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買到瑕疵屋可求償「污名化減損」

上月起陸續交屋的板橋浮洲合宜宅案「日勝幸福站」,驚傳施工品質堪慮、地下室承載大樓重量的樑柱,到處龜裂,住戶們會擔心這樣的結構安全嗎?本文專欄告訴您尚未交屋的預購戶,可以退訂退款,已搬進去的住戶,則可以向建商求償。


購屋者買到這種瑕疵屋,除了可向建商求償房屋本體價值之「直接損害」外,還可以就「間接損害」,實務上又稱為「污名化減損」,要求建商賠償。


間接減損應包括在內

所謂「污名化減損」,是指這棟大樓因結構安全瑕疵,造成直接價值減損外,尚應包括住戶與建商訴訟所造成之「間接減損」,大樓的結構安全瑕疵即使事後補強,可能暫時無居住安全顧慮,但住戶與建商爭訟,大樓已經被污名化,屋主未來如要轉售時,仍會造成市場買方存有瑕疵心理,導致交易價格減損之損害。


因此,在司法實務上,認為這種「污名化減損」,也應於損害賠償數額上作為計算基礎,才能填補購屋者的損失。法院最近有個案例可供參考:


周姓民眾三年前向江姓男子購買台北市牯嶺街的一棟房子,總價二千二百五十萬元,進行裝潢整修時,鄰居告知這棟由知名建商興建的大樓,因建商未依約進行施工,建物地下二、三層之抗壓強度低於規定標準值,造成地下室有裂縫、連續壁滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕等等,大樓結構安全有瑕疵,部分的住戶因此與建商發生訴訟紛爭長達十多年,後來建商給付補償金數百萬元給住戶。


賣方過失與否均須負責

周姓民眾指出,江姓原屋主隱瞞房子有結構安全重大瑕疵,造成他居住安全疑慮及心理上負擔,將來如他要轉售,房地一旦揭露結構瑕疵及訴訟等汙名化的情事後,對房價會造成減損之衝擊,因而提告要求江賠償二百萬元。


台北地院根據台北市土木技師工會的鑑定報告,認定大樓確有混凝土抗壓強度不足等瑕疵情形,而民法所規定的「物之瑕疵擔保責任」,為一種法定的無過失責任,凡買賣標的物移轉於買受人時,有瑕疵存在或發生,不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生是否有過失,出賣人均需負責。


房子有結構安全重大瑕疵,雖然是建商偷工減料所致,但江姓原屋主仍然要負瑕疵擔保責任,法院依台北市不動產估價師公會的估價報告,這棟房子被污名化之價值減損和修復費用之損失,共有二百○七萬多元,判決周請求江賠償二百萬元之訴訟,為有理而行之。


本文摘自65日出刊之《住展雜誌》401Know-How,同期內容除本文外,並有「跟著麥當勞投資購房術」、「雙北市停車位漲聲響起」、「不動產投資得做好功課」、「違建大逃殺」、「教你一次看懂平面傢配圖」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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