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換人當家─新官上任 房市燒旺或燒毀?

由林全欽點領軍的財經內閣,終於在五月下旬隨蔡總統就任,結束張善政院長長達四個月的看守期。國人無不希望新人新政能為經濟振衰起敝,但對不動產市場而言,新官上任的三把火,會將房市愈燒愈旺?抑或不慎燒毀呢?


懷抱全民對經濟復甦的期待,蔡英文總統與林全院長率領的行政團隊正式就位。面對景氣困局,新政府肩負走出『保一』窘境的重責大任,因此相關施政務必快、狠、準,已無蜜月期可言。

出手救經濟 後市樂觀

在新政府就任前,各方便紛紛向執政團隊獻策,其中又以對房市的討論最豐。房地產是帶動我國經濟成長的重要產業,然而過去兩年受打房政策影響,產業發展砰然熄火,加以時逢國際景氣跌宕,在內需不振,外貿受挫的打擊下,我國經濟成長率落居四小龍之末,處境難堪。

在此背景下,穩固房市這顆內需引擎,遂成政府挽救經濟頹勢的主要手段。主司房市政策的內政部次長花敬群,早在選前就闡明『健全不等於打房』,林院長亦曾表態『房價漲了就不能跌』,因此業界評估新政府將持續對房市採取開明態度,預料未來房市將延續自央行解禁以來的平穩氣氛

話雖如此,畢竟新政府當初打著居住正義的口號上位,故相關政策仍不免為房市掀起漣漪,究竟小英團隊的房市新政,對房地產的作用是否當真利大於弊?本文即邀集了產官學各界為您抽絲剝繭。

房市三箭 力求市場健全

被媒體形容為『房市三箭』的安居政策,是新政府最受關注的政見,其內容包括:
一、居住政策:八年創造二十萬戶只租不售的社會住宅、修訂租賃專法整頓租屋黑市。

二、房市治理:推動稅制合理化(以實價做為稅基基礎),全面改革持有稅,並強化實價登錄,增加市場資訊透明度。

三、房市產業:藉由社會住宅、租屋市場、都市更新、物業管理與裝修等四大住房產業帶動內需市場,估計每年創造逾兆產值。

內政部次長花敬群表示,上述政策旨在導正過去我國房市的不合理現象,以健全體制、引導產業多元化發展為目標,並強調施政是滾動式的,可視實際情況機動調整,認為房市交易量不會因新政施行而有太大起伏;但外界對新政利弊卻有不同看法,單單廣建社宅,各方觀點就大異其趣。


二十萬社宅 買租拉扯

社宅政策從提出至今,批評聲浪就沒少過,禾林建設董事長吳瑞麒便表示,雖然社會住宅只租不售,但對市場的供需關係仍具破壞性,況且廣建社宅所費不貲、管理問題複雜、租金也不夠親民,冒然投入恐造成資源浪費,呼籲官方應朝消化市場空屋方向努力。

維多利亞集團建設事業處總經理吳南俊則以平常心看待,指出廣建社宅對營造業而言是一大福音,其更指出,由於購買與租賃的消費屬性不同,兩者互不牴觸,且社宅並非可永久居住的選擇,將來住戶仍有購屋需求,因此立場與官方近似,認為社宅對交易市場的干擾有限。

景文科大財金系副教授章定煊深入分析,社宅對房市的衝擊,建立在『量大、價低、質優』三大前提下。當大量租金低廉、品質又好的社宅投入市面,將吸引資金有限的民眾轉買為租,稀釋購屋需求。

不過根據國外經驗,社宅至少需佔整體住宅量的百分之五以上,才會對買賣市場產生顯著波動,以我國約八百萬戶住宅計算,除非社宅存量達四十萬戶以上,否則影響不大。

然而社宅推動阻力重重,日前北市即發生議員企圖以鳥籠公投封殺社宅,蔡英文的就職演說中也隻字未提,因此短期社宅供給量將難以放大,對市場的擾動也就微乎其微,但以長遠角度來看,社宅將是影響未來房市交易最劇的政策。

稅制合理化 告別輕稅

持有稅的調整,是各方咸認對房市最有感的變動。新政府欲將持有稅稅基往實價修正,遭各界質疑是大舉加稅。花敬群次長解釋,調整稅基的目的是為改善現今一地/一屋多價的紛亂狀態,讓不動產稅務回歸單純專業,並非為了打房與加稅。

雖然官方傾向以實價做為稅基基礎,但並沒有預設課稅目標,且在保障自用的原則下,多數國人的稅負不會過分成長;花次長更指出,稅基基礎整合後,反而有利業者進行成本、損益評估,強調稅制合理化不見得是衝擊,未來也希望召開不動產稅改國是會議凝聚各方共識,以減輕制度改革陣痛。

可是業界對於稅制合理化卻不甚認同,吳瑞麒直言,持有稅提高將斫殺成交量,使房市買賣雪上加霜,疾呼當前最重要的是穩固市場交易,否則買賣不興,政府也無稅可抽;吳南俊亦認為眼下政府應積極把餅做大,待房市回歸常態發展後,再來討論財稅資源分配,對於持有稅改革態度保留。

章定煊則認為,我國持有稅偏低向來引人詬病,並助長不動產炒風,為建構健康房市,持有稅合理化有其必要。至於業界擔心重挫交易量,章指出短期市場或許會因稅負有感增加而波動,但持有稅非交易行為稅,因此不會長期干擾買賣。


推動都更 人權問題待解

原本因文林苑事件陷入停擺的都市更新,在地震、土壤液化等地質災害頻繁發生後再度獲得重視,新政府也直言大規模公辦都更是必然趨勢,讓都更進展重燃曙光。冠輝建設副總黃明輝指出,大面積公辦都更可帶動相關產業發展,亦可使老舊市容煥然一新,並增加住宅供給,對解決居住與居安問題有莫大助益。

政府帶頭宣誓都更決心固然好,但吳南俊仍憂心在拆遷爭議未解決前,恐難提高業界參與意願。對此花敬群強調,完善都更法規,中央責無旁貸,未來不僅將全力修法,還會成立專責執行機構,主動給予地方協助;面對拒遷問題,政府亦會整備外部資源,在合理範圍內,盡量滿足拒遷戶需求,藉此降低都更阻力。

以往推行都更,總是地方走在中央前頭,如今中央終於展現積極態度,對都更發展確實是一大福音,但人權爭議當真能順利落幕嗎?只怕沒那麼簡單!日前台北市政府通過《北市公辦都更實施辦法》,當中的『代拆型都更』遭質疑是將強拆入法,引發民團與部分議員強烈不滿,可見民間對侵害財產權的反彈仍大,因此未來中央修法能否如預期順利,仍存在相當大的疑慮。

產業四大餅 吃得到嗎?

對於房市改革,官方自認能降低負面效應,並帶動社宅、租賃、都更與物管四大產業發展,為房地產每年挹注上兆產值,但業界卻對實際成效打上大問號,因為這大餅連生不生的出來都有問題。

舉例來說,社宅財源一直是多方攻訐的致命傷,尤其林全院長又要求社宅不要動用公務預算,使前景更加崎嶇。雖然花次長表示社宅有租金收益,只要準備一筆流動資金即可運作,但這一桶金從何而來?足以讓花次長傷透腦筋。因此在所有法規、配套制度完善前,官方擘劃的美好願景,只能暫時停留在想像之中。

四內閣人事 亦牽動房市

除了協掌天下第一大部的花敬群外,還有四位內閣成員,對未來房市走向具備相當影響力,分別為交通部長賀陳旦、農委會主委曹啟鴻、財政部次長莊翠雲,以及環保署副署長詹順貴。

賀陳旦砍建設 地方跳腳

在正式上任前,賀陳旦便因一席『不必要的建設不要做』的發言引起軒然大波,更遭花蓮縣長傅崑萁點名不適任。交通建設一向是拉抬區域房市的特效藥,亦被地方視為帶動開發的萬靈丹,當執掌全國交建的交通部一改以往大興土木的態度,等於粉碎了地方的春秋大夢,無怪當地首長強烈反彈。

吳南俊坦言,倘若交通部確定將一些已在討論中,但尚未定案的交通建設擱置,勢必重創已藉建設題材發酵的區域房市;雖然賀陳旦並未表明哪些建設是不必要的,但包括北宜直鐵、蘇花改、北桃各捷運線等耗費鉅資的建設,都被媒體臆測未來前景堪虞。

交通部的作法固然讓地方深感不滿,但對地方而言,眼下最好的因應策略就是保持低調,以免對號入座遭民眾誤會當地建設就是不必要的建設,為區域房市徒增變數。


曹啟鴻護農地 農舍注意

近年由於資金水位氾濫,炒作風氣從都市土地擴散到農業用地,導致農地長出一座座豪華農舍,重傷農業發展。因此在曹啟鴻確定接掌農委會後,立即拋出農地回歸農用,限制農舍興建的施政原則,意圖導正農地生態。

若政策得以落實,先前因農地炒作而明顯『鄉漲』的宜蘭、花東、桃園等縣市,不動產價格有望回落。只是農地管控的成敗繫於地方政府的配合度,曾任農業大縣百里侯的曹主委想必心知肚明。據住展觀察,雖然主委宣示要貫徹農地農用,但宜蘭當地假農舍似乎又有死灰復燃的趨勢,因此如何與地方溝通攜手執法,不讓政策流於口號,考驗曹啟鴻的智慧。

莊翠雲升官 拉抬地上權

由前朝國產署署長升任財政部次長的莊翠雲,可說是本次內閣人事的另一個亮點。莊從前為國有土地大掌櫃,不僅對國土資源瞭如指掌,且對地上權推展著力甚深。章定煊分析,莊翠雲的人事任命,透露新政府對地上權發展的企圖心。

章指出,由於大型國有地禁售令不可能輕言廢除,因此欲大規模利用國有地,唯有積極進行地上權設定,而莊任國產署署長期間,就曾表示將積極修法解決地上權爭議,故現今被視為票房毒藥的地上權,處境可望提升。

然而業界認為,地上權在傳統觀念上仍難為國人接受,且作住宅用時,住戶與建商間的權利義務依舊充滿的灰色地帶,因此不看好地上權住宅的發展;但對商用領域而言,地上權不失為投資的好選擇,樂觀看待商用地上權案的前景。

詹順貴重環境 開發當心

環境律師詹順貴堪稱新內閣中最令人意外的安排。詹捍衛環境的立場鮮明,曾多次因環評爭議與官方互槓,如今竟入閣擔任環保署副座,且首要之務就是改革環評制度,讓開發商聞之色變。

現今環評報告乃由開發商委託顧問公司調查,兩者具對價關係,導致環評結果一味往開發商靠攏,故詹順貴表示未來將提升官方主動地位,先向開發商收取費用後,再由政府去尋找顧問公司,取消兩者的利益掛勾,讓環評擺脫形式主義。

詹指出,這番改革可降低業者便宜行事、隱匿資訊的意圖,並改善一再補件拖延開發的陋習。但開發商可不見得買帳,畢竟環評的模糊空間愈少,開發商能暗渡陳倉的機會就愈低,未來開發案一旦涉及環評,將成建設能否實現的最大變數。


不打不救 回歸市場調節

整體來看,新政府的政策對房市而言大多屬間接影響,除稅制改革外,幾乎沒有直接性衝擊,且花敬群亦表明稅制合理化為長遠目標,沒有既定時間表,與前朝相較,對房地產的態度相對和緩。

章定煊直言,現下房市『建商讓利,成交緩進』的調整步調,符合官方期待,除非未來市場明顯翻揚或走弱,否則政府不會有大規模打房/救市舉動,因此未來官方將採取『不打不救』,由市場自體調適的策略。消費者也大可放心,毋須再擔憂政府對房市的過度干預。

本文摘自2016年6月2日出刊之《住展雜誌》412期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「大台北重劃區錢景哪裡找?」、「桃園升格 發展正起飛」、「港都風華 即將再現」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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