樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

買房難?不難! 輕鬆購屋 從10招來!

高房價時代,百姓談到購屋就一個頭兩個大;錢從哪裡來?買了房就成了終生屋奴?最後在不斷的自尋煩惱中錯失良機,一而再、再而三的望屋興嘆!這一次請您下定決心,讓本刊教您如何買得輕鬆、住得愉快……
『台北居,大不易』,是近年北漂民眾的最大感慨,現今首都生活圈的房價幾乎千萬起跳,對杯水車薪的小資男女而言,似乎是個遙不可及的夢想,但既然是夢想,就有實現的空間,只要『目標準確,思想正確』,就有機會在北台灣都會取得一席之地。
眾所皆知,購屋環節中最難達成的,就是入門第一關的頭期款,一旦頭過身就過,只要在合理的負擔內找尋標的物,並審慎選擇最適合自己的房貸產品,您會發現,升格資產階級比想像中容易多了!因此本刊特別幫讀者整理出幸福購屋的十個小撇步,讓您也能在激烈的房地產競爭中展現『十』力!

頭期款哪裡來?
不論是新成屋還是門檻相對低的預售屋,在不計裝潢、家電的情況下,至少要準備占總價一到三成的頭期款,才能卡位理想物件,但這第一桶金從何而來?總是讓人傷透腦筋,除了靠自己單打獨鬥想辦法外,也要適時尋求貴人協助,才能事半功倍擁抱資產。

1.『三三三』儲蓄法則
將收入分成三等分的薪資配置,是自立自強小資族最常運用的存錢方式,效果也相當不錯。每個月拿到薪水的第一要務,就是將三分之一挪入購屋基金,再保留三分之一的生活用度,而剩下的三分之一,若在外賃居者當然就得留作房租專用,如果與父母同住的話,這三分之一就可另作理財之用,投入保險、基金或股票等金融商品,為收入創造最大獲利,不僅能加速積攢買房資金,也能脫離『月光仙子』的行列。
不過在房價漲聲未歇的情況下,還得預留未來的漲價空間,因此建議再從生活費與理財項目中各挪出三分之一(即總收入的九分之二)積存,於每年結算時併入購屋基金中,久而久之您會發現,買房資本在無形之中增加許多,讓您的圓夢竿頭更上層樓。

2.有請父母調頭寸
然而僅依賴個人存款累積資本,速度難免慢了一些,有時更因此與好時機或好物件擦身而過,令人扼腕;這時不妨考慮引進外援,助您在購屋馬拉松的路途上完成最後一哩路,而最常扮演貴人角色的,就是疼惜孩子的父母親了。
在此並不是鼓勵民眾『啃老』,而是在適當的額度內,請求雙親的協助,在不影響父母基本生活的情況下,邀請他們擔任您安心成家的推手,且若未來房屋增值,也能與雙親同享增值利益,對父母而言是不錯的長線投資,也能拉近親子兩代間的距離。因此在只差臨門一腳的時候,長輩適時的助攻,可望創造『資產得分,幸福滿分』的雙重收穫。

3.兄弟姊妹集資購
除了父母之外,手足至親也是您強大的購屋後盾,特別是對年輕的首購族群來說,單憑個人薪資,買房路迢迢,若與家中成員共同努力,事情就好辦多了,而且手足之間信任程度高,較不易衍生糾紛。
兄弟姊妹共同經營的方式,更適合長期租賃,沒有恆產的家庭,『自己的家』無疑是大家一致的渴望,集資買下的房子,不僅是奉養雙親的基地,也如同祖產一般,是維繫一家大小的同心結。家中手足愈多,這種集資購屋的方式就愈輕鬆。
有時也可調整型態,將成員分成『自備款組』與『房貸組』,分別負擔不同階段的購屋支出;在貸款人的選擇上也更多元,能挑出最適當的人選申辦最合宜的貸款方案,降低購置成本。
如何選才實惠?
在入門的資金活水到位後,購屋里程即完成泰半,此時就得積極尋找環境、價格都恰當的產品,才能水到渠成達成夢想,然而都會核心區房價高昂,非大部分民眾所能負擔,看屋範圍也就不能這麼侷限,必需擴大搜尋領域。

4.用時間換取空間
以台北都會來說,即便居家辦公都在市區,但上下班車流壅塞,通勤時間少說半小時以上,相較之下,基隆、新北甚至桃園等衛星市鎮,交通耗時差距不大,房價卻與北市有一大段落差,是相對實惠的親民購屋區;有時過條橋、差個交流道,價格馬上便宜三成,購屋民眾大可不必執著於市中心,花費少許時間就能換得更優質的生活空間,怎麼算都划算。
況且台北都會區第一、二環近年來強勢補漲,房價深具爆發力,趁著價格尚未封頂前搶先置產,保值之餘,未來發展亦深具彈性,興許也能為將來的生活規劃帶來意想不到的收穫。

5.地點比價格重要
落腳郊區雖能降低負擔,但並非價格低就是好,若未來發展性不足,生活機能難以培養,也很難長久居住,因此在考量價格之餘,也建議消費者多留意地方發展消息,在低價區選擇相對好的地段,不但可以獲得比較好的貸款條件,對往後的生活才有保障。
比方說像現有捷運線的末端地帶,交通環境不差,生活機能也不錯,房價亦相對平實,對口袋深度有限,又不想犧牲便利性的民眾來說,就是不錯的選擇;若能接受短期的不方便,重大建設聚集的新興重劃區也是很好的置產區域,且重劃區在開發之初價格平易,隨著建設逐步到位,不僅環境質感提升,房價也同步上揚。
再來就是未來捷運線路段,已經核定的路線兌現機會高,根據過往經驗,捷運所在等於房市不敗,區域發展具未來性,且待路網通車後,房價也跟著一去不回頭,屆時首購、首換民眾只能悔不當初了,趁著還負擔的起的時候前往尋屋,才能讓您加入人生勝利組的隊伍。

6.有請專家幫幫忙
不過對並非長期關注房市的消費者而言,要一時之間分辨出產品地點是否良好、房屋是否存在瑕疵,未免強人所難,這時最好的方法就是找經驗豐富的親友,與您一同前往看屋議價。
對有經驗的買家來說,看屋絕對不會兩手空空,例如攜帶水瓶可測量房屋水平,手機必載政府開發的地質災害查詢軟體,建案地點是否有淹水、地震等疑慮一目了然;同時也會提醒您不要衝動,業者總會強調建案銷售率高,環境零負評,說服消費者買單,但狀況是否真有這麼好嗎?經驗老道的高人便能為您指點迷津,以免到時後悔莫及。
在與業者議價時,熟門熟路的朋友也會比您更了解區段水平,替您分析物件價值,同時住展雜誌也是必備的行情參考,讓您不必擔心被當成凱子海削一頓。與其自己辛苦蒐集資訊,攜帶工具人或工具書,無疑是對消費者最有利也最方便的省錢妙招。

怎麼貸最有利?
為了不讓夢想功虧一簣,滿足購屋的最後要件─房貸,就是萬事俱備後不可或缺的諸葛東風,不同的貸款對象與產品利率,都會對買房成本造成波動,消費者在挑選貸款時,務必謹慎以對。

7.培養金融信用
大家都希望貸款金額多多益善,利率則是愈低愈好,因此談判時的籌碼絕不可少,只要您信用好,還款能力佳,銀行的配合度自然就高;但如果您是從不與行庫往來的『小白』一族,要想取得有利地位幾乎不可能。
相信任誰都不想在買房的最後階段出任何差錯,故在醞釀購屋計畫前,就應先與行庫保持良好關係,透過帳戶經營、信用卡消費以及保險產品牽線,與資金滿載的金融機構培養感情,貸款的額度與利率才會更有彈性。
本刊也建議消費者與多家行庫經營往來,因為各家銀行推出的產品各異,優惠程度也不同,成為愈多家機構的客戶,您的選擇空間就愈大,而官股銀行不僅資金充裕,也是政策性房貸(如青年安心成家)的執行者,與一般民眾關聯性最大,消費者若能與其密切合作,對房貸申辦有正面助益。

8.尋找有力保人
對於部分實力不夠雄厚,又希望能爭取最佳房貸條件的消費者來說,受限自身條件不足,想說服行庫不是太容易,但如果您能請出財力、信用條件優秀的有力人士擔任保證人,問題就能迎刃而解。不過保證人的尋找有時沒那麼簡單,若是親人、夫妻或手足間有共同的置產計畫,可考慮以互保的方式提高貸款額度,完成買房藍圖中的最後一塊拼圖。

9.爭取低利房貸
一般自住民眾揹負房貸的時間少則幾年,多則數十年,想要降低房貸壓力,一定得壓低貸款利率,許多建商或房仲多有配合承貸的銀行,利率條件也比一般行庫好,對與行庫往來不深的消費者而言是不錯選擇,買家也可在各往來銀行中比較利率,選擇最適切的產品。
在政府厲行打房之下,目前房貸利率攀向二字頭,但在行庫放貸接近滿水位的情況下,部分壽險業者伺機搶占市場,端出一字頭利率,消費者可多加詢問;此外,由於利率走揚情勢確定,為了避免利率波動導致還款增加,買方可以固定利率避險,初期利息雖較高,但整體平均下來可能反而划算,由於行庫不同時期會有不同的產品推出,適時的轉貸也有助於節省購屋支出。
除了客觀因素之外,洽貸時的心理戰也很重要,消費者可利用其他行庫的房貸利率向銀行殺價,在言談中取得對方對自身能力的信任,都能幫助消費者拿到滿意利息;另外找主管談、增加財力證明等方式,也都能在協商角力中提高勝算。此外,如果房貸的核貸金額還差一點點,市面上也有許多小額低利信貸的產品,利率最低達百分之三以下,負擔不高,幫助民眾夢想達陣。

小到大輕鬆換!
隨著家庭成員的成長與變動,對住房的需求也會跟著改變,讓民眾興起換屋念頭,在持有一筆不動產後,換屋的難度與首購相較輕鬆許多,甚至不需將原房產出售,便能滿足再購需求,不少有房的父母也可利用原本房產融資,幫助兒女晉升有房階級。

10.以房養房好自在
房屋不單只是居住的場所,更是家庭的重要資產,既然是資產,只要將其適當運用,就能發揮財產最佳化的效果,有換屋需求但資金不足的民眾,可將原房產抵押籌措新屋的自備款,行庫推出的隨借隨還理財型房貸,能讓資金運用更加彈性,甚至有『不用不計息』的實惠措施,消費者得以妥善利用。
若原屋還在貸款階段,也可透過增貸取得資金,即便現金不足,也不會影響置產計畫。這種以房地產為媒介的籌款方式,與傳統的賣舊換新相較,不會有搬遷的空窗期,省下一筆在外租房等交屋的支出,另外換屋後的閒置舊屋還可出租補貼房貸,等到適當時機再出脫獲利,可謂『一兼二顧,摸蛤仔兼洗褲』!

早買享受大確幸
受到利率走升、購地成本提高、賦稅金額增加等多重影響,以往低廉的房價已經一去不復返,未來不動產行情預料仍呈現上揚情勢,消費者再這樣苦苦等候下去,夢想也將像上升的氣球,逐步朝高空遠離,最終破滅。把握現在還有低價物件可尋的時機積極佈局,透過上述十招省錢輕鬆購,告別魯蛇生涯,您也能在房市變化中搶得先機,提早感受幸福人生的大確幸!

本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》396期風水仙開講,同期內容除本文外,並有「高公設比現象如何改革?」、「三個家庭的買房溫馨事」、「大哉問 選後房市怎麼走?」、「卡位桃園升格財 不敗秘笈大公開」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

相關文章