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打房沒在怕 大台北「雙蛋黃」漲勢凌厲

央行於3月24日宣布,解除選擇性信用管制全部地區,等同宣示打房已成為過去式。回顧央行實施選擇性信用管制以來至今,房價到底是漲是跌呢……

央行三月二十四日宣布解禁的管制區,是民國九九年六月、十二月分二波陸續納入管制的台北市十二個行政區、以及新北市的板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林與汐止、五股、泰山、林口、淡水與三峽,共計大台北二十七個行政區。

雖然大台北各行政區納入選擇性信用管制的時間點不盡然一致,但若把房價比較期統計定為民國九十九年六月到今年二月(即央行宣布解禁前),漲幅排行又是如何呢?

據住展雜誌統計發現,管制期間新成屋、預售屋房價漲幅最大的竟是大台北「雙蛋黃」行政區,而擠上排行榜前十名的行政區,漲幅全超過五成,漲勢相當凌厲。


雙北雙蛋黃 漲幅逾七成

排行榜前十名依序是一、板橋,二、信義,三、林口,四、樹林,五、土城,六、松山,七、新店,八、中和,九、汐止,十、永和。

位居第一、第二名的板橋與信義區,分別是大台北首善之區,是行政中樞所在地,堪稱是蛋黃中的蛋黃,即使受到央行政策抑制,資金依舊瘋狂簇湧而上;在管制前,板橋與信義區房價分別為三一點二萬/坪、七十七萬/坪,至今已各漲至五五點二萬/坪、一三一點九萬/坪。其中,板橋漲幅高達七六點九%,信義區也漲了七一點三%。

雖然目前這二區房價難敵大環境拖累持續修正,但平均跌幅並不大,尤其新板特區與信義計畫區等二大重劃區房價極具指標。從今年上半季來看,板橋與信義區新建案價格仍高,對當地房價起了支撐作用。

蛋白低價區 增值空間大

第三名意外由林口奪下,近年林口時常被批評為『鬼城』,但房價卻在看衰中強勢走升,房市管制上路後硬是大漲七一點一%。今年三井Outlet開幕後,林口房市多空交戰更為劇烈,捷運A9站前段地區仍有新建案不畏市況開出天價,亦有少數建案開低價搶客,顯示建商對於後市的看法依然分歧。

同樣爆冷門的還有第四名的樹林與第五名的土城,樹林近年房市靠著低價跟漲,房價由一字頭躍升到三字頭,仍算是房價相對親民的地區。而土城則靠著暫緩發展區重劃開發與看守所遷移題材,加上既有的捷運交通優勢,房價跳漲到四字頭。

排行第六到第十名的行政區,其漲幅從五成多到六成多不等。上述區域房市在管制期間仍有如此大的漲幅,並非央行管制措施無效;因為央行若放手不管,漲幅可能更大。


這四個原因 新北漲更多

總的來說,此次排行榜前十名內,台北市僅有二個行政區入榜,其餘八個均被新北市行政區占據。

央行管制期間,新北市行政區漲幅較大的主因有四個:第一、九八年下半年台北市房市出現資金行情,北市行政區呈現各區大幅度輪流跳漲,隔年新北市各區陸續出現比價與跟漲效應,而央行宣布管制後恰好接近新北市房價主升段,所以新北市行政區漲幅特別大。

第二,新北市各區房價基期原就比台北市低,在與北市跟漲效應下,單價墊高後的漲幅更易擴大。第三,央行宣布啟動選擇性信用管制後,北市房市資金出現外溢現象,炒作資金與風氣開始流到北市以外縣市,造成外縣市漲幅反而比北市還高。四、民國一○三年第四季迄今,北市房價修正幅度較新北市大,漲幅被吃掉不少所致。

本文摘自2016年5月5日出刊之《住展雜誌》411期房市話題單元,同期內容除本文外,並有「今年房市力拼逆轉勝?」、「都市更新的成功關鍵密碼」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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