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空屋率到底如何計算?

空屋率是觀察房市泡沫化危機的重要數據,不過,空屋率到底是如何計算?眾說紛紜,至今沒有一個標準答案,台灣官方雖然做過空屋率的調查,但是主計處的結論與營建署的結論差很大,讓人無所適從。台灣的空屋率到底有多少,正確數字仍然是個謎…


國際貨幣基金(IMF)副總裁朱民在IMF二○一五春季年會期間表示:「目前中國大陸房市的首要問題是空屋率太高」,這番話立刻觸動了大陸房地產市場的敏感神經,由於大陸官方一直沒有公布空屋率的統計數字,大陸的空屋率到底有多少,誰也不知道。


歐洲空屋數量驚人

英國「衛報」在去年二月報導全歐洲有超過一千一百萬間空屋,其數量足以容納現今流離失所的四百多萬名全歐洲遊民與難民。光是英國就有七十萬戶空屋、西班牙有三百四十萬戶、法國和義大利都各有超過二百萬間屋子用來養蚊子,這些數字讓人看了心驚,但是「衛報」並沒有說明它的調查採樣方法,歐洲是否真的有這麼多的空屋,誰也不知道。


行政院主計處曾經在二○一○年進行每十年一次的戶口及住宅普查結果,全台空屋率升至百分之十九點四,空屋數高達一百五十六萬戶。大約平均每十間房子,就有兩間是閒置,若與一九九○年的六十七萬戶空屋相比,過去廿年,全台累計增加的空屋高達八十九萬戶,顯示空屋現象擴大。但行政院主計處調查結果的真實性究竟如何,誰也不知道。


官方報告受人質疑

同樣是官方機構的內政部營建署,在二○一○年進行「空屋資訊推估」委託研究報告,報告中指出,全國的住宅有九十二萬多間無人居住,平均空屋率為百分之十一點六七,比二○○九年的空屋率百分之十二點三還要少。營建署這份報告數據,未經求證,同樣令多人質疑。


行政院主計處和內政部營建署都是官方,也都在調查台灣的空屋率,針對同一個年度(二○一○年),一個說空屋率「升」至百分之十九點四,另一個說空屋率只有百分之十一點六七,而且較前一年下「降」,二者的數據結果竟然相差高達近百分之八,亦即無人居住的空屋數量差距有六十四萬棟之譜,為什麼會這樣?


進行空屋率調查時,因樣本選擇、資料獲取、調查方式等原因不同,估算難免會有偏差。不過,既然是官方機構所進行的調查,估算偏差這麼大,讓人無法接受。


空屋認定條件不同

空屋認定條件,主要為「無人居住使用之住宅」,實務上有以按門鈴無人回應、觀察用電度數等方式進行推估,但這些方法都有缺點。


行政院主計處進行的住宅普查,是以現場探訪的方式來進行調查統計,每戶至少按了三次門鈴,加上訪查周遭鄰居,才能確定該戶有沒有人居住。但按門鈴無人回應的原因很多,屋主出國留學,或是到國外渡長假等等,鄰居也未必清楚,若因此就判斷是無人使用之住宅,過於速斷。


內政部營建署的調查方式,則是將台電用電度數低於六十度的戶數,視為「低度使用住宅」。通常冰箱長期插電及一週使用兩次電視,便會超過六十度用電量,月平均用電數低於六十度,顯示房屋長期沒有人居住。但以台電的用電度數來推斷,長期出差者的住宅,亦可能被誤判為空屋。


資訊必須透明正確

空屋率必須調查正確,在數據解釋與援引都需要格外謹慎,才可供政府制定住宅政策參考。遺憾的是,行政院主計處的結論與內政部營建署的結論相差很大,不知何者才正確?


雖然官方的調查數據易遭外界批評失真,但相較外國住宅的空屋率約在百分之三到五間,台灣空屋率推估至少在百分之十,問題持續惡化,這是不爭的事實,空屋資訊透明化是健全房市重要的一環,台灣空屋率到底有多少,官方不應各說各話,政府應該提出一個正確的數字出來。


本文摘自65日出刊之《住展雜誌》401期房市話題,同期內容除本文外,並有「跟著麥當勞投資購房術」、「雙北市停車位漲聲響起」、「不動產投資得做好功課」、「違建大逃殺」、「教你一次看懂平面傢配圖」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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