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購買房子被第三人查封,如何求償?

購買的房屋在交屋前,如果房子突然遭屋主的債權人向法院聲請假扣押,導致房屋產權不能移轉,屋主無法履約,這時候,買家該怎麼辦?


張姓男子在前年購買于姓男子所有的台北市一棟房子,總價二千六百多萬元,張已經支付部分的屋款五百二十六萬元,尾款於交屋時再付清,房子原定前年六月十七日交屋,但房子在六月三日遭屋主的債權人假扣押,致屋主無法履約。


可解約求償違約金

張男催告于姓屋主於七日內履約,屆期問題還是無法解決,張於是通知對方解除買賣契約,先前繳交的屋款五百二十六萬元也經履約保証公司返還給張,但張認為,于姓屋主應依約再給付他已付款項加倍之違約金五百二十六萬元,雙方打起官司。


張姓男子指出,他在前年六月是以每坪約六十八點一萬元購買這棟房子,到前年十二月間,附近的房子每坪成交價為八十三萬元,價差達十四萬元,這棟房子總計價差五百四十多萬元,這是他的「可預期之利益」,于姓屋主應賠償他的損失。


違約金過高法院得減

購買的房子被第三人查封了,張姓買家當然可以解約向屋主求償違約金,但要注意,如果約定之違約金額過高,法院得減至相當之數額。


違約金是否過高,法院通常是依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準。


台灣高等法院審理本案後認為,房子雖遭于姓屋主的債權人假扣押,但于姓屋主在同年六月七日就提供反擔保撤銷假扣押,然因債權人對于姓屋主還有另一件債權,向法院再為第二次假扣押聲請,而于姓屋主已無資金再對第二次假扣押提供反擔保,致無法將房子過戶給張男,于姓屋主並非惡意違約。


房價上漲不在斟酌之列

法院指出,張姓買家已付的五百二十六萬元,已經全數取回,張男在這段時間損失的是利息,以張男繳付的價金依民法所定最高利率之限制年息百分之二十計算,最高額之利息不超過五十一萬元,一審法院已經判決于姓屋主賠償張男違約金八十萬元,當已彌補張男的損害。


至於張姓買家主張他因同棟大樓房價大漲損失「可預期之利益」,要求于姓屋主賠償,法院認為,房價上漲屬於雙方解約後所生事實,並不在違約金斟酌之列,尚難以此逕認張受有該預期利益之損害,這部分,張的求償無理由,判決駁回。


本文摘自75日出刊之《住展雜誌》402Know-How單元,同期內容除本文外,並有「老傳產推案火熱熱」、「容積制度體檢與展望」、「飯店式住宅一看就上手」、「房地合一全攻略」、「買房議價空間如何殺」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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