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購屋者有拒絕瑕疵物之權利

我國民法有關「物之瑕疵擔保」規定,原則上於物件移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在房屋買賣中,如果房屋的瑕疵不能修補,或雖能修補而出賣人表示不願為之者,那麼在房屋移轉過戶前,買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免損及買受人之權益。


黃姓男子在二年前委託立鴻不動產仲介經紀公司,願以六百一十萬元承購鄭姓屋主的新北市八里區的一棟房子,黃並與房仲公司簽立「附停止條件定金委託書」、確認書,及十二萬元之支票作為定金之支付,經房仲向屋主轉達後,屋主同意出售,但雙方尚未簽立買賣契約。

房屋天花板鋼筋外露

後來黃姓買家發現房屋天花板鋼筋有外露情形,不願意購買,但房仲公司認為,依確認書的約定,買方選擇使用「附停止條件定金委託書」於賣方簽認出售時,買賣契約視同成立,買方同意支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。因黃姓買家遲不與鄭姓屋主簽定買賣契約,並拒絕給付房仲的服務報酬十二萬多元,房仲公司於是提告。

法院指出,本件房地總價高達六百一十萬元,升斗小民窮一生之力,或僅能購得一、二,黃姓買家慎重其事,於房屋存有瑕疵之情狀,拒絕相關繼續履約行為,包括不動產買賣契約書簽立,衡情實屬合理。

最高法院的判決見解

士林地院並引用最高法院的判決見解指出,民法有關物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,依法律規範之目的,物之瑕疵不能修補,或雖能修補而出賣人表示不願為之者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金。

士林地院表示,購屋者於受領房地前,如發現房屋存有瑕疵,為免往後之法律關係趨於複雜,原得拒絕受領房地、拒絕給付相當之價金;而基於同一理由,於房屋存有瑕疵之情狀,亦得拒絕相關繼續履約行為,黃姓買家以房屋天花板鋼筋外露之客觀情事,因而未立即簽訂不動產買賣契約書,有正當理由,判決房仲公司無權請求黃男給付服務報酬。

本文摘自2016年6月30日出刊之《住展雜誌》413期Know-How單元,同期內容除本文外,並有「買房必拆的4大地雷」、「房屋稅基大漲 告別輕稅」、「惡房東消保處鏟得了?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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