樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

避開惡房東之完全攻略本

台灣房價居高不下,有越來越多人選擇當租屋族,輕鬆解決「房事」問題。不過,租屋時難免會遇到一些鳥事,最近爆出的張姓女房東涉嫌設局敲詐房客事件,讓租屋市場的亂象再度受到關注。如何避開惡房東,也因此成為重要的課題。

台灣租屋的相關法令不夠完善,依現行法令規定,租屋並不適用消費者保護法(按:消費者保護法是規範企業與消費者之間糾紛,而房東只是個人,並不是企業,因此租屋糾紛不適用消保法),租屋契約中也沒有應記載和不得記載事項,官方現有的租賃契約範本還是二○○二年的版本,早已過時;坊間各書局文具店買到的租賃契約(即民間版),條款內容則多偏向房東,房客權益很難受到保障。


租屋廣告暗藏陷阱

租屋廣告常常暗藏陷阱,最常見就是,房東為了抬高租金,故意把地段、樓層等含糊帶過,還有許多租屋廣告會配上豪華室內裝修照,宣稱「一皮箱直接入住」,房客看租房廣告時一定要注意照片是否為實景照片。

租屋除了考量地點外,最重要的是要向房東詢問,租屋廣告上載明的坪數,是權狀坪數還是室內實際坪數,要注意室內坪數才真正代表居住空間的大小,不要被廣告上的文字遊戲給騙了。


訂金手續不能省略

當你確定租屋的環境無問題後,通常都會先給房東幾千元的訂金,然後再擇期簽約,付訂金時,要寫清楚承租雙方名字、聯絡方式、房屋地址、房屋保留期限以及訂金金額,雙方簽名並各執一份收據證明。

過去曾經發生有惡房東「一屋二租」的狀況,第一個房客向房東表明願意承租房屋,且已經支付訂金,但是後來有別的房客願意出更高的錢承租,房東就把房屋租給後來的房客。因此,為了保障你的權益,付訂金這道手續不能省略,下訂後若你後悔不租,房東可沒收你的訂金,但若是房東無法出租,你可要求「加倍」返還訂金。


訂約保障自己權益

租屋時一定要訂立正式的租屋契約,租約內容應含有每月租金多少,租賃期間多久,押金是幾個月,相關稅費包括管理費、水電、瓦斯費、網路費、有線電視費的計算及繳付的方式,使用房屋之限制,修繕的責任歸屬,何種情形下可以提前解約…等,都要與房東「說清楚、寫明白」,釐清彼此義務權利關係,才可以避免租屋糾紛的發生。

坊間的租屋契約有許多不同的版本,包括文具店版、消基會版、法院版,以及內政部版,其中最詳細的版本為內政部所制定的「房屋租賃契約書範本」,但一般民眾為了方便省事,常去書局或文具店購買印好的房屋租賃契約書(又稱文具店版),然而文具店版內容通常是會偏向房東。


不要使用文具店版

文具店版的部分條文對承租人不盡公平合理,例如:僅有承租人違約處理,而無出租人違約處理,以及出租人因房屋出租所增加之房屋稅及綜合所得稅由承租人負擔等不合理約定。有租屋需求的民眾最好不要買文具店銷售的租屋契約。若想找尋較公平的租賃契約,內政部版可供民眾參考,你可上住展房屋網站下載使用。

房客在簽約時一定要確認,簽約對象是房東本人或配偶,要求查看簽約對象的身分證和房屋所有權狀,如果是向二房東租屋,也必須要求二房東出示其與大房東的租約,注意二房東與大房東的租約中,有無禁止轉租之約定,以免你住到一半,大房東若以二房東違約為由收回房子,你就失去使用房屋的權利。

所有口頭約定都應該白紙黑字於合約內載明,避免房東事後不認帳。口頭允諾事項明列於租賃契約上,若有一方反悔,可依照違約處理,有些房東在簽約時會有附帶約定,例如規定是否可養寵物等條件,這些附帶約定視同契約內容的一部分,經雙方當事人同意簽名後,都有法律效力。


拍照存證避免糾紛

如果屋內附有家具及其他附屬設備,你最好現場錄影、拍照,用清單註明,並以附件(附圖)併入租約,雙方在上面簽字,因為租期屆滿時,你要將租賃的房屋「按照原狀」遷空交還給房東,如果事先有錄影、拍照作為證據,可以避免雙方對於「回復原狀」的認知有所差異。

有些惡房東在租約到期後,往往以污損為由扣留押金,或是挑剔毛病,要求房客賠償重新粉刷房子的油漆費,所以你最好在簽約交屋時就將室內空間與各個牆壁拍照存證,特別是有污損的部分,以免日後產生糾紛。


買賣不破租賃規定

倘若在租賃期間內,房東因房屋所有權更異而換人,依據民法「買賣不破租賃」的規定,新的房東接手房屋後,所有舊的租約內容仍延續照舊,在租約未到期前,房客都享有舊租約的保障,新房東不能擅自改變租約內容,或調高租金、水電等費用。新的屋主須無條件接受舊屋主與房客簽訂的租約內容,房客權益不會因房東換人而改變。但須留意押金是否已移轉給新房東,以免退租時拿不回。

一般來說,前任屋主須在房屋移轉時,一併將押金、預收租金交給新任屋主,若房客擔憂新屋主事後不認帳,可要求在原本租賃契約上註明押金及預收租金,都已轉手給新屋主,押金須於租期屆滿後全數歸還。

買賣不破租賃也有例外規定,若租賃是不定期的租賃關係,房客與房東沒有約定租賃期限,或是租期超過五年、未到法院公證,一旦發生房屋所有權改變時,並不受買賣不破租賃條款的保護。


房屋維修誰該負擔

房屋維修問題,是造成租屋糾紛的主因之一,依照民法規定,「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔」。也就是說,房屋維修的問題原則上都是由房東負責維修。在租賃期間,只要是房東所提供之設備,含電器用品、家具、房子本身設施等,房客在正常使用狀況下損壞,房東均有修繕義務。

目前實務上,房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕,消耗性物品的損壞如燈管、燈泡、橡膠墊片等則由房客負責,因為這些物品並非房子結構的一部分,如果有維修之必要,租約若未明定由誰來維修時,應該由使用者(房客)負起維修責任。


定期催告房東修繕

房屋損害而有修繕之必要時,承租人(房客)可定相當期間催告房東,最好用打電話,傳簡訊或電子郵件等能留下證據的方式告知,將來有糾紛時方便舉證自己早已告知房東,如果房東遲遲不肯修繕,房客依民法規定可向房東要求提前解除租約,也可由房客維修後由房東支付費用。

雙方在簽約前應確認租屋後修繕費、水電費與稅金等費用負擔方式,在租約中明訂,避免後續糾紛,雙方也可以約定,「修繕費用在一定金額內,房客可自行修繕,再於下個月租金扣除」,避免遇到屋況問題,因聯絡不到房東或房東遲不處理,而無法快速修繕,引發雙方的不快。


一切按照契約規定

租約期通常為一年,在租期內如果電價調漲,房東可不可以跟著調漲租金?答案是不行。因為房東房客間若簽訂有租賃契約,明訂電價收費標準,那麼房東自行調漲電價的行為已違反民法,並不合理。

在租屋契約中,會將每月電費的計算方式明列在契約內,雙方一切按照契約走,如果房東想要趁勢漲價,那麼房東自己就先構成違約。

在台灣租房子大部分至少簽訂一年租約,如果房客想提前終止合約,就必須繳交違約金,違約金多少法律並無規定,通常須支付一個月租金的違約金,但若在簽約時雙方有約定,則以租約的記載為準。


房東的稅轉嫁給你

很多房東常常擔心租金收入要繳納租賃所得稅,因此百般設法不讓稅捐機關發現房屋租賃的狀況,例如,不准房客遷入戶籍,租期屆滿後會將舊的租屋契約收回,收房租時只收現金,不匯款入自己帳戶中,也不簽收等等,避免出租事實被稅捐機關查知而憑以課稅。

房東們都特別偏愛文具店版的租屋契約,在該版本第十六條規定,本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租之前稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼,房客絕不異議。

如果你在文具店版的租屋契約上面簽了字,那麼就算稅捐機關發現房屋租賃,由於租屋契約上明定「()增加部份,應由房客負責補貼,房客絕不異議」,原本應由房東負擔的所得稅當然轉嫁給你了。

在外頭租屋的民眾,提出房租匯款相關證明,就可以申報房租支出,每人每年有十二萬元綜合所得稅扺扣額。如果是向二房東租屋,只要符租金扺扣所得稅的條件,也都可以申報。


租金申報抵扣權利

租金申報抵扣所得稅,這是房客的權利,你在交付押租金或租金時,可以要求房東開付收據或於房客所持有之租賃契約書上註明收訖,作為有租屋事實的證明。

有些房東為了逃漏稅,在契約中增列「房客租金不得申報抵扣所得稅」條文,企圖遮掩出租之事,這已經妨礙了房客租金申報抵扣所得稅的權利。而且,租屋契約寫「不可申報」的條文並無法律效力,因為納稅為國民義務,若房東在租約提到不可申報所得稅,則與所得稅法牴觸,因此不具法律效力。

多數房東不希望房客報租金,在此情況下,雙方最好在租屋前就能達成協議,(例如,約定房客若不申報租金申報抵扣所得稅,房東願降價房租若干),並明文註記在租約中,避免衍生糾紛。


租到違建該怎麼辦

租屋如果租到違建房子該怎麼辦?一般民眾為了省租金,常租到頂樓加蓋或是佔用法定空地的房子,這些都是違建,所以租金比較便宜,但違建隨時都有被拆除的可能,倘若被拆除,房客當然無地方可居住,在民法上就構成房東「給付不能」,房客可主張債務不履行解除契約,並向房東請求損害賠償。

租到的違建房子若未列為優先拆除,那麼違建租賃契約在法律上還是有效的。只要住處還沒被拆,房客就不能單以「擔心違建將來被拆」為由單方面終止契約,否則房東可以依契約的相關罰則求償。

租屋最怕惡房東,業界流行語「好的房東讓你像住天堂,不好的房東害你住爛房」。在租屋糾紛頻傳的今日,你在租屋前一定要將所有約定都白紙黑字寫下,才能避免遇到「惡房東」。

本文摘自55日出刊之《住展雜誌》400期專題報導,同期內容除本文外,並有「買房前必知的7件事」、「買賣成本差很大萬稅爺駕到!」、「便宜背後藏玄機地上權的膽顫”新驚”」、「完全解碼龜山房市」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

相關文章