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房市震撼彈!房屋稅基大漲 告別輕稅

近年各地方政府接連調漲房屋標準單價,由於漲幅驚人拉高房屋稅,引發諸多爭議;但持有稅飆漲腳步並未因非議而停歇。財政部透露,今年一口氣有十二縣市將調整稅基,掀起不動產三十年來最大規模加稅風暴,各界憂心,此舉將成壓垮房地產的最後一根稻草……


自一○一年宜蘭縣率先調漲房屋稅稅基─房屋標準單價後,全台各縣市相繼檢討稅基,由於量稅基準已多年未調整,使得各地調幅都相當驚人,其中一○三年,台北市一舉將房屋標準單價拉高一‧六倍之多,漲幅為各地之最。

雖然北市比照宜蘭,以使照取得日期作為新稅制日出條款,避免舊屋遭牽連,但仍引起各界強烈反彈,質疑持有稅暴漲是假居住正義、租稅公平之名,行全民懲罰性加稅之實。

然而持有稅調整的步伐並未就此打住,財政部表示,今年還有十二縣市將檢討房屋標準單價,連同先前已調漲的八縣市,幾乎全國各地房屋稅都將有感上揚,堪稱我國不動產三十年來最大加稅潮,對此業者無不擔憂,已遭打房重傷的房市,將因稅負翻揚被打趴。

三十年凍漲 稅基失真

到底這三十年來最大漲稅潮從何而來?細究原因,在於我國房屋標準單價自民國七十三年訂定之後從未調整,以致稅基與時下房屋實際造價相去甚遠,造成『養房比養車容易』的持有稅偏低爭議,因而成為稅制合理化的開刀對象。

說房屋標準單價三十年未漲,其實並不精確。有『稅改巨砲』之稱的前立委曾巨威表示,民國九○年修法以前,房屋標準單價並非每三年檢討一次,而是以『躉售物價指數』作為調整依據,指數增減達三○%才重新評定,但從房屋標準單價訂定到民國九○年將近二十年時間,指數變動從未達標,導致稅基合法凍漲。

然而修法後雖賦予稅基與實價接軌的彈性,但地方政府多半不願加稅激起民怨,加上許多政治、選票考量,十多年間房屋標準單價並沒有與實價拉近,最終釀成稅基嚴重失真。

因此九○年以前稅基紋風不動,乃是官方法規不周所致,這部分責任應由政府承擔,但即便不計修法之前的應漲幅度,房屋標準單價仍與當今實際造價存在五倍以上落差(詳見表一)。換言之,要想民眾對漲稅無感,壓根是不可能的任務。


政策兩目標 無關打房

有鑑前幾年官方房市管控嚴苛,讓人不禁懷疑,持有稅調漲莫非意在打房?這般臆測固然非空穴來風,但漲稅最主要的兩大政策目的,實為『充實地方財稅』,並藉此消除房市因炒作而起的假性需求,使房市『回歸市場供需運作』,而非要打掛房地產。

地方政府債台高築已不是新聞,面對中央不願再如以往慷慨紓困,各地首長可說是極盡所能擴充生財之道,無奈現今大面積國有、公有地禁售,搞重劃、徵收又有人權及帶頭炒作不動產爭議,這時自有率近九成的房屋持有稅,無疑是地方最豐厚且穩定的稅源,加上現今租稅公平、居住正義聲浪高張,地方政府便順勢而為,藉此民氣提高房屋稅,以達穩定財政的目標。

此外,曾巨威指出,在市場供需機制正常運作下(意即供不應求時價漲,反之價跌),官方應尊重市場調節,減少干預,但近年台灣房市卻是供給愈多房價愈高,明顯背離經濟原則。

導致市場脫離常軌的原因,來自多頭對投資利益的過度期待,進而衍生出過分的炒作與假性需求,在市場已無法靠自體調整回歸常態的情況下,官方才透過稅務手段,引導房市回歸供需原則。

而改善偏低的持有稅,正是消弭房市假性需求的方式之一。因此稅制變革雖然會對不動產投資產生衝擊,但確切目標在於將房市拉回正軌、健全市場體制,並無刻意打壓產業的意圖。


新舊屋斷開 禍首財政部

在房屋稅調漲的過程中,爭議最大的莫過於將新舊屋一刀兩斷的日出條款,以台北市為例,其以使照取得日期作為切分點,一○三年七月一日前取得使照者仍按舊稅基課稅,之後則適用新稅基,這令許多業者相當錯愕,因為晚一天拿到使照,稅負壓力就天差地遠。

許多人將矛頭直指時任北市副市長的張金鶚,但真正的禍首其實是財政部。張金鶚強調,包括宜蘭、台北等率先調漲的縣市,起初都希望不論新舊屋均採一致稅基,再以折舊方式降低舊屋稅負,但九十九年財政部為避免增稅衝擊過大,以解釋令限制重新評定之房屋標準單價,僅適用於重新評定後的新、增、改建房屋,不得回溯,才會出現一刀兩斷、一稅兩制的爭端。

該解釋令在時任立委曾巨威的努力下,終於一○三年底廢止,讓地方重獲財政自主權,但在解釋令廢除前施行新稅基的縣市已無法回頭,只能等到下一次調整時亡羊補牢。

雖說新舊屋採取一致稅基,最符合稅務一體性及租稅公平性,也較能避免資金轉入持有成本低的中古屋炒作,但若要達到保障自住舊屋的目標,尚需解決我國房屋折舊率偏低、殘值率偏高的問題。加上官方施政多偏好參考前例,使得多數縣市縱已無財政部解釋令枷鎖,仍以使照取得日期切分新舊屋稅基(澎湖縣則是以建照取得日期為依據),唯獨台南市端出回溯條款。

南市首祭回溯 合理嗎?

台南市首開風氣之先,以民國九○年七月一日為基準,該日之後完工的所有新、增、改建房屋,一律適用重新評定之新稅基,估計全市有近五分之一、約十二萬戶房舍稅負上漲,引來地方民代痛批市府搶錢。

南市這般作法影響層面雖廣,但並非毫不合理;如前所述,九○年之前稅基凍漲源於法規不周,因此具備既往不咎的正當性,但九○年修法後已無凍漲理由,加上該年建築法規因地震災害大修,此後房屋建造水平提升、造價提高,正好與稅制調整時機契合,故南市稅務局才以該年作為回溯端點。

持平而論,中古屋在這十多年的多頭激勵下,漲幅不比新成屋小,因此就租稅公平性而言,南市作法尚屬合情合理,否則如同針對性懲罰新屋。但不論是回溯至九○年還是不回溯,都沒有解決一刀兩斷、一稅兩制的問題,最好的作法仍是不分新舊屋均採單一稅基,再將舊屋以折舊方式處理。


稅基靠攏實價 稅負續增

儘管風波不斷,持有成本仍將持續攀升。財政部早已公開呼籲,各縣市政府應於一○八年前,將房屋標準單價調整至合理造價的四到五成,因此未來房屋稅還有可觀漲幅。而在南市開啟回溯風氣後,預料將在各縣市掀起骨牌效應,使中古屋亦無法獨善其身。

地方政府深知若一次漲足,民眾鐵定吃不消,因此包括嘉義縣、台南市均採取『分年漸進式調漲』策略稀釋一次性漲幅,台南還首度以『舊屋折舊打折』方式,將回溯期程內(即民國九○年七月至一○五年七月)的舊屋房屋稅,以首年(一○六)打七折、次年(一○七)打八折、最後一年(一○八)不打折的手法降低稅負,至於一○五年七月之後落成的新屋,則從頭到尾都不打折,兼顧稅改公平性與差異性。

房價是否轉嫁 市場作主

面對持有成本大幅度拉高,產業界特別提醒政府,為減輕稅負壓力,屋主可能將增加的稅額轉嫁到房價及租金上頭,使房價非但未因稅制合理化回檔,反而助漲價格走揚。

對此張金鶚分析,屋主能否將稅額轉嫁到房價與租金,還得視市場走勢而定。在房價方面,假使景氣好,消費者預期將來仍有獲利,才有可能接受因轉嫁抬高的房價;但現下房市前景混沌,屋主若拉高房價,消費者就更加卻步,無法實現獲利。再說,除了屋主,買方也會有稀釋持有成本的考量,這時增加的稅額反成消費者殺價的理由,因此房價是漲是跌,仍由市場機制左右。

至於租金漲跌,則與薪資水準關聯較大,若房東將稅額全部反應在房租上,使租金超過多數租賃者所得負擔,也只是有行無市,除非人民收入顯著提高,否則租金因持有成本轉嫁而大漲的可能性不大。

新屋稅漲 降低都更誘因

除應留意稅負成本轉嫁房價、租金外,業界也呼籲政府,務必審慎思考房屋稅調漲對都市更新的負面影響。由於新、舊屋稅額天差地遠,民眾參與都更將房屋舊換新後,持有成本立即水漲船高,在考量稅負壓力的情況下,恐降低民眾與建商投入都更的意願,如此將不利提升居住安全與促進都市發展。

業界建言確實值得官方思考,但另有一方認為,房屋稅調漲後,只要民眾舊房換新屋,都得負擔更高的持有成本,與是否都更無關。況且都市更新享有高額容積獎勵與多項租稅減免,相較一般舊換新已具相當誘因,故主張不應一味為了獎勵都更,反過頭來扭曲財稅制度。兩造觀點雖然大異其趣,但都分別點出彼此癥結,因此如何融會各方意見拿出最佳解決方案,考驗為政者們的智慧。

房市將重挫? 影響有限

房屋稅變革錯綜複雜,但消費者最在意的,無非是稅制變動是否會使房市再度跌落谷底。對此住展雜誌認為,由於政策旨在抽離房市非自用、非自住的假性投機,而眼下市場早已向剛性需求的自住買盤靠攏,鮮少炒作成分,因此受政策性干擾的程度不大。

況且隨著市場逐步回歸常態發展,官方的干預措施將慢慢淡出,持有稅調整的陣痛也會漸漸撫平,故房市長線發展依舊審慎樂觀,呼籲民眾秉持理性,毋須因短期政策波動而打亂購屋計畫。
本文摘自2016年6月30日出刊之《住展雜誌》413期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「買房必拆的4大地雷」、「惡房東消保處鏟得了?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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