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聰明成交不踩雷 買房子該避開的七大陷阱

買房子是門大學問,要買得划算、買得精準,就要避開一些常見的銷售陷阱,以免買房子卻買到一肚子氣。尤其是首次買房的「初心者」更應詳讀,以彌補看屋經驗的不足……

房屋買賣從價格、付款、坪數,乃至於買、賣雙方對話交鋒,其實都充滿玄機。若是看屋、購屋經驗較不足的消費者,往往會被牽著鼻子走,難分辨箇中真假。現在,我們就來為您揭露房屋買賣常見的陷阱;請記得,避開、避開、再避開,才能做個聰明的購屋族。

陷阱一 車位回補

「車位回補」是個行話,意思是房屋每坪單價降低一些,讓買方有撿到便宜的錯覺,但車位價格卻刻意抬得比正常行情高,其實就是把房屋價格少賺的,從車位那邊補回來。

大多數買方議價的重點,都擺在房屋單價與總價上,一般不太會去殺車位價格;事實上,新建案車位價格大多不二價,也不太能讓買方殺價。因此,業者才能使用車位回補的手法。

打個比方說,某地區新建案成交行情為四十萬/坪、車位行情為一百二十萬/個,但甲建案卻號稱價格最便宜,只要三十八萬/坪。乍看之下,甲建案似乎是便宜,若以三十坪計算,總價只要一一四○萬,比行情一二○○萬便宜六十萬;但甲建案一個車位卻要價一百九十萬,比行情高出七十萬。

如果把車位多出來的七十萬,回算到房屋價格裡,等於多出約二點三萬/坪。所以房屋真正單價並不是三十八萬/坪,而是四十點三萬/坪,比周邊行情價更貴。買方以為自己買便宜了,實際上卻偷偷被吃豆腐。


陷阱二 違建灌入銷售坪數

市面上有少部份新建案會在取得使用執照後,再將陽台、露台、或法定空地等處違規增建為室內空間。有些建案二工是免費奉送,有的則要收取工錢;姑且不論違性問題,無論奉送或收工錢,只要在銷售時一五一十告知買方,且不把增建坪數算入銷售坪數裡,都還算是一筆誠實的買賣。

然而,卻有極為少數的不肖業者,蓄意隱瞞違規增建,並把額外增建的室內空間灌進銷售坪數,手法相當惡劣。

舉個例子,甲建案銷售人員跟客戶告知房子坪數為三十坪,總價一千五百萬,換算成單價為五十萬/坪。雖然表面上符合市場行情,但買方往往在簽約或交屋後才赫然發現上當,原來權狀登記可能只有二十坪,其餘十坪是違規增建所產生,因此實際單價應是七十五萬/坪。

在過去的判決中,最誇張的案例是某建商賣四十坪房子,竟違規增建到八十坪,整整灌水兩倍。買方若想避開這類地雷,可先到政府機關調閱竣工圖,再與房屋平面圖作比對,或者直接詢問、詳查銷售坪數與權狀登記坪數是否一致。

陷阱三 小心裝修過的老公寓

有些購屋者偏愛老公寓,主要是看上老公寓單價相對便宜、公設比低而實坪多。惟老公寓屋齡高、屋況差,往往是購屋者最介意的一個問題;所以只要裝潢過的老公寓,看起來乾乾淨淨、賣相好,詢問度就變得很高。

尤其有些看屋經驗不足的年輕人最容易上當,一看到裝修得漂漂亮亮的老公寓就「失心瘋」,不加思索就簽約買房子,卻忽略裝潢下的真相,成了投資客掌中的肥羊。

投資客買老公寓整修,通常只修門面不顧內裏,因此類似買賣糾紛頻傳,尤其以漏水一項最為常見;在漏水的原因中,又以「氯離子濃度過高」糾紛較多。

混凝土中氯離子濃度過高,俗稱「海砂屋」;老公寓若是氯離子濃度過高,就容易出現鋼筋外露、混凝土整片剝落等情況。賣方為了粉飾屋況,會以便宜裝潢來掩蓋,經驗不足的買方就易上當。

雖然現在不動產現況說明書必需勾選「建築改良物是否有滲漏水之情形」,但仍有沒良心的賣方故意欺瞞,以致於類似糾紛仍居高不下。即使賣方理虧,買方藉由訟訴程序要討回正義得花好幾年,根本得不償失。


陷阱四 灌車位壓房價

無論房地產景氣好壞,相對低價的房子總是特別好賣。只不過有些是「假低價」,專騙不長眼的購屋族,尤其又以灌車位壓低房屋單價最常見,您千萬要特別注意。

一般計算房屋每坪售價,是以房屋總價除以房屋坪數,並不含車位售價。例如總價二千萬、坪數二十五坪,每坪為八十萬。

少數賣方為了獲得買方青睞,故意把車位加進房屋坪數中,讓房屋單價降低,在中古屋市場較為常見。例如前述總價二千萬、坪數二十五坪,再灌進車位五坪就是三十坪,每坪單價變成約七十萬,每坪單價一下子就降了近十萬。若買方不明究理,還以為自己撿到便宜貨,其實已經被唬弄了。

類似手法在坊間售屋網站上並不罕見,不管是房仲或屋主自售都會有人使用,如果想買房又不想受騙,就得睜大自己的眼睛。

陷阱五 低單價高公設

低單價高公設比也是「假低價」的陷阱之一,消費者若只比較價格,卻沒深入暸解公設比和實際坪數多寡,可能花了更多錢卻買到更小的房子。

例如甲建案某戶別五十坪,公設比百分之三十,總價四千萬,意味虛坪大約有十五坪,主建物加附屬建物約有三十五坪;若把總價除以三十五坪,一坪大約是一一四萬。

鄰近的乙建案某戶別也是五十坪,總價三千六百萬,雖然看起來較為便宜,但乙案公設比高達百分之四十,主建物加附屬建物大約只有三十坪,等同一坪大約一二○萬。這麼算起來,表面上看來較貴的甲案,可使用空間反而比較多,單價不見得比較高。

若再進一步精算,還可扣除附屬建物,因為有些建案附屬建物如雨遮等坪數過大,所以只計算主建物坪數,換算出實坪價格會更準確。但若買方喜歡休閒型公設,希望增加居住品質,那麼比較實坪價意義就不大。


陷阱六 屋主移民去了

購屋族都怕買到有問題的房子,所謂的「有問題」範圍很大,包括凶宅、產權、盜賣、屋況不佳等林林總總麻煩事,所以在請房仲帶看房子時,總會問:「屋主為什麼要賣房子?」以暸解房子的前因後果,讓自己心裡有一個底。

不過仲介回答的說法,通常是「屋主移民去了」、「買給小孩住,小孩不住」、「出租沒空管理」等千篇一律的理由,就是很少聽到「屋主急缺錢想變現」、「房子舊了屋況差想處理掉」。類似說法,主要是要把買方引導到「賣方不缺錢」、「房子本身沒問題」兩個關鍵上。

一旦買方作此聯想,就比較不敢殺價殺太多,也容易忽略房子可能的瑕疵與產權爭議。為保周全,買方最好是備個小禮物,向標的物周邊的鄰居打聽,以及向里、鄰長詢問房屋與屋主概況,以免買到有問題、或買到偏離行情價的房子,那就真的悔不當初了。

陷阱七 工程期零付款

現在很多建案打「工程期零付款」,以降低初、中期付款壓力的方式,爭取買方青睞。但問題就出在「工程期」的定義,每家業者各有不同,消費者必需仔細詢問,以免到了該繳錢時卻繳不出來。

一般民眾所認知的「工程期零付款」,大多是「建案施工期間不必繳款,等到房子完工後才開始付錢」,但實務上並非如此。

有些業者所指的工程期是指「結構期」,所以又會附註「結構期零付款」,通常是指鋼構結構完成後就要開始付款。另外有些業者指的工程期,有的指所有樓層灌漿完、有的指建築物封頂、有的則是指鷹架落架。

由於各家業者定義不同,買方應多看、多問。為了避免銷售人員口頭告知上可能有落差,買方更應仔細審閱買賣契約書,看好付款時間相關條文,一切以契約書為準,才是萬全之道!


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本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》405期專題報導,同期內容除本文外,並有「名師規劃真的比較優?」、「建築師出具證明 就能遏止違建孳生?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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