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柯P想要逼出空屋並不容易

台北市長柯文哲將釋出市府的一千多戶捷運聯開住宅,便宜出租,藉此將台北市百分之八的空屋逼出來,他認為增加市場供給,房價就能降低。柯文哲的立意良善,如果真的能把這百分之八的民間空屋逼進市場,也有助於抑制台北市的房價,但柯P想要逼出空屋並不容易。


台灣的居住問題,並不是沒有地方住,而是空屋數量太多,空屋放著不用是在浪費資源,一個國家的空屋率應該在百分之五左右才算正常。但台灣自二○○八年以來,全國空屋率始終維持兩位數,房子本來是蓋來住的,這些數量驚人的空屋已經造成房市扭曲現象,這是資源未能有效利用之表徵。


台灣空屋數量太多

二○一一年,行政院主計處公布了一份每十年統計一次的「人口及住宅普查」,台灣空屋數高達一百五十五萬戶,空屋率為百分之十九點三,也就是說,全台每五間房屋中,就有一間是空屋,這個狀況令人十分擔憂;台灣的空屋率在世界各國中,竟然排名世界第一,甚至為英國空屋率的六倍。台灣有近二百萬的空屋,人民卻買不起房子,這是非常諷刺的事。


P決定將捷運美河市站、台北橋站、龍山寺站和港墘站共四處一千多戶捷運聯開宅「只租不售」,只要在台北就學、就業,薪資在一定的水平以下者都可申請,租金從六千八百元起跳,開出的出租價格比市場低,對有需求的年輕人來說是件好事,但只租不賣的公共住宅至多只會影響到市場租金的波動,與房價無直接關係。


買賣房子和租屋市場都是脫鈎的,彼此不會干擾,租金的高低並不會影響到房價,在郝市府時代,公營住宅出租的行情就是市場行情的七成,也沒有影響房價。


引流空屋進入市場

柯文哲有意解決空屋跟房價問題,值得鼓勵,但要如何引流空屋進入市場,柯文哲沒有明確說明。如果市府認為釋出捷運聯開宅就可逼出民間的空屋,未免過於樂觀,因為憲法保障人民的財產權,有錢不是罪惡,不管民眾持有幾間房子,都屬於他的私有財產權,「政府不能強迫他賣掉」。


台北市的空屋很多,屋主空著為什麼不賣掉?柯文哲的看法是這些屋主把空屋當成商品炒房。但是民間空屋閒置的原因很多,炒房雖然是其中的原因之一,但如果把空屋全都視為屋主想要炒房,未免與事實不符。


空屋的原因很多種,有些台商在對岸做生意,要根留台灣,每隔一些時間才會回台,所以台商人在大陸打拼時,台灣的房子自然變為空屋;還有家境富裕的人常出國旅遊,房子經常空在那裡;有些退休族有一點閒錢,於是買郊區大坪數住宅居住,原來的房子就留給小孩,小孩出國留學,房子當然沒人住;也有些民眾購屋後因房屋還在裝潢或整修中而空置未作使用。


根本要從稅制下手

真正囤房炒作的人,手段相當複雜,不是如柯文哲所想的「用釋出捷運聯開宅就可逼出」這麼簡單方法可以防制。要解決空屋問題,根本上還是要從稅制下手。


政府目前已經實施囤屋稅,民眾擁三棟自用住宅維持百分之一點二的房屋稅率,但第四棟起提高稅率,最高可達百分之三點六,是原先的三倍,將囤屋四戶者稅賦提高三倍,表面上看雖然有感,但一年只增加幾萬元的稅額而已,和轉手房屋獲利相比之下相差甚遠,仍在多數人可承受範圍,實質的影響恐怕不致太大。


可參考新加坡做法

政府想用囤屋稅來打擊空房,可能沒有實際作用,看看新加坡的做法,新加坡為了解決高房價問題,規定永久居民跟新加坡國民持有第二戶以上,要課高達百分之十的房屋稅,成功讓新加坡的新屋銷售量降,房價跌。從這裡可以看出,台灣百分之三點六稅賦打擊囤房,效果當然不如新加坡出手百分之十奏效。


土地有其公共性,持有越多者應該要負擔更多納稅義務,政府應思考對少數囤屋炒房的民眾用重稅,抑制土地集中化現象,也可為國家帶來一定收入。


本文摘自45日出刊之《住展雜誌》399期房市話題,同期內容除本文外,並有「破解房市八大流言」、「房市再刮QE蝴蝶效應」、「房產重稅時代來臨乎?」、「區位商數法置產秘訣」、「工業地變更案的樂與愁」、「房仲必修的四堂課」、「超划算捷運宅」、「基隆房市的下一步」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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