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樂當包租公婆 工業區周邊 最適投資收租

由於預期未來增值空間有限,賺價差式的房產投資行為,近期明顯退潮。然而,房產投資的真正奧義是收租穩定獲利:而從台灣目前的發展狀況來看,科技或工業區周邊就業人口集中,住居需求強,實為收租型投資的絕佳區位…

一般認為是受政策打壓影響,但也是因為價格已高、未來續漲機率低,總之近年房市投資客紛紛縮手,或轉戰海外。不過這段期間,受箝制的是賺差價型的投資行為;事實上,收租才是長線穩定的房產投資獲利模式,著重的則是足量且穩定的租賃需求,這也是為什麼先進國家在評比一個城市或地區的房產投資價值時,看的是租金投資報酬率,而非增值空間。


工業區周邊 收租最佳區位

過去,一些私立大學周邊,是公認具高度租屋商機的區位。然近年台灣少子化,使得這類投資商機快速消失中;相較之下,科技或工業區由於擁有大批基層或高階藍領,有穩定且龐大的居住需求,實為相當適合置產收租的區位。

根據住展雜誌觀察,北台灣不少工業區周邊,收租型房市產品都相當熱門,有些直接規劃套房或一房販售,有些則基於貸款問題。以兩房為銷售單位,但仍訴求分割為小單位出租獲利。另外,也有透天產品訴求可隔成套房,強調出租投報率高。

進一步看區位,北台灣最具代表性的,當然是從業人數超過五點八萬人(一三年五月資料,以下同),今年上半年營收已超過五千四百億的新竹科學園區;不過該區周邊房市推案量大、選擇多元,加上竹科人消費力相對強,買賣行為要比租賃市場熱絡許多。

那麼,北台灣還有哪些區位,也有類似於竹科的基礎,具備可買賣、又可收租的房產投資優勢?(以下所選工業區以從業人口超過一萬人為基準,已具備足夠的需求動能)


大台北

◎內科加南軟︱東區科技走廊

七四年頒布、八四年完成的內湖科技園區,堪稱大台北產值最高的科技工業園區,原始面積近一五○公頃,九七年郝龍斌在任時再頒大內科計畫,將內湖科技園區以南的大彎南段工業區、倉儲區及五期重劃區也納入,新的大內科面積因而擴增至一七五公頃。

房市發展的重要基礎是人口,而內科的貢獻度絕對夠大;根據一○一年調查,內科從業人口就將近十二萬人,且進駐廠商多屬高科技產業,消費力相對強。如果說新竹房市是因竹科而貴,那麼內湖房市發展起飛,內科肯定扮演重要角色。

和內科同時被規劃為北市科技走廊的南港軟體園區,則是在九十年代推出一期五萬八千坪,後續二期再追加將近八萬坪,進駐廠商超過一百家,九七年中啟用的三期則改採租賃模式;根據一百年資料,本區進駐員工實際人數已超過二點二萬人,而且所在經貿園區還有其他大型企業陸續進駐,如今年稍早才剛啟用的中信總部,更增本區發展動能。

上述兩區不單有科技園區高所得從業人員支撐房市,還都有捷運(文湖及南港線)等題材助威,因此近年房價明顯上揚,近年甚至已高不可攀,有不少園區內從業人員轉而在附近租房,因此內科、南軟兩區的潛在租賃需求,都相當雄厚。

近年內湖房市房價漲幅曾高居全市十二區之冠,內科周邊則以文湖線捷運站附近較熱、行情也最高,四及五期重劃區也都是推案重鎮,環山路及潭美街一帶行情則相對平易。南港經貿園區則一度是南軟周邊推案最集中的區域,不過由於房價漲勢過快,加上房貸管制,使得近幾年南港房市,反而是相對低單價的中研院一帶推案較多。


◎新北產業園區

位於新莊副都心北側的新北產業園區,前身是容納二重疏洪道拆遷工廠為主要目的而劃設的五股工業區,全區進駐廠商超過一千一百家,從業人員總數達二點一萬,是新北市相當重要的工業聚落。

本區周邊是近年北台灣房市的熱門地段,除了工業區提供大量購租需求外,最重要利基點則是多元發展題材,諸如機場、環狀雙捷運,副都心發展等等。因此包含副都心計畫、頭前重劃區及舊市區。近年推案量都相當可觀,房價漲幅更是驚人。之後更帶動另一側五股地區房市,主要發展聚落則是全台最大自辦重劃區洲子洋特區。

然而本區隨後受到限貸及奢侈稅等政策壓制,推案量減、房價也不易再向上攀升,五股洲子洋甚至在稍早已重新出現2字頭單價。由於有新北產業園區的就業人口支撐,加上輔大周邊還有縣級新莊、泰山工業區帶來額外從業人口及群聚效應,副都心本身未來也可望帶進新的就業人口,整體居住需求仍可觀,因此相當適合以收租作為投資模式。

◎土城工業區

說到新北市的工業重鎮,除了前段介紹的新北產業園區外,土城也是相當具代表性的區塊,知名科技大廠鴻海的總部就設置在此(頂埔)。

土城工業區設置時間更早,六十四年九月就已完工啟用,不過也因此使得『黑鄉』印象深植人心;加上看守所及軍方彈藥庫等因素,導致都市計畫暫緩開發,因此始終給人發展相對落後、房價偏低的印象。

不過此一負面既定印象,隨著近年捷運板橋土城線及頂埔延伸線陸續貫通,以及上述嫌惡設施遷移、都市計畫開發解禁,已經逐漸淡化,甚至由於傳產舊廠區土地變更活化開發話題,更帶動該區近年房市快速崛起。

當然,上述各類題材拉抬下,近幾年土城房價漲勢也相當明顯;目前市區一般行情都要四字頭起跳,臨近捷運站者稍高,進駐門檻其實不算低,較低的頂埔工業區則還有二字頭。事實上,本區工業區就業人口可觀(近三萬人),投資房產可等增值賣出或穩定收租。


大桃園

◎龜山工業區

早在民國六十年前就啟用的龜山工業區,是台灣早期工業重鎮之一,面積一三一公頃,位置約略在龜山市區及鶯歌交界處,也很靠近桃園區後站及大有地區,目前區內從業人口數超過二點四萬。

過去龜山市區房市,曾出現過大量仰賴銘傳大學師生租屋商機的投資型套房產品;但近年此類產品明顯式微,取而代之的則是訴求一般客層的標準二到四房產品,較符合藍領階級的居住需求。

除龜山市區外,臨近的桃園大有及後站地區推案也很多,房價和租金行情都不錯。此外,從本區沿桃鶯路,可銜接到鶯歌地區相當熱門的鳳鳴重劃區:不過本區租金水準可能不及桃園或龜山市區,房價卻稍高,投報率會被壓低。

◎觀音及大園工業區

距離海岸不遠的觀音工業區,總面積達六三二公頃,可再細分為經濟部工業局辦理的觀音工業區、桃府委託亞塑開發的桃科工業區及觀塘工業港(籌建中),總括而言,是北台灣最大工業區。

儘管工業區面積大、從業人口達二點三萬人,但本區過去房市發展並不活絡,原因可能是距離桃園精華區域稍遠,交通也相對不便之故。直到近幾年外環快速道路陸續建構,新建的五楊高架也可迅速對外聯繫外,再加上新興的草漯重劃區興起提供利多舞台,本區房市推案才乍現生機。

或許受到價量擴張的激勵,北台灣近幾年推出較多收租型套房並熱銷的,就是觀音工業區周邊。而且這波鎖定藍領階級出租商機的投資套房推案潮,看起來應該還會延續一段時間。

至於臨近的大園工業區(含擴大工業區),從業人員約有一點五萬人,算是相當多。過去本區就偶見以航勤相關從業人員租屋商機為訴求的投資型產品,租金行情因此相對不低,房價則較為低廉,因而創造絕佳的投報率。未來航空城開發如能順利推動,不排除本區會再湧現新的投資型產品。


◎中壢及平鎮工業區

以從業人口來說,位於中壢市中心商業區地帶與內壢地區之間的中壢工業區,應該是桃市境內規模最大者,將近四點二萬人,去年排放工業廢水引發軒然大波的日月光桃園廠就設在本區內。交通則應該是本區最大優勢,中山高中壢交流道就在旁邊。

中壢房市先前受惠於機場捷運藍線延伸線題材,加上跟著高鐵特區起舞,因此市區房價一度飆高到三字頭,旁邊的平鎮市區及內壢也跟漲到二十多萬/坪的高水位,因此當地部分客源開始轉往更低單價的龍岡、南勢等地。

不過畢竟外圍區域機能質感及交通條件仍不足,應該還是有不少在地藍領,寧可在工作地點附近租房,因此包含市區及內壢地區的租屋商機潛力仍很可觀。

沿中壢及平鎮交界處幹道中豐路往南走,大約十分鐘車程,則可到平鎮工業區的範圍,該區大致隸屬山仔頂地區,從業人口約一萬。

本區過往是透天市場,近年市區價漲,本區跟著上漲,因此也開始推出不少大樓案。工業區藍領階級一直都是本區購屋主力,不過隨著價格上漲,消費力原地踏步的在地藍領,應該有不少會改採租房策略,因此租賃商機也相當可期。

桃園工業區 收租商機更大

近年房市走大多頭,房價持續上揚且居高不下,雖然近期略見鬆動,但多數受薪階級薪資並未跟著變多,還是難以負擔,藍領階級更是如此;如果不願意透過拉長通勤時間,轉往更外圍區域購屋,那麼在工作地點附近以租賃方式尋求住居處,就是相當合理的選擇;而從長期觀點,這正是投資房產的絕佳切入點。

而比較大台北及桃園,桃園市境內工業區多且大,大台北聚落多屬高科技產業,就業人口消費力較強,可說各擅勝場。但相較之下桃市境內工業區的設置位置,多半較為偏遠或封閉,從業人口較不易往外移動,因此潛在的租賃需求反而更大,是本期推薦的收租型投資區位。


本文摘自9月5日出刊之《住展雜誌》404期住展眺望,同期內容除本文外,並有「上市櫃建商 穩健推案」、「大台北停車位 絕佳投資標的」、「香港人來台瘋買房」、「工業住宅敲喪鍾」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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