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莫慌莫害怕 ─土壤液化有解方 買新屋較安心

美濃地震過後,不少房舍遭土壤液化損害,為解消民眾對住家是否位於土壤液化區的疑慮,行政院遂在三月中旬將液化潛勢區情資上線,豈知資料公布後反引起更大恐慌!令人措手不及。其實土壤液化早有法規規範,且具多樣改良工法,只要施工確實,屋齡新穎的建物大可高枕無憂……

小年夜南台灣的驚天一震,不僅造成重大災損,也震出了國人的防災意識,開始留意住家附近有無斷層帶、建物結構是否安全。不過在立委上演『手指戳土批液化』的戲碼,並經傳媒大力放送後,建物所在地是否具土壤液化危機,一時成為國人最關心的焦點。

為避免民眾因猜疑而心生惶恐,中央與各地方政府均表示將進行土壤液化潛勢調查,並公開相關資訊使民眾安心。由於經濟部中央地調所在民國九○年代即完成部分縣市調查,因此行政院便於三月中旬,率先公布包含雙北市在內的八個縣市情資,其餘縣市的資訊也將在完成調查後陸續公開。


情資出爐 蛋黃區全中

雖說土壤液化已非新議題,早在十多年前九二一地震時就有過一番討論,一九九九年建築法規修訂也將其納入規範,但情資公布後依然引起一片嘩然。根據地調所公布的圖資顯示(台北盆地完整圖資詳見住展雜誌第49頁),雙北鬧區普遍名列中、高潛勢區,其中被多條捷運線環繞、素有房地產『黃金九宮格』美譽的北市蛋黃區,泰半在紅色警戒籠罩下,使國人在居家安全之外,又增添了房地產價值縮水的擔憂。


政府端計畫 協助健檢

官方自然預期到民眾可能因住家位處高潛勢區而心慌意亂,因此內政部在查詢系統上線的記者會當中,便宣布相關應處措施。內政部次長林慈玲表示,中央目前所公布的圖資,為一比二萬五千分之一的粗略資料,精確度有待提升,故將鼓勵並補助地方政府做更精細的調查;同時也會協助地方政府進行區域性的地質改善示範計畫,讓防治效果更為顯著。

至於私有建物方面,內政部也會針對一九九九年以前興建的老舊建物(全國估計約七十七萬棟),進行建物耐震評估檢查,初評判定具危險性的建物,可再請專業單位進行詳評,最高可獲總經費百分之四十五、上限三十萬元的補助;若建物最終需補強或重建,則可透過都更程序辦理,內政部也將對拆除重建與維護補強者分別給予補助。

中央整體計畫預計六年完成,共提撥二四○億經費檢視民眾居家安全。不過對於土壤液化潛勢資料是否納入不動產說明書應記載事項?次長回應,現階段僅八縣市具土壤液化資訊,且內容仍粗糙,故在情資尚未完備前,內政部持保留態度,不過這般說詞,仍被消保團體抨擊未能充分保障消費者權益。


工法可改善 新屋安全

除規劃一系列補助外,官方也製作簡易自主檢查表,列出五指標供民眾簡單判斷住家是否安全,可是老舊建物根本無法憑肉眼判斷房舍採用何種基礎工法,加上建商可能早已消失無蹤,幾乎找不到源頭。

而一般民眾也難有管道了解建物下方的地層狀況,除了房子屋齡與是否具三層(含)以上地下室兩項屬可簡單判斷的項目,其餘檢核項目遭批根本不夠簡易。不過只要民眾了解土壤液化的致災成因,並予以排除,便可不必再擔驚受怕。

地調所所長江崇榮說明,造成土壤液化的原因有三:一是深度二十公尺內的鬆軟砂土層、二為高地下水位、最後則是強烈震動,必須三者齊備才會發生土壤液化。建物若立於堅硬岩盤、吸水性差的紅土或承載力佳、膠結性強的黏土層之上,即無須擔心發生土壤液化,且即便房屋座落高度潛勢區,現有工法亦可有效將致災因素排除,呼籲民眾別過度緊張。

四種工法 可改善補強

台灣省土木技師公會山坡地開發主委林熺麟指出,液化三要素中,強烈震動無法預期,降低地下水位的難度較高且得長期持續進行,因此現今工法以改良鬆軟砂土層為主,目前業界常見的改良方法有四種,包括:一、以夯實樁或擠壓樁壓密;二、採用樁基礎深入非液化地層;三、開挖置換法;四、地基灌漿改良。

四種工法中,第一種夯實法多半用於大面積工業開發案,第三種則因成本考量,較適用於土壤淺薄的地方,而前三種改善方法皆是施做於屋舍興建前,第四種則不論新舊建物都適用,故既成建物大多用灌漿方式予以改良。雖然有工法可克服液化危機,但民眾仍不免擔心若改善成本過高,甚至因此拉高房價,如此一來只能繼續遷就危險生活。

對此德鄰建設總經理葉錦發表示,民眾毋須為此操心,因雙北都會區停車位需求大,新建大樓挖三層以上地下室提供車位已是常態,而車位本身可販售稀釋成本,故不會特別因挖深地基抗液化而抬高房價。

更何況一九九九年後,法規已要求業者將液化潛能評估納入建築設計中,因此屋齡十七年內的建物安全已有充分保障;至於在法規修訂前興建的老舊建物,施以灌漿處理的費用則需視施作規模而定,假如只是一般小基地的獨棟建物,花費通常在五十萬元內。


液化不可怕 偷工才要命

有鑑法規面與工程面均已有對策可應付土壤液化,不論建物是否位於潛勢區,民眾都不需過度操煩;相較於此,業者施工是否確實,遠比建物身處潛勢區與否更加重要。

林熺麟透露,有些建商雖採用抗液化工法,若設計上不夠周全,仍有致災可能。舉例來說,以樁基礎深入地層固然能防範液化,但假使地樁不夠粗壯且長度過長,形成易攔腰折斷的長柱,仍會因強烈震動或地下水壓衝擊而斷裂,進而導致上方建物傾斜。

此外,地下室採用筏基或版基的建物雖能降低液化風險,倘若地下室側牆未同步加強承載力,當發生土壤液化地下水壓增強時,側牆亦可能受損威脅建物結構;葉錦發亦表示,並非挖有地下室的建築就絕對安全,有些早期建物僅於部分地方施作地下室,導致建物重心與勁心不一致,遇到地震或土壤液化時便容易歪斜。

歸根結柢,建築物的安全還是建立在確實的施工之上,否則不管建物是否位在液化區都可能釀災;況且土壤液化造成的危害遠不及人為的偷工減料,以九二一時倒塌的新莊「博士的家」與松山「東興大樓」為例,兩者雖皆位於土壤液化高度潛勢區,但當年倒塌的緣故並非土壤液化,而是歸因於無良建商的豆腐渣工法,因此民眾應具備一個正確觀念,即『地點挑來挑去,也要挑對好屋好建商』。

官方亂了套 掀起恐慌

既然土壤液化並非沒有解決之道,何以這次會引發社會這麼大的恐慌,甚至威脅房市發展?究其原因,在於官方溝通不良,政策目的模糊所致。

首先,在面對立委質疑液化情資衝擊房價時,內政部長陳威仁雖已在第一時間回應『不認為會影響』試圖止血,然而後續竟傳出金管會表示行庫可能基於風險考量,使高度潛勢區貸款條件趨嚴,形同打臉內政部不影響房市的說法,即便後來上至行政院長、下至銀行局長都跳出來澄清影響有限,甚至研議以保險來降低風險,但負面效應已經擴散。

中央版情資 準確度遭疑

其次,中央與地方對情資準確性不同調,重挫政府威信。北市工務局便指出,據市府掌握的資料研判,社子島的高度液化潛勢面積更大,並非如中央版所揭示的多為中、低潛勢區,至於中央版圖資中,一片紅通通的大直、松山與中山區,市府則說範圍應該沒這麼大。

雖然中央一再強調現階段公布的圖資較為粗糙,仍有待地方政府做精確調查,但至少應與地方政府溝通好,以統一口徑回應,而非讓地方政府跳出來質疑中央版情資的準確度,到頭來非但沒有解除百姓疑慮,反而製造出更大恐慌。

更嚴重的是,中央擺爛不統合情資,更讓房市再度面臨不確定因素。如北市府表示將於八月公布更精確的潛勢資料,高雄市也將在一○六年八月完成精細調查後揭露,換言之,屆時兩地房市還會再受資訊公布衝擊一次。且試問當地方政府所公布的資料與中央差很大時,民眾該相信何者?如若未來液化情資需納入不動產定型化契約中,又該以哪個版本為依憑呢?

官方相互矛盾的種種作為,在在顯示政策急就章且缺乏明確目標,也難怪有業者無奈表示,全然不知行政院此舉所謂何事,既未能安撫人心,更沒有穩定房市,嘲諷中央莫非是為了打房?

藉此推都更 成效存疑

在這次事件中,都市更新大概是唯一因此獲正向發展的受益者。據住展調查,地震之後,老屋居民參與都更的意願有所提升,尤其是坐落土壤液化高度潛勢區的老屋住戶,態度更是積極許多,官方也正好藉此機會,大力疾呼防災型都更的重要性,讓坊間在文林苑事件過後,再度掀起都更討論熱潮。

然而都市更新是否真能因此順風順水?恐怕仍有懸念。葉總經理直言,雖說如今社會氛圍對都更較為友善,但就法制面來看,都更條例修法案依舊躺在立院,且公權力在面對強制執行時仍躊躇不前,在這些情況未改善前,建商投入都更的意願恐不會明顯提升。


再說,在土壤液化高風險區推動都更,並非沒有質疑。桃園市工務局長拱祥生日前便投書媒體表示,土壤液化潛勢區因地質條件不佳,理應採取低密度開發,但都更卻是高強度的利用方式,根本反其道而行。因此想藉由土壤液化議題加速都市更新的腳步,只怕不是那麼容易。

房價大震撼? 新屋免驚

當然,消費者最關心的,還是房價是否會因位居土壤液化潛勢區而大打折扣?其實消費者不需過度緊張。綜合各方專家的專業意見,可知比起地震、山崩、土石流,土壤液化可說是地質災害中,危害程度最輕微的一個,只不過因現階段話題熱議,放大了其影響效應,待議題經理性過濾後,對房市的干擾便會塵埃落定。

況且如前所述,一九九九年後所推的新案已受法規保障,安全程度比屋齡久遠的老舊建物高出許多,既然居家安全不受影響,新屋的房價自然不至於大幅下滑;相反地,還可能因此受惠。

住展市調人員發現,部分老屋住戶憂心舊宅安全性不足,近來興起換屋念頭,可望帶起一波換屋潮,進而提升新屋銷售表現,在需求的挹注下,房價有望獲得支撐,因此對新屋市場而言,土壤液化議題產生的邊際效應,可說是利大於弊!

本文摘自2016年4月5日出刊之《住展雜誌》410期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「買新房子10萬個為什麼」、「負利率吹響房市號角?」、「居住安全 購屋第一要項」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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