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這樣蓋最划算─容積移轉的省錢魔術

容積移轉對消費者而言或許較陌生,但在業界早已行之有年,被視為建商節省推案成本的法門;然而怎麼省?又省了哪些?讓本刊為您精算!

去年八月,裕隆大手筆買下板橋林家花園的容積權利,將購買容積移轉到新店裕隆城的開發案中,藉以增加開發量體,讓業界盛行多年的容積移轉浮上新聞檯面,也讓人相當好奇,業者是如何利用容積移轉來降低建築成本?

此外,各地方政府積極推行的容積銀行,不僅影響建商未來的推案支出,也牽動容積業者與公設地主的生計,在土地資源日漸稀少的情況下,容積政策的一舉一動,受到市場相當大的關注。

政策源起 徵收地補償
現行容積移轉的來源有二,一為古蹟土地,一為道路及公設用地,前者是因民間資產若被指定為古蹟,地主便無法改建開發,導致地主對於資產被指定為古蹟興致缺缺,甚至加以破壞,為了保護文化資產,故讓地主透過買賣容積權利的方式保障權益,起步較早。

不過晚進的公設用地才是容積移轉的大宗。公設地容移是政府根據地方未來發展需要,先行徵收民地以鋪設道路及公共建設,一旦被劃為公設地,地主便無法利用,在促進大眾利益的過程中,這些公設地主的權益被犧牲掉了,當周邊土地價值隨時間增長時,公設地主無法受惠,而政府又因財政困頓,無法將公設地全部收購,使得地主們既不能利用土地,也沒能從政府手上拿到錢。

為了補償這些公設地主的損失,才衍生出容積移轉政策,讓建商透過購買公設用地,再回捐給政府的方式換取容積,被視為『救(政府)窮又救(地主)急』的辦法。有富集團洪村騫董事長提到,公設地容移最早的法源依據來自台北縣政府(現新北市政府),民國八十六年北縣府為實施容積管制,才明訂未徵收公設地可採行容積移轉,並於民國八十八年公告具體實施辦法,中央則遲至民國九十年才跟進立法。

古蹟公設 各具優勢
除了立法程序先後有別外,古蹟容移與公設地容移的特色也不盡相同,古蹟容移需扣除固有地上物所占用的樓地板面積,剩下的容積殘值才能挪用,且持有古蹟用地的地主需提出完善的再利用與修繕計畫,因此取得容積比例相對少,但卻付出相對多的成本,所以大部分業者多把目標放在公設保留地,保持容積整合的簡易與單純。

但相較公設地容移受限在同一都市計劃區內,古蹟容移就沒有這個限制,才會有板橋的古蹟容積跨區到新店使用的狀況發生。古蹟容移因具備區域彈性,業者可將容積移往價差更大的區段利用,推案利潤也能因此放大許多。

土地高漲 容積熱賣
洪董事長表示,房地產這十多年來的興盛,快速稀釋都會區的土地資源,導致地價大幅推升,使得業者難以整合出大面積素地,連帶影響個案的推案規模,對建商來說,在土地成本高昂的情況下,建案量體太小獲利有限,想在有限的基地上創造符合期待的利潤,透過容積移轉獲得更多的銷售坪數,不僅可提高總銷金額,也能分攤土地成本。

不動產估價師全聯會理事長陳諶進一步指出,因土地價格居高不下,業者遂採取與地主合建的方式降低成本,然而合建案的分配問題,往往是建商與地主的持久拉鋸,為了化解僵局,建商也會透過容積移轉來增加可分配坪數,藉以確保雙方權益;而同樣具有分配爭議的都更案,也可依樣畫葫蘆,加速與都更戶的協商速度。

全國土地開發展業公會翁聖儒理事長強調,相較於土地的物以稀為貴,公設用地從民國六十年代累積至今,仍有逾七兆市值的公設地未完成徵收,然而從政府每年僅編列不到千億的執行預算來看,短時間要清償這麼龐大的債務根本是天方夜譚,市場上公設地容積的供給量相當大,地主為了變現,議價空間也比一般土地交易更有彈性,讓建設公司得以降低成本,促成容積市場的活絡。

善用價差 成本售價雙降
簡而言之,業者便是利用公設地容積價格與土地市價的懸殊落差,來分攤建案成本,不同地區的公設地容積,也因市場的需求程度而有不同行情,冷門區可能只要當地公告現值的百分之五十即可購得,但熱門地段有時即便出雙倍高價,也不見得能搶到容積。

參照容積移轉的公式(下方小百科) ,洪村騫以該公司先前在板橋的推案為例(資料見表一),按原基地面積推算,總建坪僅約兩千零二十五坪,經移轉百分之三十的容積後,總樓地板面積增加至兩千六百三十三坪,若按該地容積率回推,增添的六百多坪容積相當於兩百零三坪的土地,依照當地的土地行情估算,需花費約二點五億購買,但透過容積移轉僅耗費約一點五億,足足省下上億元的購地支出,效果相當顯著。

檢視容積移轉公式可發現,兩地若進行移轉,需符合公告現值等值交換的概念,而甲乙兩地公告現值的比值為一比零點八六,即甲地一坪只能換到乙地零點八六坪的土地,但建商收購公設地的價格卻比乙地的公告現值高,看似虧本,但因乙地的土地行情高出公告現值甚多,業者等於用六十二萬/坪的價格就買到了價值逾百萬的土地,原本像是吃虧的局面,反倒成了佔便宜的局勢。

接著我們依據傳統房屋營造與土地成本約為三比七的比例,試算計算容積移轉前後的成本價變化。在容積移轉前,可售總樓地板面積僅兩千零二十五坪,購地支出為八點一億,建案要賣到五十七萬/坪才能收支平衡;實施容積移轉後,土地成本雖增加至九點六億,但可售坪數多出六百零八坪,總銷金額大幅提昇,使得成本價下降到五十三萬/坪,不僅減輕業者的銷售壓力,也讓消費者有機會以更親民的價碼進場購屋。

陳諶理事長分析,因容積移轉是以公告現值為基礎,若移出地與移入地公告現值的差距愈小,土地交換的損失就愈小;而兩地的市價落差愈大,增加容積的銷售額度就愈可觀,因此最理想的操作方式,是將公告現值高但市價低的公設容積,移到公告現值低但市價高的地段,將推案利益極大化。

以現今兩者價差的分布狀況來看,前者多為舊市區的外圍區段,後者則屬近年來建設題材豐富的新興重劃區,且重劃區容積率偏低,房價的上漲速度也超過公告現值甚多,是近年來容積移轉最熱切的區域。

全國未徵收私有公設保留地地主自救會秘書長李奇昱補充,除了公告現值與市價價差外,古蹟與公設地的稅收減免,也是降低購地成本的原因(表二),特別是近年來土地公告現值年年調漲,連帶使土增稅的負擔加重,但公設地主們因免徵土增稅,不需將成本轉嫁給建商;且容積移轉非產權轉換,僅需繳納所得稅,沒有奢侈稅的疑慮,地主在賦稅壓力輕鬆的情況下,價格也更有妥協的空間。

四大政策 抬升成本
雖說容積移轉這十幾年來發展猛進,行情一路翻揚,翁聖儒以台北市為例,早年公設地單價僅需公告現值的兩成左右,如今均價達公告現值的一點八倍;不僅台北如此,目前六都除了南高兩市精華區還能看到低於公告現值的容積行情,其餘四都幾乎都要加價購買,以往低價收購容積,轉手牟取暴利的時代已成過去式,然而這幾年政府陸續推出的房市新政,更助長了容積飆漲的氣燄。

公告現值調漲
作為容積移轉量價基準的公告現值,從民國九十二年至今已連十一年調漲,特別是一○一年開始,內政部宣示要在三年內將公告現值調整至市價九成,三年來每年平均漲幅都超過一成,業者收購容積的價格也跟著步步高升;洪董事長無奈表示,即便容積價格高昂,但仍較土地市價便宜許多,因此建商還是會採取容移分攤成本,但增加的支出便會如實反應在房價上面。

陳諶指出,雖說公告現值漲幅驚人,但土地市價也不遑多讓,僅管政府聲稱雙北都會的公告現值已達市價的八成以上,但實際上仍僅市場交易『實價』的四到六成;去年底台北市政府宣布今年公告現值,一○一所在地段以五百六十三萬/坪蟬聯地王,但該地段土地行情早已飆破千萬,兩者仍是天差地遠,讓容積移轉保有發展空間。

容積獎勵管制
今年七月容積獎勵總量管制正式上路,以往業者透過各項容積獎勵,大幅增加樓地板面積,未來最多只能取得基地法定容積百分之二十的容獎,不過容積移轉並不在此限,將來業者若想額外擴增銷售面積,便會尋求容積移轉解套,估計將帶動容積移轉的大量需求。

一般而言,需求增加將連帶抬高市場行情,許多人也認為公設地的整合者能從中獲得不少利益,結果卻背道而馳,公設地主與容移仲介業者竟反而無利可圖,但容積行情依舊攀升,這般詭異的現象,肇因於容積銀行的實施。

容積銀行實施
容積銀行是由政府單獨作莊,業者若需要增加容積,便直接向地方政府申請購買,官方再依據核准容積折算代金,為容積制度把關與透明化,並將款項專款專用,用以徵收公設保留地。高雄市與台北市兩大核心都會,是全台率先實施容積銀行的地方,但兩者最大的不同之處,在於高雄市的容積代金以公告現值計價,而台北市則是全國首座以『市價』販售的城市,因而引來諸多批評。

容積代金以市價計價,雖說能避免政府招來賤賣容積圖利財團的罵名,但李奇昱表示,政府以市價販售容積的同時,卻沒有拿同等的金額回饋公設地主,依照土地徵收條例,政府即便不以市價補償地主,也應以公告現值加四成徵收土地,但北市府卻採取標購的方式,哪個地主出價低,就先向誰購買,且收購價僅公告現值的百分之十五到二十之間,成為地主反彈的主因。

洪村騫談到,自己曾多次購買國有地,政府標售價格至少是公告現值的三倍,差不多等同市價,但目前向民間收購容積僅約一點八倍,而容積銀行在去年上路後,便對民間容積買賣設下三年落日條款,未來政府將壟斷容積市場,民間將沒有便宜容積可買,堆高推案成本。

翁聖儒舉例試算,若公告現值為一百萬/坪,依照現今行情,地主可以每坪一百八十萬賣出,但容積銀行上路後,政府賣給建商每坪三百萬,卻只用十五到二十萬/坪的價格補貼地主,而不依據土地徵收條例給與一百四十萬/坪的補償,政府買賣價差達十五倍以上,且許多公設地主不願資產因落日條款大失血,在三年緩衝期只要有人出價逾公告現值的兩成,地主便願意出售土地,推估將浮現拋售潮,但因容積銀行獨家販售,容積價格並不會顯著下滑,顯示政府賺很大的政策,是立基於地主虧很大的前提之上。

陳諶表示,目前台北市容銀代金將經三家估價單位評估市價後,從中選取最合適的價格來計價參考,不一定會取中間值,而代金計算公式為:容積代金金額=(含容積移入之接受基地價格-未含容積移入之接受基地價格),若以表一案例計算,該地目前房價約為七十萬/坪,可得出容積代金約為四點三億元,若為以往民間購買容積移轉的話,僅需一點五億成本,兩者相差近三倍,而多出來的金額,建商當然不會自行吸收。

房地合一稅改
至於紛擾大半年的房地合一稅改政策,也同樣在容積議題上發威,洪董事長指出,若房地合一上路,因公設地主持有房地的時間長,買賣價格勢必有很大落差,恐怕人人都得繳出百分之四十五的所得,這對公設地主而言殺傷力太大,為了減輕損失,一定會把稅額轉嫁到建商身上,房價也就持續上揚了。

唯一共識:房價上漲
不過若將房地合一與容積銀行的效應綜合觀察,即便地主想高價賣出,但容積銀行卻又會造成容積市場的削價競爭,一來一往究竟哪一個效果顯著?恐怕還很難說。但唯一可以肯定的是,不管未來政策怎麼走?公式怎麼算?容積移轉成本幾乎篤定向上衝,屆時房價也將跟著飆到外太空。

這不單只是政府、建商、容積業者與公設地主應該煩惱的問題,作為不動產產銷末段的消費者,我們也應在這波暴漲熱潮開始前作好準備,趁著房市正處於盤整之際,多看多比較,才能在理想的時機,入住適合自己的小窩,躲過房價火箭竄高時的陣陣烈焰!

本文摘自元月5日出刊之《住展雜誌》397期專題報導,同期內容除本文外,並有「房市十大觀戰指標」、「您所不知的小宅熱潮」、「住居通用設計將成顯學」、「公辦都更的四大難題待解」、「2014房市十大新聞事件簿」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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