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股市仆街 房市抬頭 7月住展風向球回溫啦!

【住展房屋網/台北報導】住展雜誌統計7月房市風向球結果出爐,六大觀察指標中的預售供給量、來客組數與成交組數等三項分數齊上揚,另廣告量、議價率持平,僅成屋供給量一項下滑,總分上揚到33.5分,惟對應燈號仍是代表衰退注意的『黃藍燈』。
房貸卡關 新成屋反而難賣
7月預售屋供給量止跌回升,初步統計值已逾450億元,案量達15億元以上的指標案為板橋「三輝歌劇苑」、新店「友座臻美」、土城「大同莊園」、新莊「冠德風尚」、林口「親愛的HOUSE」、中壢「玖都銀座」、竹北「雙學苑」。
雖然預售推案量增,但成屋案量反而走低,降到不足1,300戶,單項分數大減1.4分。7月首度公開、案量達15億以上的新成屋指標案僅有內湖「太子國際企業總部」,其餘多中小型建案。
新成屋推案量下滑的主因,是因為成屋銷售未如預期平順。原業界認為在年底前,應該有一波購買成屋的避稅買氣,但從5到7月北台灣新建案銷售狀況來看,預售屋銷售額與新成屋銷售額比例約為74:26(以金額計),顯示近月以來的成屋市場並未因房地合一而得利。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,預售屋賣得相對好的關鍵,在於付款負擔較輕,除了低首付、工程期零付款、延長工期等利基外,房地合一放寬短期房產買賣負稅,也吸引少量短期投資買盤回歸。而新成屋卻因近期房貸成數下滑到僅剩7成左右,自備款負擔之重讓購屋族卻步,於是有越來越多新成屋案加入『成屋付款預售化』的行銷行列,目的就是要化解自備款門檻過高的難題。
逢低承接意願高 平價案熱賣
7月份的廣告量與議價率變化均不大,與6月份水準差不多。其中,議價率的情況比較特殊,按理說若建案成交底價調降,議價率理應擴大,但因不少建案在降成交價的同時,也順勢把開價下修,以致於議價率維持相同水準。
在銷售方面,7月市況顯得有些錯綜複雜。整體而言,因平價指標案帶動之下,平均每週看屋組數大幅上升,甚至出現未辦活動、但週來客破百組以上的建案。
住展雜誌企研室經理何世昌指出,7月看屋人數上升的原因,除了平價指標案帶頭衝外,受到台股重挫影響,慢慢有投資人把資金部位轉到房市的跡象,近期到接待中心詢問『降價了沒?』的客戶也增加不少。顯示買方雖不想追價,但想逢低承接的意願仍舊很高。
至於7月成交組數也略有進展,銷售成績較好的區域為板橋、土城、樹林、桃園區、新豐與觀音,以及新加入價格戰的五股洲子洋重劃區,買氣都已揚升,甚至有桃園預售案號稱一天之內就簽了30幾戶,公開不到兩個星期就幾近完銷。但7月買氣微增,到底是房市真的回溫,還是曇花一現?還需更多時間觀察。

北市房市詭譎 小宅進退維谷
反觀台北市在重稅狙擊下,不僅市況沒有起色,來人量與成交量竟明顯下滑,平均減幅在2到5成不等。北市房市近月以來變化極大,受到重稅影響,幾乎只剩下自住型買盤;而近期北市自住客購買的產品多為2、3房,且僅限一般型2、3房,與小2、小3房。因投資、置產族群縮手,過去熱銷的1房、套房型產品,若無其他外在條件加持,就會變得相當難賣。
何世昌表示,近來北市自住客專挑2、3房房型買的主因,是因這類房型空間和使用性比套房來得高,且平均單價較便宜。套房型產品雖然總價低,但單價拉得相當高、加上貸款成數受限,現在難獲自住客認同,再加上北市投資買盤不再,反而被打入冷宮。

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