樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

漲跌五五波 降息後房價更難崩盤?

【住展房屋網/台北報導】央行於本月宣布降息半碼,而降升、降息對台灣房市會產生什麼影響?據住展雜誌統計自民國90年以來,歷經數波降息與升息循環,而房價的表現都略有不同。

降息循環期 漲跌五五波
民國89年受到網路泡沫衝擊,央行啟動降息。若從民國90年第一季算起,這波降息循環一直到92年第二季才到尾聲,利率大降逾3%,北市房價從26.2萬/坪漲至34.3萬/坪,累計漲幅逾三成,單季平均漲幅約3%。
不光是北市漲,就連新北市也不落人後,新北市累計漲幅約2成5,單季平均漲幅約2.5%,顯示大台北房價並未因經濟外部衝擊而下跌。大台北房價不跌反漲,應與利率回降激勵和網路泡沫干擾的範圍較小有關。
民國97襲捲而來的全球金融海嘯影響層面更大,所幸當年Q3起央行雖啟動降息,大台北房價在降息循環期間只有小幅度修正,跌幅介於1%~3%之間。住展雜誌企研室經理何世昌表示,從數據統計來看,降息循環期間房價上漲機率為五五波,而無論漲跌,幾乎都呈現小漲小跌的態勢,崩盤的機率甚低。
美麗的誤會 升息房價更易上漲
一般認為,假如升息將壓抑房價,甚至可能引發房價泡沫化危機。然而,若觀察先前的升息循環期間房價走勢,卻都呈現上漲態勢。
以台北市為例,從民國99年Q2到100年Q3期間,重貼現率拉升0.625個百分點,但房價每季平均大漲近5%。同期間新北市房價更為凶猛,平均每季飆漲逾8%。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,若比較升息與降息循環二者,則升息循環期間的房價每季平均漲幅,遠大於降息循環期間。也就是說,當央行降息,房價走勢似乎會出現緩漲與緩跌兩種可能較大,而北市房價表現通常比新北市好;但若升息,房價反而易出現急漲,且累計漲幅更大,意味「持有更久漲越多」。
因此,若央行下一季理監事會議再度降息,帶領台灣進入新一波降息循環,未來房價更將朝小漲小跌趨勢靠攏,泡沫化的機率會大幅降低。


三因素作遂 升息房價漲更多
升息雖然會增加房貨利息,提高房貸族還款負擔,為什麼房價還會上漲?何世昌認為,主要有三項理由:第一,過去即使央行升息,重貼現率最高峰都不到4%,尚在多數房貸族可負擔範圍之內,不致於出現大量溺水屋,或者削減購屋需求。
第二,央行升息代表經濟明顯好轉、前景轉為樂觀。若是景氣面晴空萬里,就業市場與薪資穩定成長就會推升購屋需求,進而增加房價上漲的可能性。第三,近十幾年來政府陸續祭出優惠房貸利率政策,補貼利息的政策部份削弱升息的衝擊,可能推升出超額的需求。
總的來看,雖然左右房價的因素很多,利率只是其中之一,但不可否認的,利率是極為重要的因子。從統計數據來看,無論降息或升息,似乎都只要「比氣長」、撐得夠久就能累積到可觀漲幅。或許,這就是現在業者普遍不願意降價的原因了!

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw;《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權,請勿轉載】

相關文章