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鄰居增建物妨害景觀的爭議

公寓大廈管理條例的立法目的,在加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,因此,住在公寓大廈內的民眾,都要遵守公寓大廈管理條例及社區規約的規定。如果是住在構造上各自獨立的別墅型社區內,有無公寓大廈管理條例之適用?

廖姓女子和宋姓女子都住在新北市青山鎮社區,兩人是鄰居,青山鎮社區位於新店區山坡地,以獨立之社區形態規劃設計,社區內都是別墅型建物,各宗基地地號及建築於構造上各自獨立,但有共同使用之道路、橋樑、公園、停車場、休閒會館崗哨等公共設施。

增建建物遮蔽景觀
廖女和宋女毗鄰,廖女指控宋女不遵守公寓大廈管理條例及社區規約的規定,逕向新北市工務局請領建築執照後,即於其所有房屋旁邊加蓋建物,增建的房子嚴重遮蔽她家的景觀、光線,妨礙隱私權,她請求法院排除侵害。

宋女認為廖女的指控並非事實,她依照法令規定取得增建部分之變更設計建造執照,增建材質及顏色均與原房屋相同,完成後與社區整體外觀一致,且增建部分未遮蔽或妨礙四鄰獨棟建物之正面陽台、露台景觀。

宋女說,她跟廖女雖毗鄰,但其間設有金屬欄杆與花台區隔,建物外觀無同一整體,內部結構更無「專有」或「共用」關係,雙方應無公寓大廈管理條例之適用。

現場履勘查明真相
高院審理後指出,青山鎮是以獨立之社區形態規劃設計,社區內各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立,然有共同使用之道路、橋樑、公園等公共設施,社區內的住戶彼此共同設施之使用與管理上具有相互關連之整體不可分性,確屬公寓大廈管理條例所稱的「集居地區」,應準用該管理條例之規定。

至於廖女指控宋女增建的房子嚴重遮蔽她家的景觀,法院曾到現場履勘,發現廖女與宋女兩家的建物間留有棟距,站在廖女建物後方庭院左側,目視可看見101大樓,陽台後方可看見公園、戲水區,後方可眺望山景,勘驗當日雖為雨天,現場通風、採光、景觀均良好,宋女的增建物並沒有遮蔽或嚴重妨礙廖女房屋的景觀。

高院指出,宋女已依照法令規定取得增建之變更設計建造執照,符合住戶規約的規定,增建物又沒有妨礙廖女房屋的景觀,因此判決廖女敗訴。

本文摘自2月5日出刊之《住展雜誌》398期Know-How,同期內容除本文外,並有「那些年,我們一起追的房價」、「哪裡的房子C/P值最高?」、「彭淮南防線將失守?」、「打破違建的六大迷思」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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