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都更懶人包 參與都更後 我該注意哪些事情?

儘管都更部分條文被判違憲,導致推動卡關,但基於居住品質提升及都市公安,都市更新之推動仍有其必要性,未來將有更多民眾參與其中。據此,了解都更的基本流程及相關事項,應當是現代城市居民的必修課程…

「我家要都更了!我該注意甚麼?」


儘管法源部分條文被判違憲,使得近期都市更新陷入瓶頸,甚至停擺;不過基於生活品質改善,老舊建築改造,乃至都市公安、防災等角度,都市更新仍有推動的必要與急迫性。因此上述的情境問句,想必是未來每個住在城市都會的台灣人民,都可能遇到的實況。

都更推動有其必要

然不可否認地,都市更新是門具高度專業的學問,且相關程序繁瑣,一般人難以完全理解,加上當中有相當程度的利益分配甚至衝突,常常容易引發紛爭誤解,這些讓都更推動產生更大困難,更讓某些人望之卻步。

有鑑於此,本文將以深入淺出、輔以圖表說明的方式,讓讀者了解都市更新的法定程序,參與時可能會遇到的各種狀況,及該怎樣面對,當然最重要的還是如何保障自我權益。

要了解都市更新,首先要知其推動流程。基本上,整個都市更新案分為前端整合,中端劃定審議,及後端領照興建完工三階段,而一般說都市更新程序複雜,指的是劃定都更單元及計畫審議之階段;這又可分事業概要及事業計畫與權利變換兩大階段。

都更程序繁瑣複雜

事業概要階段,實施者需先取得若干比例原住戶同意書報核(註),接著書圖文件審查、兩階段審議(專案小組及大會),核准後便進入事業計畫與權利變換階段;而多數住戶的整合及簽署同意書,基本上是在此一階段同時逐步完成。

事業計畫及權利變換階段,同樣需經兩階段審查,還有公開展覽、公辦公聽會、聽證會等程序;全部完成後,才啟動後端的核定發布,及其他如拆遷、登記等其他事項,最後領(建)照動工(詳見圖表一)。

以上這整套流程,雖然頗為繁瑣,但實際上住戶整合才是難度最高的,畢竟牽涉的是私人財產及居住形態的異動,及更重大的利益分配;此外,大法官稍早判定部分條文違憲,因此目前官方單位相關通知文件,都須完成『送達』的動作,避免產生任何可能爭議。


簽訂契約前先詳閱

新北市都市更新處長王玉芬提醒都更參與人,一旦同意參與,就應該盡可能參與程序當中各項公聽或聽證會,簽定同意契約前更一定要詳細審閱相關內容。

新北市都更處更開全台之先,提供民眾『都市更新契約應注意事項』做為參考;包含單元範圍、實施方式、規劃信託管理、保證金、分配原則、租金補貼等原則,甚至工程施作、交屋產權登記及後續賦稅負擔等;契約上都需確實揭露。

此外,都更處更推動『陽光法案』,要求都更計畫實施者在事業概要完成之同時,就必須架設網站公佈所有相關資料。該處更設立諮詢協商平台,由官方當和事佬;王玉芬透露,一些原本難以整合的案例,透過該協商平台、由官方擔任中立第三者居中斡旋協調之後,最終都順利完成整合。


尋求專業機構協助


都市更新發展研究基金會執行長丁致成則建議,參與更新的原住戶,在事業概要或計畫之整合初期,就要尋求專業諮詢機構之襄助;這類機構不但可給予法令及整合上的一臂之力,還能提供財務之初步規劃,試算出更新後原住戶可取回的房地面積、房型等等細項,當然過程須秉持公開透明之大原則。

過去台灣的民辦都市更新案例,多是由建商整合並擔任實施者,而建商推動意願常受市場景氣波動及相關政策影響;但有些亟待更新的建物,不能等景氣好轉時靠建商來推動,因此自力推動成為另一可行選項。

不過這下問題又來了。民眾可能就會問,那應該是找或等開發商整合擔任實施者,還是自力更新比較好?

對此丁致成認為,自力更新有相當難度,原因在於,原住戶自己擔綱實施者,就須將土地設定抵押,自負全案的財務風險;如果原住戶財力不足,或更新單元地段不夠好、銀行鑑價融資太低,推動難度更高。他建議,還是透過專業諮詢機構協助,找到合適、有經驗及能力的建商參與為佳。

自力更新主導性更強

丁致成進一步指出,台灣民眾普遍缺乏社區意識,因此無論自力更新,或如日本那套社區自主更新(建商角色為更新組合一員,承諾承購更新後多出的房屋量體)的模式搬到台灣,都很難推動。畢竟自力或自主推動更新,除需了解相關法令辦法外,還得透過無數次討論協商達成若干共識;而台灣住宅社區往往缺乏足夠凝聚力,自力更新因此更加窒礙難行。

不過王玉芬持不同看法。她認為,無論自力更新或建商整合,都有風險;建商固然財力足,擔負風險能力較強,但建商擔任更新實施者,原住戶就只能就分配坪數做要求,其他方面多是建商主導。

相對地,如果選擇自力更新,不僅坪數,連房型、建築外觀或建物設施規劃等,都由原住戶自行定奪,更新完成後的增值利益也是原住戶自己分享,即便承擔較多風險,但所得到的果實也更豐碩。

王玉芬認為,究竟該選擇自力,還是由建商擔任實施者?端視原住戶是否希望掌握更多主導權而定。如果簽完同意書就不想再過問,只想等著搬進新房的參與者,那最好還是選擇由建商擔任實施者的更新模式。

事實上,新北市近年培養都更家教,也已輔導了不少成功的自力更新案例。據此王玉芬預估,未來採取自力更新的案例會更多。但她也提醒,自力更新代表原住戶須花更多時間精力做整合及規劃,而台灣民眾或社區通常欠缺社區意識,確實是一大挑戰。


全案應交付信託為宜

有關財務部分,丁致成還提醒原住戶,全案一定要交付信託,才更有保障。另外,除非是自力更新,否則自持土地不該讓實施者拿去設定抵押;他指出,如果原住戶拿出土地設定抵押,等於是承擔了應由實施者負責的事業計劃債務風險,因此必須特別留意。

他進一步分析,如果都更社區一樓有店面或有頂樓加蓋(違建),通常也更難協商。因為店面持有者會強調都更期間無法收租,因此會要求分回更多利益,但都更中的權利變換是根據建物實際權狀坪來分配利益;此外,有些店面還是外推騎樓經營,更因此造成價值認知上的落差與爭議。同理,頂樓加蓋是違建,但屋主往往也會主張相似權利(出租獲利),同樣增添都更協商上的困擾。

都更相關爭議,除了源自利益分配外,市場(行情)波動也會造成影響。畢竟簽訂同意書到實施,時間冗長,期間房價總會有漲有跌:而上漲時,原住戶會想多分一點,行情下修時,則換成建商希望住戶可以少分一點。

說到這裡,相信即便都市更新推動多年,很多人還是不大了解,什麼是權利變換?丁致成解釋;簡單地說,權利變換就是協議合建的法制化。

他指出,以往民間合建,建商出資、地主出地,完成後利潤按比例均分;權利變換則是減法概念,以價值為計算基礎,建商扣掉營建成本及合理利潤後,剩下的就由原地主按原持有房地價值平均分配。王玉芬則補充,都更辦法對建商的營建成本及利潤細項(比例)都有明文規定,一旦建商營建成本和原地主土地價值估價完畢,建商的利潤就是固定的。(詳見圖表二)



都更完成需時八至九年

有關都更的相關程序及權益,參與者當然必須關注;但相信原住戶最關心的還是,決定參與後,要多少時間才能入住新房?

丁致成表示,從初期送事業概要,整合、簽定契約,到事業計劃、權利變換,實施成案,取得建照、施工到完工入住,一切如順利無重大爭議,大約要花費八到九年時間(前端整合約兩到三年,事業概要、事業計畫及權利變換等法定程序如順利大概跑兩年,興建兩到三年)。

不可否認地,八年確實不短;但都市更新整合牽涉眾人權益之整合,的確必須審慎;王玉芬就指出,新北市都更處近年持續教育民眾,都更整合必須花費相當時間,但仍急不得,因為是要確保參與者原住戶的權益,必須再三謹慎。

儘管受制於部分條文被判違憲,近期都市更新似乎陷入停擺狀態,但從諸多面向切入,都市更新仍是台灣都會發展進階,重要且無可避免之手段。不過,都市更新會造成原住戶一段時間的居住權益剝奪,因此參與者理當注意相關權益的自我保護。如果參與住戶能掌握以上要點,那麼都市更新絕非洪水猛獸,而是增進都會生活品質的良方。


【註】大法官709釋憲判定(都更)部分條文違憲,指的就是事業概要成案階段,實施者需先取得的同意比例過低

本文摘自2016年1月5日出刊之《住展雜誌》408期專題報導,同期內容除本文外,並有「10種超好賣的趨勢宅」、「房市三大流言追追追」、「好的建築師創造優勢力」、「猴年房市展望 價量變化攸關經濟走勢」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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