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都更不易 合建案當道 安信建經 讓地主獲得百分百保障

【住展房屋網/台北報導】房地產市場近年處於盤整,買氣也不如以往熱絡,對於許多地主來說,將不動產加以活化並展現應有價值,才是最重要的目標。但隨著景氣變動,以往傳統的經營、執行策略也產生改變,無論是都更、亦或一般合建案,皆亟需將不動產以創新的角度經營,並將「委託興建管理」的概念導入,這樣的緣由,也讓「全案管理」的需求漸漸浮現。
產權複雜 都更難以推動
安信建經張峰榮總經理表示:全案管理制度,不但能將地主的資產活化,更能創造可觀的建案價值。
台灣的產權制度與世界各國相比,可說是非常健全完整,完全擁有土地產權的制度設計,雖然能讓民眾獲得最高的權利保障,但其地上建物一旦屆臨老舊、有結構危險之虞,卻無法做到一致性重整。關於這樣的盲點,輕則造成市容不佳,重則導致公共危險,對於三○年以上老屋遍佈的雙北而言,危機可說是迫在眉梢。
徹底解決盲點的方式,主要分為都更與一般合建,都更雖然有既定的程序可以進行,但礙於坪數有可能縮水、還須自行補貼大筆金錢的考量下,多數民眾還是躊躇不前。加上「都市更新條例修正草案」尚在立院審查中,通過與否仍在未定之天,這樣的困境之下,都更更難以成為現階段的房市主流。
相較都更的不確定性與冗長過程,合建開發相對單純許多,省去自組更新會、融資手續與繁雜的法規,合建雙方合意即可進行開發。而對於單純地主或是已達共識的原住戶而言,合建案的重點在於找尋優質的執行團隊(如建商、營造廠商與銷售企劃)合作開發,將土地與建物的價值向上推升,使地主能獲得更大的利益且又有保障。
安信「全案管理」提供專業顧問諮詢
合建案早期的合作模式對於不少地主而言,恐怕是惡夢大於美夢,主因在於資訊不對等。多數地主並非不動產專業,更無法全盤掌握流程,導致與建商簽立合約後,就改由建商主導,難以改變後續的執行方向,能獲得多少利潤反而變成建商說了算。
而兩方的不對等關係,在「安信建經全案管理」的全新「委託興建管理」模式誕生之後,可望獲得解套,除了擔任地主、金融機構與消費者之間的橋樑,透過「安信建經」的平台,及完整信託管理機制,可透明公開的為地主消弭疑慮。
「安信建經全案管理」最大的特色,是在協商、執行的過程中擔任中立管理者,而非偏袒任一方當事者,故能在談判中擔任超然且公正的管理角色,且僅收取「合理管理報酬」。以安信建經成立二十年來的口碑與豐富經驗,相信全案管理服務必可物超所值。

迅速整合 大幅縮短時間

對於不動產市場而言,講求的便是效率,並搶在最佳良機推出建案,才能獲得最好的利潤。由於兩造無法全然信任對方,多數合建案從初期的談判就已佔盡大半時間;但「安信建經全案管理」具有強大整合鏈,能在開發階段,先提供不動產開發可行性分析、預售代銷(產品定位)、資金規劃與稅務諮詢等服務,先讓地主評估可行性與執行時機,有效縮短摸索的時間。
在興建階段,安信建經整合長年與金融機構良好的合作關係(如彰銀、台新銀行等二十多家金融機構),將此龐大資源及經驗作為「全案管理」客戶提供最佳貸款條件的堅強後盾,並協助篩選建築師、營造廠商與代銷等,並結合信義集團品牌資源,兼顧產品的品質與未來銷售率,甚至提高建案整體銷售價格。
另外成案至交屋,與售後服務,安信建經整合信義代銷團隊的銷售及交屋之外,並能再提供履約保證(買賣雙方的安心交易平台),甚至產權登記的信義代書以及後續信義居家平台的裝修引介等售後相關延伸服務。
風險管理 處處把關細節
關於風險,恐怕是地主亟需掌握的關鍵。在起造與完工的風險管理當中,安信建經提供全案信託管理架構,將興建個案的土地、起造人及個案資金全部以信託名義登記在獨立管理機構名下,產權與債權更是各自分離,確保產權完整及獨立性。
工程品質部分,集結信義房產集團的各項優勢,除了在施工前派遣專業工程技師代業主審核施工計畫,並會過濾包商資格並協助工程發包。施工期間,更是用心的指派專人進駐工地監督,並於進度達成時,派遣專業人員作查核,確認按計畫完成才支付工程款,上述種種服務,在傳統的合作關係中皆由建商一手包下,難以掌握局勢,但全案管理不但將主導權分享給地主,還能深入細節,處處把關。
而到了銷售階段,除了有信義房屋代銷部及相關體系的通路廣告網,直至交屋時,針對消費者,也提供完善服務,如契約鑑證、代辦產權移轉、水電維修售後服務、房貸諮詢等,以安信建經與信義體系的團隊制度與人脈經營而言,業界尚無人能出其右。

社區營造 為城市添新貌

安信建經開發部譚又銓經理說明,安信全案管理的服務執行與流程階段。
礙於先前的文林苑事件,導致都更窒礙難行,公權力更無法強制執行,故讓不少地主或是整合完成的住戶改選協議合建方式。全案管理的推動者︱安信建經總經理張峰榮表示,全案管理對於現階段的城市重建,或許是個好的開端,也期待未來相關法案能撥雲見日,加快整合、重建腳步,為城市添增新面貌。
此外,相較於傳統的合建案因無整體規劃,讓市容顯得凌亂;全案管理能針對各區域所代表的人文特色來打造多元的住宅風貌,張峰榮總經理指出,待全案管理發展成熟後,便能建置大量的資料庫,並將客戶的需求作媒合,量身打造各種形式的特色住宅,讓國外小型社區的住宅模式重現,並凝聚住戶共識。
面對房市已進入冷靜、成熟的階段,除了消費者開始斟酌、慎選品質有保證的住宅外,供應端更須重新評估該如何推出一個受買方青睞的產品。此時能同時獲得買賣雙方的信任,也只有具有遠見與專業的安信建經「全案管理」莫屬。

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