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這不是冷笑話 台北都更大不易 整合穿梭2千年

【住展房屋網/台北報導】據內政部統計,截至今年Q2為止,台北市屋齡逾30年以上的老舊建物約有54萬戶,新北市則約有62萬戶;也就是說,大台北屋齡超過30年以上的舊建物共計約116萬戶,數量相當龐大。


大台北都更  花二千多年才能完成

老房子如此之多,那靠都更將老房子成功改建成新房子的數量又有多少呢?據住展統計,自民國100年來迄今,大台北完成的自辦都更案例寥寥無幾,台北市僅有26件都更新建案,新北市更只有9件。

由於都更建案會把新房子配給參與都更的原屋主,假設「回配給原屋主的新房子戶數=參與都更的原住戶數」,則推估北市自100年以來,「完成都更」(非送件量)的老房子戶數約有1,682戶,新北市則僅約766戶,兩市合計共約2,448戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,大台北5年內只約有2,448戶老房子完成都更,平均每年約489.6戶。如果按每年489.6戶來計算,那大台北116萬戶老屋竟然要花2,369.3年才能全數完成都更、改建成為新房子。屆時人類可能已經移民外太空,但大台北都更都還沒完成。

若大台北拆開來算,北市平均每年有336.4戶完成都更,新北市每年則為153.2戶。台北市需花約1,605年,才能藉都更把54萬戶老房子改建完畢;新北市更驚人,竟然要花上4,047年才能完成,這個時間大約等於5個周朝、15個清朝,甚至讓中國各朝代輪一回都還有剩。


四因素拖累 都更已死

住展雜誌企研室經理何世昌分析,近年都更進度遲滯的主因有四項,第一是出在權利變換上。因都更已淪為「逐利的戰場」,原屋主普遍希望換得更多坪數、一坪換一坪,甚至連違建也想換到應有的坪數。若建商給的條件不滿意,索性不參與都更。建商則將本求利,希望分給原屋主的樓地板面積越少越好,如果屋主獅子大開口讓建商無利可圖,建商乾脆就退出不玩了。

第二,在容積獎勵上限實施後,都更所能得到的容積獎勵已經縮水,以往餅份量大的時候尚且分不攏,現在餅已經變小,建商參與都更的誘因顯已不足。第三,公權力不願介入都更,即使都更申請送件數量不少,但大部份卻卡在反對戶上,能順利完成的只是少數。第四,都更條例修正案還躺在立法院,遲遲無法通過,讓業者多轉為觀望。

何世昌判斷,影響未來都更的另一關鍵,則與房地產景氣下滑息息相關。過去行情好時,建商參與都更意願高,且因權利變換的成本可以轉嫁給買方,所以給予原住戶的權利變換條件往往較好,較容易談成都更。

但近來房價行情不佳,業者預期利潤有限,傾向撤出都更。即使願意作都更案的建商,給予屋主的條件也會限縮,但屋主心態未隨著市況下滑而轉變,兩造認知差距越來越大,未來都更速度恐怕更會牛步不前。如果政府再不拿出實際行動,或許「大台北都更已死」將成為事實!

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