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股市上萬點,房市呢?

台股在四月二十八日開盤突破萬點,這是十五年來首次重返萬點大關,廣受各方矚目。股市今年已有上萬點的紀錄,那麼房市呢?雖然有學者直指房市會走下坡,但大多數財經界人士認為,在股、房連動之下,從股市獲利的資金會轉進房市,房市也將受惠恢復正常。


股市和房市的關係為何?過去的學術研究中主要有二種見解,一是股市與房市並無密切的連動關係,「各走各的路」,每當房市的投資環境降溫,會促使投資者將原本投放於房地產的資金轉移至股市,或是當股市降溫就轉戰房市,所以股市與房市呈現「負相關」的關係。


另一種說法就是「股房同步」,全台房市景氣若全面上揚,則會激勵股市上升,而股市多頭強勁,則房市也會受到激勵帶動,因為房市與股市都是投資市場,當資金把兩者聯繫起來以後,投資周期及羊群效應,將會把兩者的趨勢連起來,所以股市與房市呈現「正相關」的關係。


股房連動十分密切

這二種看法各具立論,但長期以來,股市與房市的連動表現密切,因為市場資金非常敏銳,決定股市與房市上漲速度的關鍵,在於整個總體經濟環境,經濟好轉,股市與房市自然會跟著好,經濟不佳,房市與股市也會跟著衰敗。


從過去的加權股價指數與房市的關係來看,股市和房市一向關係密切,每當股價指數一飆高,房屋買賣件數就跟著升高。從股市與房市的連動中可以發現,房市買賣件數最高點是在民國八十五年的五萬八千七百四十八件,而股市在民國八十六年八月也首次突破萬點大關,加權股價指數來到一萬○二百五十六點一;股市與房市同樣在民國九十年出現低點,兩者雖然有一點的「時間差」,但幾乎是同進同出。


資金帶動萬點行情

股市這波萬點行情,主要為資金水位高漲帶動,歐洲央行在今年一月宣布,推出量化寬鬆政策,自三月起每個月六百億歐元買債,連續十九個月,總計投入一點一四兆歐元。歐洲量化寬鬆政策釋出大量資金,熱錢多流向亞洲等新興市場,光是今年四月這一個月,外資買超台股就逾三十五億美元(折合台幣約一千多億元),成為台灣股市上萬點的推手。


低利環境沒有改變

房市現在雖然因房地合一的政策,讓房市交易處於低迷,但也不須恐慌,因為從基本面來看,房市的前景並不壞,市場觀望並不代表買氣消失。有學者斷言台股上萬點,房市就會反轉。但這種論述恐怕不夠精確,因為房價漲或跌必須要有相關的條件和背景。


目前全球資金水位並未減少,資金浪潮在全球湧現,導致熱錢到處跑,雖然美國的寬鬆貨幣政策正在縮減,但日本、和歐元區的貨幣寬鬆量比美國更大,加上國際油價大跌,國人可支配所得相對增加,也將帶動國內內需增加,有助於經濟成長。


今年第一季經濟成長率百分之三點四六,表現不錯,且資金寬鬆,低利率的環境並沒有改變,大家很關心台灣今年是否會升息?雖然美國今年下半年可望升息,但其他國家基調還是降息,如大陸、南韓、日本等,尤其是與台灣貿易出口關係非常密切的中國大陸,在半年內三度降息,更會影響到台灣,現在大陸、歐盟走寬鬆政策,台灣不容易在今年升息。


買房自住有成就感

另外,影響房價主要因素的土地價格,根本沒有下跌的跡象。今年三月國防部委託財政部國產署,標售台北市中山區的土地,由元大人壽以二十九億多得標,換算單價每坪逾一千零四萬元,創下政府公開標售土地單價新高紀錄。台北市土地標售價格一再拉高,房價怎麼可能降得下來?


台灣的房市還有個特色,那就是國人普遍存在著「有土斯有財」的觀念,這種心理根深蒂固,不太容易改變,很多人都希望買房,因為擁有一間房子自住比較實在,在這樣的心態支撐下,住的需求始終存在。


國內就業情勢持續好轉,去年失業率創近七年新低,薪資成長率創四年來最高,加上政府持續以政策引導企業加薪,民眾對就業市場信心持續好轉。股市上萬點,在股、房連動之下,房市也必將受惠。


本文摘自65日出刊之《住展雜誌》401期房市話題,同期內容除本文外,並有「跟著麥當勞投資購房術」、「雙北市停車位漲聲響起」、「不動產投資得做好功課」、「違建大逃殺」、「教你一次看懂平面傢配圖」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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