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違建問題多 租戶應認清權益

近來各地因違建而起的公安意外頻傳,崔媽媽基金會表示,違建拆除行動一旦開始,眾多房客與房東便面臨相關租屋爭議。基金會律師許振湖表示,法律上定義的違建就是未辦理建物「所有權第一次登記」(保存登記」)的違章建物。除了頂樓加蓋外,夾層屋(樓中樓)、露台加採光罩、私設花台或鐵窗、陽台外推、法定空地佔用、可能破壞建物結構卻未申請建照的室內裝修等(例如屋主私自將屋子隔成多間房以利出租),都是常見的違建。

由於不合建管法規,也讓住戶安全堪慮,但租屋市場中的違建,行情較為低廉,成為學生、社會新鮮人、基層勞工、貧困家戶、獨居長者等經濟弱勢者的租屋首選。

然而違建理論上隨時有被舉報拆除的風險。但許振湖強調,違建租賃契約在法律上還是有效。只要住處還沒被拆,房客就不能以此為由終止契約,否則房東有權依契約的相關罰則求償。

許振湖分析,若租屋被拆而無法居住,房客可依法解除契約,並向房東請求損害賠償(包括搬遷費用、押金與已預付的租金等)。如果只是政府貼出拆除的公告,房客還是必須向房東清楚詢問、協調後續處理方式。

但有些裝修精美的違建難以辨認,提醒租屋的民眾在簽約前請要求房東出示房屋所有權狀,或向地政事務所申請第二類謄本,同時也請房東出示身份證明,以證明簽約的出租人就是屋主;若出租人與屋主不同,就得要求對方出示屋主的授權書。

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