在一年內即轉讓,即須將其獲利的百分之四十五繳納所得稅,舉例而言,設某甲在一○五年元旦購入一戶一千萬元的房屋,而在同年內出售一千五百五十萬元,按照以往的舊制,大約只要繳納土地增值稅五十萬元以及契稅十萬元,以及奢侈稅二二五萬,總共負擔二八五萬元。


但實施「房地合一稅」後,某甲獲利五百五十萬元可以扣除隔間、裝潢、代書費等費用約一百萬元,但實際獲利的四百五十萬元,尚須按照百分之四十五繳納所得稅,故財產交易所得稅高達二○二點五萬元,即使再扣抵應繳的土地增值稅五十萬元以及契稅十萬元,只需繳約一四二點五萬元,遠比奢侈稅來得輕,對短期投資相對有利。


外資來台買房 從天堂掉牢房

至於一般民眾持有愈久,則稅負就愈輕,例如以上所提到的某甲房屋若在十年後出售,則稅率即降低至百分之十五,若某甲的房屋屬於自用住宅,不但獲利四百萬元以下免稅(某甲的房屋出售剛好全免),而且獲利四百萬元以上的部分,稅率才負擔百分之十。


根據財政部資料,二○一二年全台擁有房屋者約八一○萬人,其中擁有一戶者約七二四萬人,其餘的擁有二戶或二戶以上。換句話說,全台最多只有不到百分之十一的房屋所有權人,才會面臨超過百分之十的稅率。因此「房地合一稅」可以保護大多數家庭,但房價下降後,對新購屋者絕對有利。


另為防堵假外資,外()資企業的稅率比照非自用住宅課徵之,例如持有期間若短於一年,稅率即高達百分之四十五。持有逾一年以上,則一律課徵百分之三十五的稅率,稅率將比本國人重,未來境外投資者來台投資不動產將無賦稅優惠。


後稅改時代 問題漸浮現

投資客進場在短期內固然對建商有利,因為可以提高房屋的去化率,但投資客哄抬房價反而使建商陷入不利,如以上所提到的建案,建商只能獲得正常的利潤,大部分的超額利潤都被投資客或代銷業剝削,由長期而言,房價暴漲使得建商經營困難,實施「房地合一稅」有利於建商的永續經營。


當然,任何新制度在設計時難免有些不周之處,例如第一點:「房地合一稅」屬於中央稅,而土地增值稅屬於地方稅,兩者的銜接若有不妥,必引起「賦稅競爭」。若地方政府為提高其稅收,可能逐年大幅調高土地公告現值,土地增值稅若無配合減徵設計,等於變相懲罰長期持有。


第二點:「大豪宅」與「小公寓」都同樣享受一戶的自用住宅優惠稅率,有失公平,不如按照「每人」給予一定面積的優惠稅率,以取代現行「每戶」自用住宅優惠稅率。


第三點:以往民眾購屋時大多缺乏價格憑證,只能用房屋評定現值、土地公告現值當作成本,成本偏低,但以後卻用市價當售價,導致不公。


第四點:持有期間繳納的房屋稅、地價稅等應該納入費用,希望以後能與長期持有獎勵優惠一併調整。


房地產被扒皮 到底會爽到誰?

雖然房地合一稅有上述小缺失,但仍瑕不掩瑜。畢竟「房地合一稅」確可創造三贏。因為「政府」得以回收土地的開發利益,並回饋社會;「建商」得以進入正常發展的經營環境,避免投機份子糾纏;而「家庭」亦可享受合理的房價,故值得全體國人努力推行。


據財政部估算,明年元旦起實施房地合一稅後,第一年稅收即可達約四十二億元;第二年稅收近八十六億元;第五年稅收則將近一七四億元,到第十年稅收則高達約二七九億元。


房地合一稅稅收在扣除中央統籌分配款後,其他都用於住宅政策及長期照顧服務支出,有助國家社福政策永續發展,也能讓全體國人都能安居樂業。


本文摘自75日出刊之《住展雜誌》402期專題報導,同期內容除本文外,並有「老傳產推案火熱熱」、「容積制度體檢與展望」、「飯店式住宅一看就上手」、「買房議價空間如何殺」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

林元興教授,曾任財團法人國土規劃及不動產資訊中心董事、政治大學地政系教授、中國地政研究所研究員,為台灣甚具權威的地政學者。

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