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房市吹瘦身風─您所不知的小宅熱潮

去年房市遭遇選舉與打房雙重打擊,整體買氣積弱不振;但仍有不少小坪數個案逆勢突圍,寫下亮眼的銷售成績,是什麼原因讓小宅業績獨占鰲頭呢?

去年歷經雙張會、央行限貸加碼、房地合一實價課稅與九合一大選等多空夾擊,房市交易量跟著自由落體,讓房仲與代銷業者苦不堪言,但都會區的首購小宅,猶如寒冬之際的鏗鏘玫瑰,不時傳出快速完銷的消息,令業界為之驚艷。傳統『房屋就要大』的消費習慣已被打破,演藝圈流行的纖體時尚也吹向房地產,不少業者鑒於小宅物件熱賣不墜,將原有產品『瘦身』,以求為冷淡的氣氛挹注暖流。

小宅承寵的原因繁多,除了產品本身的特色外,亦與當前的社會型態、政策氣氛息息相關,因此本刊匯整各方資訊,為消費者整理出小坪數產品熱賣的五大理由,讓您了解這股小而美的熱潮從何而來!

一 購屋門檻低 置產容易
小坪數產品的低總價優勢,無疑是吸引消費者最大的誘因,在房價高高在上的時代,即便人人想住大房子,但務實的摸摸口袋之後,對大宅門的嚮往也就回歸現實,小宅產品雖常有單價較高的特性,但總價也因坪數較小而相對親民。

以雙北都會區最熱賣的三十坪以下戶別為例,總價多在兩千五百萬以內,以自備款三成,房貸七成,年利率百分之二計算,寬限期內每月繳納金額不到三萬元,對雙薪小家庭而言負擔不大,單身小資族亦有能力購賣,因而成為市場寵兒。

而且這一年來房市買氣波動,不少預售個案下修進場門檻,推出百分之十五以下的低自備方案,以及工程期零付款等優惠措施,原本需數百萬的頭期款瞬間折半,甚至不必百萬便能搶先卡位,讓受薪族們不再望屋興嘆,增加首購意願,進而推升小宅成交量。

購屋門檻低的優點不僅激發首購、自住客的購買欲望,也讓投資民眾蠢蠢欲動,雖說過去一年房地產遭官方擊殺,減損民眾投資信心,但政策重點主要為高總價產品,低總價小宅得以在夾縫中持續茁壯,加上小宅轉手容易,自然也促使投資資金轉進,尤其是雙北地區,小宅的投資風氣依舊盛行,有了自住客與投資客的同步青睞,小宅案場的熱絡也就可想而知了。

二 稅改影響小 穩定性高
談到政策干擾,絕對不能漏掉近來搞得財金首長七葷八素的房地合一實價課稅,在財政部去年大選前拋出稅改議題後,市場就被改革方案牽動,但目前除了與所得分離課稅、設立排富條款是較為明確的原則外,仍未有具體的實行辦法與上路時間表,以致於每有一絲風聲傳出,市場便顫起一陣哆嗦,讓從業人員為之氣結。

即便如此,已有許多消費者根據既有資訊調整購屋方針,目前房地合一擬設下三千萬的排富條款,總價低於三千萬的房屋買賣即可免徵交易利得稅,以台北市均價百萬換算,三十坪以內的小坪數物件便是稅改的黃花魚,得以與荷包失血的課稅擦身而過,保住民眾的辛苦錢。

對投資民眾來說,若未來政策排富方向不變,房屋買賣的總價帶也將在低檔徘徊,因此小宅商品勢必為政策上路後的交易主流,與高總價產品相比,轉手獲利的空間較不受影響,投資穩定性高,使得地點與產品規劃不錯的小宅,依然吸引眾多投資客進場。

除了房地合一實價課稅的影響外,奢侈稅對戶數認定的放寬也有助小宅交易,若民眾買下毗鄰的兩戶房產,因應自住需求而將兩戶打通,並申請門牌整併後,便可視為一戶,即便持有未滿兩年,也可免徵奢侈稅,許多小宅住戶可順勢購入鄰戶打通,增加生活空間。

且將小宅打通為大宅的成本,可能比直接購買大坪數房產來得低,因大房子總價超過房地合一排富下限,但若購買多戶小宅,便可壓低單一買賣總價而避稅,之後再將各戶打通擴大,如此一來便能同時避免奢侈稅與房地合一的課徵,可謂一舉兩得,為小宅買賣加溫。

三 入主『精華城』 增值可期
土地是房地產發展最基本的原料,然而多年來都會區的大興土木,稀釋土地資源,近年來建商紛紛感嘆都會區一地難求,要想整合出面積廣大、街廓完整的基地愈加曠日廢時,加上都市更新推動緩慢,業者也只能硬著頭皮在零碎的基地上推案銷售,促成精華地段鳥籠建案的興起。

這些建案基地面積不足百坪,產品也趨於迷你,但因多座落市中心與捷運站周邊,地段優質,總價又不像一般物件高不可攀,可滿足民眾低門檻入住名牌區段的夢想,且精華地區不但保值,亦深具增值潛力,雙北不少小宅建案都因位置優異寫下區段高價。

一般大眾買房著重實質上的居住功能,但不可諱言,每個購屋者的心中,或多或少都希望持有房產的價值,能隨著時間步步高升,讓身家更加充實。精華區小宅多半兼具生活機能完善與交通建設發達兩大特色,前者是自住民眾不可或缺的生活指標,後者則是帶動房價的重要推手,堪稱達成消費者『自住兼投資』最理想的標的。

另外十二年國教也造就市中心學區宅的設籍旋風,國教政策使學區重要性大幅提升,為了確保孩子升學平順,家長們積極搶進精華區的明星學區,使得低總價設籍產品銷況長紅,且目前少子化效應浮現,家長們更願意為小孩一擲千金,讓學區小宅成為長線投資的金雞母,刺激買方搶購。

四 小家庭當道 符合潮流
熱議多年的少子化現象,近年來逐步發酵,根據官方估計,最快四年後台灣人口成長便會停滯,同時家戶人口也逐年下降,如今平均家戶總人口數不到三人,小家庭已成為最主要的家庭型態,連帶影響房地產的消費取向,以往三代同堂的三房以上產品已非市場主流,取而代之的是以核心家庭為主的兩房精巧物件。

在人口成長趨緩的過程中,家戶總數卻因家庭規模縮小不斷增加,平均每年增長逾十萬戶,隨之而來的便是符合家庭人口的住宅空間需求,小坪數物件因而擁有穩定買盤。

然而並非每個自住小家庭都有能力買房,短期只能以租代買累積資本,不少投資民眾便看準這波龐大的租屋需求,買進小宅當起包租公,精華區小宅出租容易,閒置率低,且大多數物件皆有逾百分之二的穩定投報率,置產兼收租,成就這一波小宅時尚。

不僅年輕家庭對小宅需求殷切,都會銀髮族也是小宅市場的新興客源,由於年輕一代薪資凍漲,兒女奉養長輩的傳統已逐漸弱化,加上新觀念引進,都會型長者也希望晚年生活維持獨立性,許多新潮且自主性高的都市樂齡族,因而選擇將原本過大的居住空間變現,轉買兩戶小坪數產品,一戶自住一戶出租,除了選擇進住鄰近優質醫療院所的環境外,另一戶還能收取穩定租金,享受以房養老的自由自在。

已有不少業者嗅到這波銀髮小屋商機,醞釀推出專為熟齡生活打造的樂活小宅,在高齡化的潮流下,甚具發展潛力。小宅產品則因貼近老中青三代的新興社會脈動,即便景氣不佳,支撐力道依舊強勁,預估未來仍將是房市最中堅的選擇。

五 父母當厝邊 減少磨擦
前述提到社會價值觀的改變,帶動購屋消費的轉型,現代家庭較以往注重隱私,世代之間也常因觀念落差產生摩擦,使得孩子在成家之後多半嚮往自立門戶,新時代長者亦渴望擁有更多的自由,親子間的家庭結構在孩子長大後,遂由傳統的『同居』轉變為『鄰居』。

這樣的居住型態,不僅能有效避免兩代對子孫的教養衝突與婆媳問題,同時也保有各自家庭的隱密性,而一旦彼此發生狀況時,亦能就近照應,在孝親與孝妻之間取得平衡,居家型態也就從一戶大空間,改變為兩戶小房間;且在高房價時代,於同區添購小宅的難度也比換購大房子來得輕鬆,助長小坪數產品買氣。

據本刊觀察,這樣的置產行為在青壯派薪資縮水,需要長輩資助買房的情況下逐漸增加,北台灣都會區便有不少個案受在地長輩關愛,為子孫預先置產,讓孩子未來能與父母就近居住,對需要照顧的長輩與渴望自立年輕族群而言,都是不錯的折衷選項,並實現親子間三代同鄰的天倫場景。

小宅推案夯 多比多看
在過往冷淡的一年中,小宅因具備低總價、地段佳與不受稅改影響等多項優勢,成為房市沙漠中的盎然綠洲,業者順應市場對小宅的強烈需求,未來推案也以小坪數產品為主流,供給量將大幅增加,成為日後房市的主戰場。

對消費者而言,小宅推案湧現將加強產品的市場競爭,買方可趁機多方比較,在業者的強烈競逐下談到更漂亮的成交價;部分國銀也看到買方對小宅的殷切需求,考慮放寬小宅的貸款門檻,買方可望用更低的利率取得更高的貸款額度,擺脫無殼蝸牛的尷尬處境,趕在年關將近的季節裡,搬進新房子感受苦盡甘來的新年新氣象!

本文摘自元月5日出刊之《住展雜誌》397期專題報導,同期內容除本文外,並有「房市十大觀戰指標」、「容積移轉的省錢魔術」、「住居通用設計將成顯學」、「公辦都更的四大難題待解」、「2014房市十大新聞事件簿」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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