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檔期開跑眾案齊發 震災正效應 房市人氣回溫

地震威脅及土壤液化潛勢區公佈,原本被認為將衝擊房市價量,實際卻逼出不少換屋族、來人回升;這當然為眾案齊發的房市檔期,掙得了個好采頭。順此趨勢,房市回暖指日可待…

轉眼間,二○一六年第一季已結束,進入初春時節,卻還嗅不到大地回暖的味道,天候狀況仍極度不穩定。同樣地,房市端也一度充斥著不安定感,原因則是小年夜美濃地震之後,政府公佈第一波土壤液化潛勢區。

震災反作用 人氣緩回升

不可諱言地,上月中相關資訊公佈前,市場的確瀰漫著濃濃的觀望氣氛,第一波資訊上線後也引發不少討論,老屋安全疑慮的長年沉痾更是完全暴露出來。

然而,相同的疑慮,卻也逼出不少換屋客;畢竟只要施工品質控管得宜,適用更高標準建築法規及更佳建材規格的新建案,絕對比舊房子更能撐過地震及土壤液化等潛在威脅。於是近月以來,多數地區的房市建案,看屋客都有回籠情況,可說一掃過去半年以來的低人氣陰霾。


此外,有些老舊社區,也出現直接和建商談都更的狀況,使得最近都更案整合似乎又有重新活起來的跡象。綜觀而言,土壤液化情資公佈,對新推案市場來說,不但是利空出盡,甚至還有拉抬人氣的正效果;反而是不穩定、濕濕冷冷的天氣,成了上月新建案房市之唯一真正短期負面因素。

除了新建案詢問度有所回升之外,震災後續效應之二,則是建案訴求題材大搬風;地段機能牌不再是建案包裝行銷的王牌,取而代之的是優良品牌的施工品質、優質建材、高耐震係數、制隔震系統配備,甚至建築履歷等等。一時之間,建築安全牌成為近期消費者最注重的廣告素材、房市最新銷售顯學。目前這波居住安全熱,能持續多久尚未可知,但這樣的發展演變,確實是正向的。

土壤液化情資公佈造成的人氣提升正效應,的確讓人有些始料未及;但無論如何,今年第一季新建案市場銷況,總算是漸入佳境,這也為年度第一個重點推案暨強銷熱門時段三二九檔期,打造了一個不錯的開局。那麼,今年第二季房市,有哪些值得關注的市場脈動?

第二季檔期 指標案齊發

首先,和前幾年大相逕庭,今年開春房市大檔期,大台北地區可說是眾案齊發,特別是台北市,一掃過去幾年推案偏冷的情況;其中最受矚目的,當然是和平東路底、師大本部對面的元利「和平大苑」。

至於新北市方面,雖然機場捷運又延後通車,但沿線房市仍頗熱鬧,三重、新莊等區都陸續有新案推出,林口「森聯摩天41」則是最指標者,該案則是原本傳出去年就要推出,但最後是延到今年第二季才正式亮相。


上述元利案的另一大特色,是近期北市罕見,百坪以上豪宅等級規劃。自央行總裁點明豪宅價太高,以及北市開徵豪宅稅後,北市豪宅市場就再也沒有代表性新案出現,這也讓元利案推出格外受到注目。還有大陸建設「琢白」,則是信義計畫區睽違已久的新豪宅個案,目前正在潛銷階段。

原本傳出要與「和平大苑」聯袂推出的元利信義聯勤雙塔豪宅案「ONE PARK」,據了解進度又延後,有可能今年內都不會推出。至於原因,盛傳和柯市府打算調降豪宅稅有關(路段率加成改為固定比率計算);同樣因此而持續延推的,還有冠德信義計畫區興雅BCF案。

這波開春檔期當中,都更案也頗有看頭;其中位汀洲路(中正區)的「太平洋之森」,肯定最具話題,因為該案就是之前柯P說要去開示釘子戶的『龍腦案』。至於原本也要在本檔期推出的永和大陳義胞公辦更新案,案量達百億的「勝開大地」,據悉將拖到五月才會推出。

除豪宅及都更案外,這波檔期也不缺指標大案。「和平大苑」和森聯林口案,量體都超過百億,新店安坑工業區開發案「陽光大地」也有八十億案量,更準備以二字頭低價搶市,相當受到矚目;據悉上月還未正式開案,就已先累積數百組來人。

桃園經國特區 即將啟動

相較於大台北地區,今年首波檔期,桃竹基宜等地,相形稍微失色。基隆稍早熱銷案「信義城」已完銷撤場,後續指標推案如麗寶深澳坑路案,最快要到第二季末乃至下半年才會陸續推出。宜蘭全縣還是透天產品占主流,不過宜蘭市南區都將有高樓層大樓新案推出,尤其在地力信建設投資興建,位運動公園第一排的大樓指標案「力信擎天」,還配備難得一見的隔震系統。

桃竹地區新供給看似相對少,但最新一波推案熱潮也正醞釀中;其中,南桃園龍潭新案已陸續登場,桃園中路特區稍早也終於有業者再推新案,另一個新興重劃區、更近中山高南崁交流道的經國特區則將在本月起接棒演出。其中又以嘉璟及竹城建設推案進度較快。

經國特區有約一半面積為商業區地目,有限時開發容積獎勵,中路特區還擁有純住宅氣息,區內還有多塊大面積綠地規劃,形成強烈對比。唯一相仿的是價格;儘管目前桃園市區房價多已回修到二字頭,但未來兩區推出新案,三字頭單價都還是基本值,較佳地段甚至還是有挑戰四字頭價位的空間。

說到價格,還是目前消費者最在乎的部分,也仍是左右買氣高低的關鍵。整體來看,比起年前確實略有鬆動,如前幾年爆漲的新莊副都心,稍早實價登錄已有成交價約四十一、二萬/坪的案例;不過,近捷運站或品牌地段條件較佳者,價格仍相當高,這形成同區內價差拉大的情況。以前段提到的「太平洋之森」為例,該案開價最低來到七字頭,但同期其他新案(近古亭捷運站)開價則還是在一百三十萬/坪以上。

再拿重案區淡海新市鎮來說,目前還是有少數個案要賣到二十五萬/坪或更高,近輕軌車站者也略高,但全區平均行情大致已下修到二十二至二十三萬/坪,較偏遠地段以及寶佳機構推案更已出現一字頭價。而在價格稍作調整後,成交狀況已算是穩定。

新房更安全 進場好時機

的確,儘管地震震出不少潛在購屋需求,但畢竟國內經濟狀況仍未現明確復甦訊號,再加上買屋價金動輒百萬、千萬,還得背負二、三十年的貸款,因此剛性消費者的追價意願及能力仍薄弱,這當然讓相對低價產品銷況較為突出。


在這樣的情況下,業者於是持續祭出購屋優惠欲拉抬買氣,而且低總價、低自備、買貴退差價或原價買回都已不稀奇,現在已有個案直接宣稱,頭兩年房貸利息由業者吸收。

不僅如此,央行第一季理監事會後,也再度降息半碼並全面解除房市信用管制;這代表,儘管目前價格已有下修趨勢,但業者資金成本壓力不大,未來要再出現更大幅度的讓價,機率並不高;況且新推案紛紛出籠、選擇性增加,還有促銷好康搭配優惠,再考量地震過後,建商蓋屋肯定更加嚴謹,施工品質及安全性更高,因此現今已是不錯的進場好時機!

台中液化風險低 房市人氣略回溫

正當雙北、高屏等地深陷土壤液化風波之際,尚未完成調查而不在本次資訊公開範圍內的台中,顯得老神在在。地調所指出,台中之所以未被列為首波液化潛勢調查地區,是因該地為礫石地層,先天上較不易發生土壤液化,故將其調查順序放在後面。

消息一出,形同為台中的地質背書,讓原本因資訊不明而觀望的民眾看屋意願提升,進而使房市人氣稍稍回溫。雖然消費者對於是否下手仍充滿猶豫,但願意走進案場,已讓業者們喜出望外。

安全滿分? 民譏:不是沒地震

而力促『首都減壓』的中市官方,也沒有放過這個好機會,大肆宣傳國會遷台中的理念,市長林佳龍表示台中地質安全、位置適中,適合中央機構遷移分散風險,在地的各級民意代表,也都配合市政府演出,紛紛表態力挺台中成為我國的第二首都。

看在外縣市人的眼裡,難免覺得中市官方作秀意味濃厚,但對當地業者來說,國會遷移不失為在地房市的一大炒作話題,如被點名可作為中央機關遷移地點的烏日,便在此議題中被賦予了『國會新都』的遠景,即便現今遷移案八字都還沒一撇,但多少有助該地房市信心的提升。

然而官方一番台中很安全的說詞,也不是所有市民都買帳,部分民眾直言,就算土壤液化風險低,但誘發921大地震的車籠埔斷層,就位在台中盆地東側,且距離鬧區並不遠,表示不會因為不在土壤液化潛勢範圍內,就貿然進場購屋,顯示消費者心態仍趨近保守。

利率料續降 下半年看好

不過對比北台灣329檔期買氣遭液化議題攪局,原本因檔期推案不豐而話題黯淡的台中,非但未遭波及,房市反而還因此獲得發揮空間,算是一場意外的收穫,且因台中今年大案多集中下半年推出,讓業者對後市充滿期待。

據當地業者估計,今年台中的指標大案多半選在520新政府上任後推出,因此有近6成的案量將集中於下半年登場。建商評估,下半年除了政局更穩定外,央行在利率調控上還有可能持續下探,加上年底台中捷運公司就要成立,意味著利多兌現已不遠,在多項有利因素的作用下,台中下半年房市熱度可望將優於上半年,對於後續房地產發展樂觀以待。


倒閉傳言甚囂塵上 新案無懼接力拚場

高雄房市成交依然清淡,和台北的三月天空一樣整片霧濛濛,看不到蔚藍豔陽天。比起冷清的房市,建商倒閉傳言倒是傳得沸沸揚揚。

停業或存續 各說各的話

從去年開始,業界就屢屢傳出有家規模不小、成立逾20年以上的知名建商財務出現困難,銀行也已雨天收傘。該建商調頭寸的消息不脛而走,傳遍業界,惟該公司迄今仍強調營運一切正常,旗下所有負面訊息是同業惡意中傷。

然而,高雄市不動產開發公會內部討論會員停業、倒閉會議所流出的文件,上頭驚見該建商公司名稱,該文件迅速在網路上被轉載。據本刊觀察,該公司旗下建案還是正常銷售未停擺,至於消息是真是假?成了羅生門。

抗土壤液化 新建案免驚

所幸大部份高雄建商體質良好,財務規劃作得保守,即使在成交慘淡的環境下都還能撐得下去。這都得歸功於前一波不景氣:「失落的十年」,當時高雄建商掀起倒閉潮,能夠存活至今的業者都記憶猶新,財務槓桿不玩大,所以現在高雄大部份建商體質都還算健康,這也是對購屋族最大的保障。

另一個火熱的話題,則是土壤液化區。行政院於3月14日公布土壤液化潛勢區,高雄大多區域都『中標』,尤其是南高雄更是一片紅通通,難免衝擊到市場信心。

連任高雄市不動產開發公會理事長的張永義宣布,將在公會內成立「住安委員會」,核發施工履歷等相關認證給符合要求的建案,讓購屋者買房免煩惱,也希望藉此來正面迎戰土壤液化區的威脅,順勢帶動買氣。

事實上,新建案大多強調施工品質與建築結構安全,並不用太擔心土壤液化區。因業者普遍認為新建案市場不受土壤液化區衝擊,所以329檔期推案量能並不小,可能有上看200億元的實力,算是近年來推案量較大的一個檔期。

豪宅案領軍 329推案熱 

329檔指標案如鼎宇建設美術東二路「美術臻邸」、南三路上的太普建設「美術君臨」、永信建設訴求愛河第一排的「禮源」、興富發建設在博愛路所推出的「博愛香榭」,以及京城建設中港濕地公園第一排「樂活」等案。


其中,「博愛香榭」由甲山林所承接銷售,而甲山林也是高雄碩果僅存的北部大型代銷。先前進軍高雄的北部代銷業者,大多已收兵回撤。然而,甲山林也僅承接興富發的建案銷售,並未進一步擴大當地接案版圖。

從329檔推案概況來看,呈現豪宅領軍的態勢,大多數指標案都是百坪以上豪宅,如「禮源」、「美術臻邸」等案。究竟這些豪宅案能否逆勢突圍,帶領高雄房市飛騰衝高?抑是自住買盤依然鍾愛小宅,房市維持小宅熱、豪宅冷的市況?將是今年329檔另一個觀察面。

本文摘自2016年4月5日出刊之《住展雜誌》410期房市櫥窗單元,同期內容除本文外,並有「買新房子10萬個為什麼」、「負利率吹響房市號角?」、「居住安全 購屋第一要項」、「土壤液化有解方 買新屋較安心」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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